Кредитная политика государства: теория, практика и механизмы реализации в сфере ипотечного жилищного кредитования

44

Проведенное в данном направлении исследование специфики рисков в сфере ипотечного жилищного кредитования, способов управления ими позволяет констатировать следующее.

Распространенное мнение о риске как вероятности потерь кредитора в процессе кредитования дополнено представлением о нем как о действиях кредитора, которые могут привести к достижению отрицательного результата. Целевыми установками таких действий могут быть расширение сферы присутствия на рынке ипотечного жилищного кредитования, увеличение доступности ипотечных программ для населения и т.д. Указанный акцент на проблему рисков позволяет увидеть сознательность в рисковых действиях кредитора и, как следствие, вероятность потерь. В таком понимании управление риском должно трактоваться как осознанная деятельность по преодолению противоречий в движении кредита, носящую комплексный характер и затрагивающую всю совокупность отношений кредитора с заемщиком.

Исследование кредитного риска в системе ипотечного жилищного кредитования позволило выявить следующее. Среди наиболее значимых, определяющих его развитие факторов выступают конструкция кредитного продукта; ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости (коэффициент корреляции между ценами на жилье и доходами населения составляет 0,75); доля собственных средств заемщика в кредитуемой сделке; платежеспособность заемщика; мотивация заемщиков; неадекватная оценка залога.

Наблюдается активно прогрессирующая тенденция нарастания просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам: ее доля возросла по ИЖК, предоставленным кредитными организациями в рублях с 0,027% на 1.01.2006 г. до 0,154% на 1.01.2009 г., и иностранной валюте, соответственно, с 0,63 до 2,7%. Причем данные о просроченной задолженности по ИЖК в текущем году демонстрируют еще большее усугубление ситуации: рост просроченной задолженности по ИЖК, выданным кредитными организациями в рублях, составил с 5229 млн. руб. по состоянию на 1.01.2009 г. и до 8094 млн. руб. - на 1.04.2009 г.; в иностранной валюте, соответственно, с 6251 млн. руб. до 9382 млн. руб. Причем большую долю просроченной задолженности в общем ее объеме на 1.01.2009 г. демонстрируют пять банков, крупнейших по размеру активов.

Исследование теоретических аспектов и тенденций в управлении риском досрочного погашения ИЖК позволило определить следующее.

На основании анализа существующих точек зрения в работе был сделан вывод о системной природе факторов и источников, определяющих природу риска досрочного погашения ИЖК, среди которых важно выделить изменение процентной ставки, стимулирующее заемщика к рефинансированию кредита; изменение стоимости жилой недвижимости; его масштабность, расширяющую круг субъектов указанного риска не только рынком первичного и вторичного ипотечного кредитования, но и рынком капитала. Отмеченные обстоятельства позволяют, по мнению, автора, интерпретировать данный риск как действия заемщика в системе ипотечного жилищного кредитования, вызванные изменением процентных ставок на кредит и стоимостью жилой недвижимости, что может привести к достижению отрицательного результата субъектов системы ИЖК.

Различна степень влияния риска досрочного погашения ИЖК на субъектов рынка, в частности на эмитентов и инвесторов, испытывающих воздействие так называемого "эффекта выпуклости". Результатом последнего является высокая степень чувствительности доходности по ипотечным ценным бумагам к движению процентных ставок. Наличие риска выпуклости предъявляет особые требования к прогнозированию риска досрочного погашения. Мониторинг данных о риске досрочного погашения, осуществляемый Банком России, явно недостаточен, так как осуществляется в абсолютной форме, относительные показатели оценки с помощью индексов досрочного погашения, рефинансирования им не осуществляются.

Оценка риска с помощью индексных методов демонстрирует снижение как скорости досрочного погашения, достигнув минимума в сентябре 2008 г. (6,9%), так и индекса рефинансирования (с 28% в 2007 г. до 3% в августе 2008 г.).

В диссертационном исследовании проанализирована практика транширования ипотечных ценных бумаг как наиболее распространенного способа защиты от риска досрочного погашения, выявлены недостатки транширования в условиях неопределенности.

Исследование теоретических аспектов риска несбалансированной ликвидности позволило определить, что управление им обусловлено, во-первых, необходимостью наличия у кредитора большого объема долгосрочных кредитных ресурсов для реализации программ ИЖК, во-вторых, требованием их воспроизводимости. Кроме того, механизмы рефинансирования кредитов должны минимизировать стоимость ресурсов с целью обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для широких слоев населения.

Анализ тенденций в развитии банковской системы РФ выявил следующее: несмотря на опережающие темпы роста обязательств свыше 1 года над темпами роста аналогичных по срокам активов и отсутствие в целом по банковской системе проблемы использования краткосрочных пассивов в качестве источника формирования долгосрочных активов, около 49,9% кредитных организаций по состоянию на 1 января 2008 г. испытывают потребность в долгосрочных ресурсах для формирования аналогичных по срокам активов. Значение показателя степени использования краткосрочных обязательств для целей финансирования долгосрочных требований составляет у этих кредитных организаций положительную величину, причем у 59 из них величина данного показателя составляет более 20%. Если принять во внимание тот факт, что именно мелкие и средние региональные банки ввиду ужесточения стандартов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов со стороны как АИЖК, так и частных ипотечных агентств отказались от предложений рефинансирования ИЖК, следует сделать вывод о том, что проблемы несбалансированной ликвидности испытывает именно эта категория кредитных организаций.

Проведенный автором сравнительный анализ эффективности таких методов управления риском несбалансированной ликвидности, как секьюритизация ипотечных активов, залог закладной, эмиссия обеспеченных ипотечными активами облигаций, выпуск ОФБУ ипотечных сертификатов участия, позволил определить их преимущества и недостатки для отдельных субъектов рынка ИЖК.

В изложенную ранее концепцию о роли государства как создателя институциональной среды рынка ипотечного жилищного кредитования вписывается и утверждение о риске как о сознательной деятельности, приводящей к ситуации риска и необходимости ее регулирования. Разработка мер по обеспечению доступности жилья для массовых слоев населения должна предусматривать систему мер по минимизации рисков и обеспечению финансовой устойчивости системы ипотечного жилищного кредитования (табл. 3).

Рассмотрению вопросов воздействия некоторых элементов инфраструктуры системы ипотечного жилищного кредитования - оценки стоимости жилья и ипотечного страхования - на устойчивое ее развитие посвящена пятая группа проблем.

Исследование теоретических и практических аспектов оценки стоимости жилой недвижимости позволило автору сделать следующие выводы.

Являясь инфраструктурным элементом системы ИЖК, оценка стоимости залога вместе с тем играет существенную роль в устойчивости связей базовых ее элементов, а именно в определении достаточности и приемлемости предмета залога для кредитной сделки. Критерий приемлемости предмета залога, отражающий качественную определенность предмета залога, вызывает необходимость учета двух требований: наличие права собственности у залогодателя на предмет залога; его ликвидность. Таким образом, качественная оценка залога делает возможным реализацию кредитором его залогового права на обращение взыскания на предмет залога. В связи с этим вторая роль оценки стоимости жилой недвижимости заключается в определении качества залога для реализации залогового права кредитора. Особенности ипотечного жилищного кредита генерируют для кредитора высокую степень риска на протяжении всего периода кредитования, отличающегося долгосрочностью. В подобной ситуации кредитор вынужден на постоянной основе осуществлять не только контроль за сохранностью предмета залога, но и мониторинг конъюнктуры рынка недвижимости, делая при необходимости переоценку предмета залога на предмет достаточности обеспечения. Именно эти обстоятельства обусловливают выделение третьей роли оценки стоимости залога - снижение риска кредитора в процессе кредитования.

Таблица 3

Методы регулирования рисков в системе ИЖК

Анализ существующих научных точек зрения, подходов к определению залоговой стоимости в нормативно-правовых актах позволил сделать вывод об отсутствии в настоящее время стандарта залоговой стоимости. Игнорирование того обстоятельства, что залоговая стоимость должна отражать долгосрочный характер ипотечного кредита, обусловило возможность ее замены рыночной, ликвидационной видами стоимости. В данном контексте автором уточнено определение залоговой стоимости для целей ипотечного жилищного кредитования следующим образом: это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающая исполнение обязательств по ипотечному кредиту, ожидаемая с высокой степенью надежности, полученная с учетом ретроспективных и текущих событий на рынке на основе надежных характеристик сделок с нормальными условиями на протяжении долгого периода.

Не менее важными вопросами, требующими, по мнению автора, обоснования, являются проблемы регулирования оценки стоимости жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования. В обычной кредитной сделке оценщик обязан функционировать в качестве фидуциария, демонстрируя независимость третьей стороны, а также предоставлять объективную и непредвзятую оценку стоимости, не подверженную влиянию личных или деловых интересов. Вопросы регулирования возникают в оценочной деятельности в том случае, если одна или более сторон сделки прямо стараются оказать влияние на результат работы оценщика или косвенно пытаются повлиять на результат оценки путем стимулирования (поощрения) оценщика. В случае если доход (в том числе и премиальный) кредитного работника прямо зависит от количества выданных ссуд, он получает стимул к обеспечению уверенности в том, что сделка не будет отозвана из-за низкой оценочной стоимости недвижимости. В ситуации, при которой оценочная стоимость, достигшая некоторого нижнего порога, может привести к отмене заключения сделки, кредитный инспектор заинтересован в дальнейшем сотрудничестве с клиентом, инициирующим кредитную сделку. В подобных обстоятельствах обе стороны (кредитор и заемщик) оказывают давление на оценщика для обеспечения более высокой оценочной стоимости.

Некомпетентная или недобросовестная оценка жилой недвижимости оказывает огромный негативный эффект на систему жилищного ипотечного кредитования, способный привести к системному риску в экономике в целом и к банкротству кредитных организаций в частности. Это делает уместным ее рассмотрение с позиции необходимости вмешательства, во-первых, государства в лице органов надзора за банковской деятельностью; во-вторых, кредитных организаций. Исследование научной и практической литературы позволило автору сделать вывод о наличии опыта регулирования оценочной деятельности в сфере ипотечного жилищного кредитования со стороны кредитных организаций (их общественных объединений) и органов банковского надзора как в Европе, так и в Америке. Регулирование осуществляется через механизмы разработки и утверждения стандартов оценки жилья, сертификации оценочных услуг, порядка определения залоговой стоимости, мониторинга отчетов по оценке залога жилья органами банковского надзора.

Анализ российской практики регулирования оценки стоимости жилья в системе ипотечного кредитования позволил автору выделить следующее: оценка залоговой стоимости является обязательной со стороны независимых экспертов-оценщиков в случае возникновения споров в отношении величины залоговой стоимости; возможные последствия влияния результатов неадекватной, несправедливой оценки стоимости жилья на функционирование кредитной системы не учитываются, в частности не рассматривается необходимость вовлечения в этот процесс органов банковского надзора и самих кредитных организаций (их общественных объединений, ассоциаций). В большинстве случаев процесс регулирования оценки осуществляется со стороны кредиторов и выступает их частной инициативой.

Мониторинг отчетов оценщиков со стороны органов надзора не осуществляется. В данной связи, на взгляд автора, прямой и действенный метод борьбы с проблемами организации оценочной деятельности в системе ИЖК состоит в развитии методологии рассмотрения логичности отчетов об оценке. Подобная методология позволит финансовым институтам как следить за деятельностью оценщиков с целью решения проблем, связанных с организацией оценочной деятельности, так и улучшать качество работы оценщиков. Органам, регулирующим деятельность финансовых институтов, методология позволит следить за оценочной политикой и практикой финансовых институтов в рамках их юрисдикции.

Помимо оценки стоимости залога как элемента инфраструктуры системы ИЖК, в работе было исследовано ипотечное страхование. Спектр поднятых в диссертации проблем в данной области коснулся следующих вопросов.

1. Долгосрочный характер ипотечного жилищного кредитования обусловливает как возрастание фактора неопределенности в ипотечном бизнесе, что повышает значение страховой защиты для всех его субъектов, так и многообразие объектов, подлежащих страхованию. Приведенная автором классификация страхования по отраслям, видам, объектам, субъектам, целям и назначению использования страхового возмещения позволила сделать вывод об использовании в системе ИЖК как традиционных его видов - личного, имущественного, страхования ответственности, так и специфического - ипотечного.

2. Страхование, с одной стороны, является инфраструктурным блоком системы ИЖК, обеспечивающим защиту от риска, с другой стороны, формируется и функционирует на основе взаимодействия с элементами ипотечной сделки. Страхование взаимосвязано с ипотечными кредиторами (страхование кредитного риска), заемщиками (личное страхование, страхование ответственности за непогашение кредита), залогодателями (имущественное страхование, чистоты титула), оценщиками, нотариусами (страхование ответственности). Анализ взаимосвязи страхования с системой ипотечного жилищного кредитования свидетельствует о недостаточности, неполноте используемых видов страхования для покрытия кредитного риска, что вызывает необходимость появления особого вида страхования - ипотечного.