Государственные программы ипотечного кредитования

При оформлении ипотеки необходимым условием является страхование. От страхования зависит  не только решение о выдаче ипотечного кредита, но и уровень процентной ставки. Для клиентов агентства недвижимости «Этажи» предоставляются надежные страховые компании, выгодные тарифы и скидки до 20%, консультации по выбору оптимального тарифа по страхованию, удобные «коробочные» решения. Оформить страховой полис можно непосредственно в офисе, а также дистанционно. Также предоставляются «коробочные» страховые продукты, которые можно оформить за считанные минуты в офисе, без осмотра квартиры.

Следует отметить, что страхование ипотеки  – это обязательное условие банка.  Возможно воспользоваться бесплатной консультацией  компании по всем вопросам – для этого нужно позвонить или приехать к в офис и уточнить какие риски необходимо застраховать (по требованию банка).

Сравните  предложения различных страховщиков. Выбирая наиболее низкий тариф, необходимо принять во внимание надежность компании и внимательно ознакомиться с правилами страхования прежде чем оплатить полис, внимательно ознакомиться с договором страхования.

В момент заключения договора страхования ипотеки  следует внимательно изучить  перечень страховых случаев, по которым  убытки будут возмещены.

При наступлении  страхового случая следует немедленно поставить в известность кредитора  и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или  иной ситуации. В какие сроки, на основании, каких документов и в  каком объеме будет осуществлена выплата.

При продлении  страхового полиса на каждый последующий  год размер страховой премии будет  меньше, поскольку он исчисляется  в соответствии с суммой остатка  кредита на дату заключения страхового договора.

Стандартные требования по страхованию:

1. страхование  жизни и временной потери трудоспособности  заемщика/созаемщика;

2. страхование  передаваемой в залог недвижимости  от рисков утраты и повреждения;

3. страхование  утраты права собственности на  передаваемую в залог недвижимость.

4. страхование  должно производиться в страховых  компаниях, аккредитованных Банком.

И так, базовыми условиями получения ипотеки  являются:

-Возраст:  от 21 до 75 лет;

-Гражданство  РФ;

-Созаемщики: супруги, родственники, лица, не находящиеся  в родственных отношениях;

-Необходимый  стаж работы: от 6-ти месяцев;

-Способ  подтверждения доходов: официальное  подтверждение (2-НДФЛ, форма банка);

-Объекты:  жилая недвижимость на первичном  и вторичном рынке;

-Залог:  приобретаемая недвижимость, имеющаяся  недвижимость;

-Возможность  досрочного гашения кредита.

Этапы покупки  недвижимости по ипотечному кредиту в ООО «Этажи»:  

- Консультация  с риэлтером; 

- Расчет  кредитоспособности с кредитным  брокером агентства; 

- Подбор  варианта квартиры; 

- Подготовка  документов для кредитного дела;  

- Проверка  юридической чистоты покупаемой  квартиры; 

- Оценка  квартиры сертифицированным оценщиком.

При положительном  решении банка о кредитовании следующие этапы:

- Подписание  кредитного договора;

- Оформление  договора страхования;

- Подписание  договора купли-продажи;

- Государственная  регистрация ипотечной сделки;

- Окончательный  расчет с продавцом квартиры;

- Погашение  кредита равными платежами;

- Ежегодная  уплата страховых взносов;

- Возможность  досрочного погашения кредита.

Не стоит забывать о том, что  никто не застрахован от отказа в  получении ипотечного кредита. При большом объеме оформления ипотечных кредитов банки осуществляют строгий отбор среди заемщиков и предъявляют к ним определенные требования. И главным звеном при данном отборе является служба безопасности. Прохождение службы безопасности -  это очень важный этап, после которого выносится предварительное заключение по клиенту. Если данное заключение будет отрицательным, то происходит автоматический отказ. 

В соответствии с банковским законодательством, внутренними  правилами и регламентом, банк не обязан сообщать заемщику причину, по которой произошел отказ на выдачу кредита. На самом деле, причин для  этого может быть множество. Оказывается, недостаточно просто иметь высокий  доход и быть уверенным в получении  положительного решения банка на выдачу ипотечного кредита.

Причины могут быть значительными и незначительными (Рис. 4 и Рис.5). Незначительные – это чаще всего те, которые возникают по подозрению кредитного специалиста – здесь играют роль факты недоверия и логика банковских сотрудников. На эту логику очень сильно влияет статус заемщика в жизни, стабильное финансовое состояние, наличие или отсутствие имущества в собственности, возраст, семейное положение, иждивенцы, состояние здоровья, количество случаев смены места работы и даже места жительства. Объясняется это тем, что если человек не имеет стабильности в жизни, в том числе в семье, на работе и в обществе, то его нельзя считать надежным клиентом.

 

Рис. 4 –  Незначительные причины отказа. Составлено автором на основании данных с  Интернет-ресурса ООО «Этажи»

 

К одной  из значительных причин относится, кончено  же, кредитная история клиента  и всех участников сделки. Если у  клиента в прошлом была плохая кредитная история, если он допускал множество просрочек по платежам, то, скорее всего, будет отказ, особенно если просрочки по платежам были длительными. Кроме того, важными факторами  для отказа может являться наличие  уголовной и административной  ответственности не только у заемщика, но и его родственников, в том числе  задолженность перед налоговой, по коммунальным платежам, неоплаченные автомобильные штрафы, невыплаченные алименты, а также попадание ранее клиента в «стоп-лист» Банка.

Рис. 5 –  Значительные причины отказа. Составлено автором на основе данных с Интернет-ресурса  ООО «Этажи»

 

Отсутствие  домашнего, рабочего и мобильного телефона также является большим шансом получить отказ.  Неблагоприятный работодатель, проблемные родственники или однофамильцы, маленький стаж на новом месте работы, биография клиента в целом также  влияют на принятие решения. Встречается очень много случаев, когда причиной отказа является неверная информация, предоставленная в банк для проверки, или сокрытие части информации.

К примеру, зачастую клиент пытается убеждать ипотечного брокера или кредитного специалиста, что не имеет на данный момент никаких  кредитов в других банках и в прошлом  у него прекрасная кредитная история. Но в данном случае он забывает или  может быть не в курсе, что существует так называемое «Бюро кредитных  историй», которое расскажет о  человеке всю правду и даже больше. Сделав запрос на информацию о персональных данных человека, программа может  ответить, какое количество кредитов имеется на данный момент или было в прошлом, каково количество просроченных платежей и их длительность. Если  в ответ на запрос программа выдает, что вы злостный неплательщик – отказ будет автоматически, если неплательщиками являются ваши родственники – ответ будет тот же. Многие заемщики надеются, что их кредит не отражен в кредитной истории и банк его «не увидит», но на практике в кредитной истории чаще отражена неверная информация, и просрочек и кредитов может оказаться даже больше, чем было на самом деле.

Недостоверной информацией также является предоставление ложных данных в личной анкете, предоставление поддельных документов, в том числе  справки о доходах. Зачастую клиент хочет показать завышенный уровень  заработной платы, и тут опять  же свою роль играют сотрудники службы безопасности банка, которые проверяют  всю необходимую и сомнительную информацию.

Однако  и при низком уровне дохода можно  однозначно получить отказ на выдачу кредита, даже не дожидаясь заключения службы безопасности. В основном заработная плата, указанная в справке 2НДФЛ, не соответствует фактической - той, которую клиент получает на руки. Организации  пытаются уйти от налоговых и пенсионных выплат, поэтому сумма заработной платы отражается не полностью. Чтобы  показать хорошую заработную плату, многие предоставляют «липовые справки», что выявляется при проверке персональных данных. Много случаев, когда заработная плата не соответствует занимаемой должности. Кроме того, каждый банк по-разному производит расчет платежеспособности. У одних при расчете максимальной суммы кредита учитывается прожиточный  минимум и иждивенцы, у других данный фактор при расчете кредита  отменен. Немаловажным фактором является стабильность дохода, т.е. в расчет могут  быть не приняты редкие или разовые  выплаты, премии. Отказ можно получить и при вахтовом методе работы, когда  работник получает заработную плату  раз в два месяца.

Чаще  всего отказы получают индивидуальные предприниматели, не имеющие статус юридического лица (их доходы установить практически невозможно или требует  больших трудозатрат банка, не окупающихся  запрашиваемым кредитом); владельцы  бизнеса, зарегистрированные в виде ООО, но сдающие отчеты по упрощенной форме (сложность определения истинных доходов); высокооплачиваемые наемные  работники (проводится проверка справки  по форме 2НДФЛ).

Каждый  заемщик индивидуален и при этом необходимо уяснить, что важным фактором при подаче заявке является честность. Только правдивая информация поможет  дать объективную оценку сложившейся  картины. Для того, чтобы проверка персональных данных происходила быстрее, желательно предоставить полный пакет  документов. Например, предоставление водительского удостоверения подтверждает дееспособность и то, что клиент не стоит на учете в психоневрологическом диспансере, загранпаспорт подтверждает платежеспособность, диплом – уровень  образования и возможность найти  работу в будущем. Если имеется сомнительная кредитная история, то необходимо предоставить справку из банка о погашении  кредита вместе с пояснительной, где указано, по какой причине  были допущены просрочки по платежам – по вине клиента или по вине Банка. Если имеется хороший фактический  доход, который работодатель не может  подтвердить по справке 2НДФЛ, то можно  воспользоваться справкой на бланке по форме банка, где отражается вся  «серая» заработная плата.  

Ипотечные кредиты – самые надежные среди  других видов кредитования, т.к. обеспечением для Банка является приобретаемая  недвижимость (квартира, дом, дача, коттедж  и т.д.). Однако для принятия решения  на выдачу ипотечного кредита банк должен оценить заемщика и определить к какой  степени риска он будет относиться, покрывает ли процент по кредиту выявленные риски (некоторые банки предусматривают возможность кредитования при повышенной процентной ставке).

Банков  на рынке ипотеки множество. В  любом случае, каждый банк рассматривает  ипотечные заявки и оценивает  клиентов по своей системе. Для кого-то важен вид приобретаемого заемщиком  жилья, его состояние, и при этом не играют главную роль официальный  или «серый» доход, а также  стаж и социальное положение заемщика. В таких банках устанавливаются  наиболее высокие процентные ставки. А есть банки, которые выдают кредиты  только тем клиентам, у которых  положительная кредитная история, белый доход, стабильная ситуация в  жизни – для таких клиентов устанавливаются низкие процентные ставки на кредит. Как бы то ни было, очень сложно самому определиться с  выбором банка и за короткий срок получить положительное решение  на выдачу кредита. Обращение к ипотечному брокеру значительно повышает шансы  на одобрение заявки. Поэтому, при решении воспользоваться услугами ипотечного брокера, необходимо предоставить ему всю достоверную информацию, для того, чтобы минимизировать риски по получению отказа в ипотечном кредите. 

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ РОЛИ ООО «ЭТАЖИ» В ОБЕСПЕЧЕНИИ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ПРОГРАММ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ

 

 

Основным видом деятельности ипотечного отдела ООО «Этажи» является консультирование клиентов агентства недвижимости в вопросах ипотечного кредитования.

Во время прохождения преддипломной  практики мной был проведен мониторинг деятельности в этой сфере непосредственно  самих «Этажей», а также и агентств-конкурентов: «Адвекс», «Сова», «ТМПО», «Новый город», «XXI век», «Компаньон», «Недвижимость для Вас», «Бизон», «33 квадратных метра». Как оказалось, рынок предоставления ипотечных услуг в агентствах недвижимости г. Тюмени варьируется в зависимости от масштабов агентства. Например, в таких небольших агентствах, как «33 квадратных метра» и «Компаньон» по ипотечным программам консультируют непосредственно риэлторы, но они не проходили аккредитацию ни в одном банке в Тюмени, и соответственно, не имеют банков-партнеров, и следовательно, скидки по ипотекам у них нет.

Также варьируется и стоимость  предоставления данной услуги – от 5 тыс. руб. в «Бизоне», 7 тыс. руб. в «ТМПО» и 8 тыс. руб. в «Недвижимость для Вас», до 15 тыс. руб. в «Сове».  Услуги ипотечного брокера стоят 10 тыс. руб. в «Этажах», «Новом городе», «Компаньоне». Но не обоснована политика цен – так, в «Этажах» функционируют ипотечные брокеры, прошедшие специальную аккредитацию в банках-партнерах, а в «Компаньоне» консультируют неаккредитованные риэлторы. В агентстве «XXI век» данная услуга не предоставляется отдельно от сделки покупки недвижимости, поэтому она не оплачивается отдельно.