Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Сентября 2012 в 15:49, автореферат
Актуальность проблемы. Жилищная сфера выступает одним из приоритетов социально-экономической политики государства. Декларируемые еще в начале 1990-х гг. заявления о жилье как о локомотиве реформ достаточно долго не были реализованы. Причины создавшейся ситуации состояли, на наш взгляд, в общей неадекватности стратегии реформирования жилищной сферы, в противоречии потребностей экономики и политической системы, не способной их удовлетворить.
Таблица 1
Доля рефинансированных ипотечных жилищных кредитов посредством
уступки прав требований в объеме их выдачи
Показатели | Годы | |||
2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
1. Выдано ипотечных жилищных кредитов, всего, млрд. руб. | 56,3 | 263,6 | 556,4 | 633,8 |
В том числе: 1.1. В валюте РФ |
30,9 |
179,6 |
438,1 |
539,5 |
1.2. В иностранной валюте | 25,4 | 84,0 | 118,3 | 94,3 |
2. Уступки кредитной организацией прав по договорам об ИЖК, всего, млрд. руб. | 12,5 | 52,1 | 113,9 | 97,5 |
В том числе: 2.1. В валюте РФ |
10,9 |
42,0 |
78,0 |
72,2 |
2.2. В иностранной валюте | 1,5 | 10,1 | 35,9 | 25,3 |
3. Доля уступки кредитной организацией прав по договорам об ИЖК в объеме выданных ИЖК, всего, % | 32 | 26 | 25,0 | 15,4 |
В том числе: 3.1. В валюте РФ |
35 |
23 |
17,8 |
13,4 |
3.2. В иностранной валюте | 6 | 12 | 30 | 26,8 |
Приведенные данные свидетельствуют о заметном сокращении рефинансирования ИЖК посредством уступки прав требований по ним как в абсолютном, так и в относительном выражении. Их доля в объеме выданных кредитов снизилась с 32% в 2005 г. до 15,7% в 2008 г., причем более активно данный процесс происходил в отношении ИЖК, предоставленных в валюте РФ, нежели в иностранной валюте. Кроме того, автором отмечается еще одна тенденция 2008 г.: в объеме уступок кредитными организациями прав требований по договорам ИЖК наблюдается сокращение рефинансирования посредством выпуска ценных бумаг. Так, из 97,5 млрд. руб. проданных прав требований по ИЖК 30,1 млрд. руб., или 30,9%, было рефинансировано посредством дальнейшей эмиссии ценных бумаг; 69,1% кредитов были рефинансированы без дальнейшего выпуска ипотечных ценных бумаг, кроме того, 2 млрд. руб. ИЖК были сохранены на балансе первичных кредиторов.
Кризисные явления на финансовом рынке отразились на инвестиционной привлекательности закладных: в 2008 г., несмотря на рост по сравнению с 2007 г. зарегистрированных договоров ипотеки жилых помещений, приобретенных за счет ИЖК, с 395 тыс. шт. до 425,2 тыс. шт., выдано закладных по ним в 2008 г. 164,2 тыс. шт., в то время как в 2007 г. - 202,1 тыс. шт.
Немаловажной тенденцией вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования в России является, несмотря на ужесточение условий внешнего финансирования, рост объемов рефинансирования иностранными компаниями. Их доля возросла с 1,6% в 2005 г. до 36% в 2008 г., а за счет существенного уменьшения активности в рефинансировании ИЖК отечественных специализированных организаций - с 73,6% в 2005 г. до 23% в 2008 г. Доля средств кредитных организаций как источника рефинансирования ИЖК выросла за период с 2005 по 2008 г. с 14,4 до 39,5%.
Очевидным фактором снижения активности отечественных специализированных организаций явилось заметное сокращение участия АИЖК на рынке рефинансирования ИЖК. Объемы рефинансированных Агентством ИЖК сократились с 27,05 млрд. руб. в 2006 г., 39,3 млрд. руб. в 2007 г. до 26,43 млрд. руб. в 2008 г. Падение количества рефинансированных кредитов объясняется ужесточением условий выкупа закладных, результатом чего стал отказ ряда региональных операторов от дальнейшего сотрудничества с АИЖК.
Независимые ипотечные агентства также ужесточили условия выкупа закладных. Таким образом, следует констатировать недостаточную устойчивость и эффективность выстроенной системы рефинансирования.
Региональная структура рефинансирования ИЖК, сопровождающаяся их продажей, отличается высокой степенью концентрации: в 2008 г. 43,6% ИЖК было рефинансировано без формирования дополнительных финансовых инструментов в рублях в Центральном и 16,2% - в Северо-Западном федеральных округах, в иностранной валюте, соответственно, 85,0 и 13,3%; рефинансировано ИЖК с дополнительной эмиссией ценных бумаг, соответственно, 41,1 и 54,9% в рублях; 100% выпуска ценных бумаг в иностранной валюте пришлось на Центральный федеральный округ.
Выпуск ценных бумаг как способ рефинансирования ИЖК не утратил своей актуальности и в условиях финансового кризиса. Количество выпусков ипотечных ценных бумаг в рамках трансграничной секьюритизации не только не снизилось, но и увеличилось с 3 в 2006 г. до 6 в 2008 г. Большая часть выпусков ценных бумаг претерпела изменения: кредитные организации - организаторы выпусков отказались от идеи структурированных выпусков ввиду увеличения кредитных рисков по ипотечному покрытию.
В дополнение к локальной и трансграничной секьюритизации в 2007 г. осуществлен выпуск облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием, на сумму в 2 млрд. руб. Данная сделка может рассматриваться в качестве первой сделки по выпуску обеспеченных облигаций (сovered bonds) в РФ. В данной связи автором был проанализирован зарубежный опыт использования этого финансового инструмента в системе рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и отмечены его преимущества в сравнении с эмиссией структурированных ценных бумаг.
В процессе исследования практических аспектов функционирования системы ипотечного и жилищного кредитования автором был проанализирован положительный в целом опыт бюджетно ориентированных программ, призванных решить жилищные проблемы социально значимых категорий населения, что позволило сделать вывод о перспективности использования накопительно-ипотечных механизмов и целесообразности их распространения в масштабной практике ИЖК.
Обозначенные тенденции в развитии системы ИЖК позволили автору систематизировать проблемы ее субъектов. Для первичных кредиторов таковыми являются: обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке; сокращение долгосрочных источников финансирования; "старение" ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки; недостаточность капитала; незначительный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей; неустоявшиеся процедуры обращения взыскания на недвижимое имущество; для рефинансирующих организаций: сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги; отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке. Для институциональных инвесторов: существующие ограничения на включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка РФ; законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги; дебютный характер выпуска ипотечных облигаций и неопределенность срока обращения.
Для решения выявленных проблем автором систематизированы и обобщены предложения по развитию системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 2).
Вслед за особенностями современной практики реализации кредитной политики на рынке ипотечного жилищного кредитования предметом изучения стали риски в системе ипотечного жилищного кредитования, сформировавшие четвертую группу проблем.
44
Таблица 2
Система мероприятий по развитию рынка ипотечного жилищного кредитования
Приоритеты и задачи | Мероприятия | Содержание мероприятий |
1 | 2 | 3 |
1. Развитие первичного рынка ипотеки: - приведение в соответствие спроса и предложения жилья - расширение возможности кредитных организаций | Повышение платежеспособности граждан | Предоставление поручительств и выкуп кредитов неплатежеспособных заемщиков АИЖК; принятие закона о реструктуризации долгов по ипотечным жилищным кредитам; снятие ограничений по налоговым вычетам при покупке жилья |
Развитие социальной ипотеки | Использование материнского капитала для погашения кредитов | |
Нормализация цен на недвижимость | Выкуп строящегося жилья высокой степени готовности АИЖК; предоставление застройщикам гарантии, прямое их кредитование со стороны АИЖК; снятие административных барьеров на строительство; распространение положения о закладной на удостоверение залога прав по договору участия в долевом строительстве | |
Улучшение процедуры андеррайтинга | Установление права без согласия заемщика направлять сведения о выдаче кредита в бюро кредитной истории и получение информации об основной части кредитной истории; установление изъятия из режима банковской тайны и персональных данных для передачи дела на сопровождение коллекторскому агентству | |
Повышение эффективности процедуры обращения взыскания на заложенную недвижимость; упрощение процедуры погашения записи об ипотеке (при погашении ипотечного кредита) | Упрощение процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, в том числе процедуры внесудебного взыскания залогов; повышение прозрачности и публичности процедуры реализации залога с торгов; предоставление покупателям максимальных гарантии юридической чистоты помещений; предоставление залогодержателю (приставу) права выселения залогодателя Создание переселенческого жилого фонда | |
2. Развитие системы рефинансирования ипотечных кредитов: - формирование ресурсной базы на долгосрочной основе | Использование средств Стабилизационного фонда как кредитного ресурса | Кредитование Банком РФ кредитных организаций под залог ипотечных кредитов; предоставление банкам со стороны государства целевых кредитов для выдачи ипотечных кредитов |
Повышение ликвидности кредитных организаций | Выкуп АРИЖК кредитных портфелей у кредитных организаций; расширение круга банков, выпускающих ипотечные облигации | |
Включение (расширение) ипотечных ценных бумаг в список Банка РФ по сделкам репо | Внесение изменений в указание Банка России "О перечне ценных бумаг, входящих в Ломбардный список Банка России" от 28 июля 2004 г. № 1482-У с целью соответствующего расширения указанного списка |
Окончание табл. 2
1 | 2 | 3 |
- повышение внутреннего спроса на ипотечные ценные бумаги - развитие обращения закладных листов (обеспеченных облигаций) | Расширение круга институциональных инвесторов и введение института депозитарного учета закладных | Внесение изменений в федеральные законы "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ", "Об утверждении правил размещения страховщиками средств страховых резервов" (в части расширения доли ипотечных ценных бумаг в общем объеме страховых резервов), "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об ипотечных ценных бумагах" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в части совершенствования порядка перехода прав по закладным) |
Введение института номинального банковского счета (аналога эскроу-счета) | Обеспечение сохранности средств, поступающих в погашение обязательств и находящихся на счету посредников, которым эти средства в правовом смысле не принадлежат; обеспечение защиты прав владельцев облигаций при банкротстве и иных финансовых проблемах эмитента | |
Создание института собрания владельцев облигаций и представителя владельцев облигаций | Развитие положения об ипотечных сертификатах участия с целью обеспечения возможности эффективного выпуска указанного вида ипотечных ценных бумаг (изменения в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах") | |
Налоговое стимулирование | Совершенствование налогового законодательства, в том числе в части уточнения порядка налогообложения ипотечных сертификатов участия, закладной, налогообложения при получении ипотечного кредита и др. | |
Регулирование: круга эмитентов, качества кредитов, характера обособления обеспечения и его защищенность в случае банкротства эмитента, надзор и контроль за ипотечным покрытием | Закрепление права эмиссии за универсальными банками, отвечающими требованиям органов надзора; предоставление АИЖК гарантий по кредитам, их рефинансирование ЦБ РФ; ограничение показателя LTV, ограничение риска географической концентрации, наличие избыточности обеспечения | |
3. Развитие системы жилищных накоплений | Регулирование статуса стройсберкассы | Придание системе статуса специальной кредитной организации |
Государственное участие в программе стройсбережений | Предоставление государством премии к накопленной вкладчиком сумме |