Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

Механизм взаимосвязи эмиссии с ипотечным жилищным кредитованием через фондовый канал проявляется в следующих направлениях. Во-первых, через секьюритизацию кредиторами ипотечных жилищных кредитов и выпуск ипотечными агентствами облигаций с ипотечным покрытием (трансграничная секьюритизация). Во-вторых, через рефинансирование кредитными организациями ипотечных жилищных кредитов посредством выпуска облигаций с ипотечным покрытием (локальная секьюритизация). Увеличение денежного предложения во взаимосвязи с ипотечным жилищным кредитованием осуществляется и экзогенным способом. Основными факторами, воздействующими на денежную эмиссию в настоящее время, являются: использование инструментов денежно-кредитного регулирования для реализации приоритетного национального проекта, влияние кризиса на мировых рынках ипотеки и необходимость повышения ликвидности банковской системы, использование ипотечных облигаций в качестве инструментов рефинансирования коммерческих банков.

Немаловажным каналом воздействия ипотечного кредита на процесс денежной эмиссии выступает его стоимость. Эластичность спроса на жилье по динамике процента является важным каналом, через который деньги воздействуют на экономику.

Кризис мировых рынков ипотеки обусловил необходимость коррекции со стороны Банка России ликвидности российской банковской системы. Снижение норм обязательного резервирования банковской системы в 2008 г. вызвало рост денежного предложения и повышение ликвидности коммерческих банков.

Использование Банком России ипотечных фондовых инструментов для регулирования ликвидности коммерческих банков с помощью инструментов репо также приводят к экзогенной денежной эмиссии.

Третьим каналом эмиссии является валютный. Его взаимосвязь с рынком ипотечного жилищного кредитования проявляется через процесс привлечения кредитных ресурсов кредитными организациями на мировых рынках ссудного капитала: темпы прироста чистых иностранных активов банковской системы составили в 2005 г. 55,1%, в 2006 г. - 51,6%, в 2007 г. - 42,3%, в 2008 г. - 23%. Ограниченность по срокам каналов привлечения кредитных ресурсов в ипотечную сферу внутри страны обусловливает необходимость обращения российских банков на мировой денежный рынок. В отличие от фондового канала денежной эмиссии валютный канал более уязвим со стороны внешних обстоятельств и в данной связи слабо управляем.

Связь системы ипотечного жилищного кредитования с эмиссионным механизмом проявляется и через бюджетный канал эмиссии. В данном случае речь идет о выпуске денег в обращение посредством прямого финансирования государством инвестиционных программ. Если в целом профицит бюджета страны способствует снижению денежной эмиссии посредством абсорбирования Банком России денежных средств, то финансирование мероприятий национальных проектов является источником денежной эмиссии.

Значительное место уделено в диссертационной работе исследованию роли кредитной политики государства в развитии институтов рынка ипотечного жилищного кредитования, представленных институтами двух видов: общими и специальными. Среди первой группы институтов следует выделить институты собственности, регулирования и макроэкономической стабилизации. В диссертационном исследовании проведен подробный анализ их особенностей и направлений развития в сфере ипотечного жилищного кредитования.

Особую роль в кредитной политике государства занимают специальные институты, призванные непосредственно увеличить кредитные вложения в жилищную сферу. В зависимости от роли государства в решении жилищных проблем граждан специальные институты-правила классифицируются автором на институты, стимулирующие развитие механизмов обеспечения жильем социально значимых и малообеспеченных слоев населения, и институты, обеспечивающие формирование рынка доступного жилья для массовых слоев населения. Целостность формирования институтов такого рода достигается форматом национального проекта. Относительно новыми принципами, положенными в основу его формирования, являются, по мнению автора, комплексность, разграничение задач формирования ипотечного жилищного кредитования рыночного и социально ориентированного типов, последовательность в реализации, наличие институтов контроля за соблюдением установленных правил.

Процесс специализации на ипотечном сегменте специальных институтов-организаций имеет объективную основу, обусловленную: во-первых, сложностью в правовом отношении рынка ипотеки, его масштабностью, многофункциональностью; во-вторых, существованием значительных различий в соотношении предложения и спроса на средства для ипотечных кредитов между разными районами страны; в-третьих, экономической эффективностью только при определенных масштабах деятельности. Более того, так называемая фрагментация ипотечного кредитования привела к появлению большого количества относительно новых участников рынка ипотеки.

В диссертации представлена классификация специализаций участников рынка ипотеки в зависимости от формы кредитных институтов, способов формирования ресурсной базы, выполняемых субъектами рынка ипотеки функций, способов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, степени открытости, форм собственности, степени самостоятельности, сферы функционирования кредитных институтов, а также форм выдачи ипотечных жилищных кредитов.

Исследованию практических аспектов реализации кредитной политики на рынке жилья в РФ посвящена третья группа проблем. Изучение современной практики ипотечного жилищного кредитования в РФ позволило выявить следующие тенденции.

Формирование полноценной институциональной среды ИЖК обусловили динамичные перемены в поведении основных игроков рынка ипотечного жилищного кредитования. Прежде всего, это отразилось на росте масштабов ипотечного жилищного кредитования как в абсолютном выражении задолженности по ипотечным жилищным кредитам (с 52 789 млн. руб. на 1.01.2006 г. до 995 194 млн. руб. на 1.01.2009 г.), так и в ее доле в ВВП (с 0,24 до 3,0%, соответственно).

Опережающие темпы роста демонстрирует ипотечное жилищное кредитование в сравнении с общим объемом кредитов, выданных физическим лицам (доля таких кредитов возросла в 2,5 раза за анализируемый период).

Кроме того, в действительности, меняется отношение основных кредиторов ипотечного жилищного кредитования к данному сегменту рынка. В настоящее время наиболее рыночно ориентированными кредиторами выступают кредитные организации. Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 г. вырос в 3 раза, а в 2006 г. - в 4,7 раза, в 2007 г. - в 1,7 раза, в 2008 г. - в 1,5 раза. Причем следует отметить увеличение доли ипотечных жилищных кредитов в объеме кредитов, предоставленных кредитными организациями на покупку жилья: с 34% на 1.01.2005 г. до 86% на 1.01.2009 г. Указанная тенденция является следствием очевидных преимуществ ипотечных жилищных кредитов, заключающихся в более длительных сроках кредитования, более лояльных процентных ставках, несмотря на значительные транзакционные издержки, связанные с их оформлением.

Главным фактором столь стремительного развития ипотечного рынка в настоящее время следует считать усиление конкуренции на рынке ипотечного кредитования за счет выхода практически всех сетевых банков на этот сегмент рынка. Количество банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, увеличилось с 40 на конец 2002 г. до 600 на начало 2009 г. Причем следует отметить разнообразие деятельности кредитных организаций как участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования: из 1108 действующих на 1.01.2009 г. кредитных организаций 725 предоставляют жилищные кредиты, 600 предоставляют ипотечные жилищные кредиты, 107 приобретают права требования по ипотечным жилищным кредитам, 25 осуществляют перекредитование ранее выданных в других кредитных организациях ипотечных жилищных кредитов и 205 привлекают рефинансирование на вторичном рынке ипотечного кредитования.

Отмечаемое замедление в связи с финансовым кризисом темпов прироста объемов предоставленных ипотечных жилищных кредитов с 206% в 2005 г. до 13,9% в 2008 г. прежде всего характерно для кредитов, предоставленных в иностранной валюте, по которым имеет место уменьшение темпов прироста в связи с ростом курса иностранной валюты. В данной связи из двух сегментов рублевый является наиболее перспективным, поскольку только ипотечные кредиты в национальной валюте рефинансируются АИЖК.

Банковский рынок ипотечного жилищного кредитования остается в высокой степени концентрированным. На долю пяти кредитных организаций, ранжированных по размеру активов, на 1.01.2009 г. приходится 47,3% количества выданных ИЖК; 72,2% выданных ИЖК приходится на 20 кредитных организаций. По показателям концентрации объемов выданных ипотечных жилищных кредитов и задолженности по ним аналогичная картина: на 5 крупных банков приходится 38% выданных ИЖК и 36,6% задолженности, на 20 - 72,8% от выдач ИЖК и 66,5% задолженности по ним[2]. В то же время более высока концентрация кредитного риска именно в первых 5 крупных банках: размер просроченной задолженности у них составил 64,7% совокупной по банковской системе задолженности по ипотечным жилищным кредитам. Наряду с этим в данных банках автором отмечается большая социальная направленность ипотеки: средневзвешенный срок кредитования первой пятерки банков по ИЖК в рублях составил 234,3 месяца, в иностранной валюте - 226,8 месяца, в то время как аналогичные показатели в целом по банковской системе РФ составили на 1.01.2009 г. 219,8 и 210,5 месяца. Более выгодной для заемщиков является и стоимость ИЖК в первых пяти банках: по кредитам, предоставленным в рублях, процентная ставка составила 12,5%, в иностранной валюте - 8,8%; в целом же по банковской системе - 12,9% и 10,8%, соответственно. Вместе с тем крупные банки более инертны в части приобретения прав требования по ИЖК, задолженность по ним в пяти крупных банках составила всего 0,04%. Интерес к этому сегменту рынка ИЖК проявляют банки 2, 3 и 4 групп, на которые, соответственно, приходится 39,0%, 26,8% и 30,5% от приобретенных ими прав требования по ипотечным жилищным кредитам.

Отражением лояльности кредитных организаций к заемщикам ИЖК является тенденция увеличения средневзвешенного срока кредитования, что, несомненно, повышает их доступность для населения. Существенного роста средневзвешенных процентных ставок по ИЖК, выданных кредитными организациями, не наблюдалось, что также свидетельствует о социальной направленности их кредитной политики.

Демонстрацией общей ситуации на финансовом рынке стала явная тенденция роста досрочно погашенных ИЖК, значительная доля которых была погашена в 2008 г. средствами заемщиков по кредитам, выданным в иностранной валюте. В качестве источников досрочного погашения ИЖК в прошлом году кредитные организации стали использовать вновь выдаваемые кредиты и обращение взыскания на заложенное имущество. Их величина составила, соответственно, 130,5 млн. руб. и 629,7 млн. руб. Причем 86,1% досрочно погашенных средствами заемщиков ипотечных жилищных кредитов приходится на Центральный федеральный округ.

Переоценка рисков при выдаче ИЖК, ужесточение условий их выдачи кредитными организациями и стандартов рефинансирующими организациями привели к снижению доступности и социальной направленности системы ипотечного жилищного кредитования. Несмотря на увеличение среднего размера ИЖК, что вызвано ростом стоимости приобретаемого жилья, требования по первоначальному взносу возросли в 2008 г. на 38% по сравнению с декабрем 2006 г., доля платежей по ИЖК в доходах заемщика увеличилась за указанный период с 33,08 до 35,87%, средняя площадь приобретаемого по ипотеке жилья снизилась с 51,64 до 50,27 м2.

Рост в условиях финансового кризиса среднего размера ежемесячного платежа по ИЖК на одного заемщика с 5,71 тыс. руб. в декабре 2006 г. до 7,16 тыс. руб. в декабре 2008 г. отразился не только на снижении доступности ИЖК, но и явился основной причиной роста неплатежей по ним со стороны заемщиков.

Еще на одной тенденции следует, по мнению автора, акцентировать внимание. Речь идет о специализации кредитных организаций на ипотечном бизнесе. Несмотря на неактуальность специализации в условиях финансового кризиса, сбрасывать со счетов ее не стоит, так как к специализированным кредитным организациям относят банки, имеющие достаточно длительный опыт использования ипотечных программ. Всего 9 банков в России считаются специализированными ипотечными банками, на них приходится 14% всей ипотечной задолженности (доля ипотечного кредитования составляет более 90% задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам).

Структура пассивов специализированных ипотечных банков и банков, ориентированных на диверсификацию кредитного портфеля, различна. Основное отличие состоит в том, что такой способ привлечения ресурсов, как выпуск облигационных займов с ипотечным покрытием, остается основным направлением специализации ипотечных банков. Специализированные ипотечные банки связаны с концентрацией однородных рисков, и обычно такой банк является либо частью банковской группы, либо другой структуры, которая может обеспечить необходимое фондирование. Критическим параметром для любого банка является совпадение временной структуры активов и пассивов. Пользуясь благоприятной конъюнктурой мировых финансовых рынков, несколько специализированных ипотечных банков финансировали развитие программ долгосрочного кредитования путем кратко- и среднесрочных заимствований иностранных обязательств, облигационных займов, а также выпуска векселей.

Ипотечное кредитование не является высокомаржинальным видом кредитования в отличие от операций с пластиковыми картами, от потребительского кредитования. Риски при выдаче кредита оцениваются достаточно глубоко, поэтому доля просроченной задолженности в портфелях специализированных ипотечных банков значительно ниже, чем у универсальных: 0,95% просроченной задолженности против 2,66%, соответственно.

Наблюдается активизация интереса к российскому рынку ипотечного жилищного кредитования со стороны иностранных банков. Динамика их развития, объемы ипотечных операций, их доля в общей сумме потребительских кредитов свидетельствуют о серьезности их намерений в расширении своего присутствия на российском рынке.

Одной из основных причин свертывания ипотечных программ, отмечаемых автором, является проблема формирования соответствующей по срокам и объемам ресурсной базы. Динамика объемов выданных и рефинансированных ипотечных жилищных кредитов представлена в табл. 1.