Перспективы развития ипотеки в России

Предлагаемое изменение редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ призвано упростить регламентацию процедуры совершения сделок с жилыми помещениями и устранить возможность административных злоупотреблений.

4. В соответствии  с частью второй пункта 2 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению.

Нотариус удостоверяет сделки в соответствии со ст. 53, 54 «Основ законодательства Российской Федерации  о нотариате». При этом нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма и разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки требованиям закона. По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  также предусматривает, что договор  об ипотеке должен быть нотариально  удостоверен и подлежит государственной  регистрации (п.1 ст. 10 данного Закона).

В тоже время, в соответствии со ст. 131, 164 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» органы регистрации прав также регистрируют договор ипотеки, и только с момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу.

При этом регистрацию  сделок с недвижимостью орган  по регистрации обязан, на основании  ст. 13 указанного Закона, проверять, в  том числе и законность сделки, путем проведения правовой экспертизы предъявляемых документов.

Размер пошлины  за нотариальное удостоверение сделки равен 1,5 процентам от размера сделки, что ведет к значительному  увеличению издержек при ипотечном  кредитовании.

Таким образом, участники кредитования несут существенные материальные и временные издержки на прохождение сразу двух схожих процедур (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), а в целом ипотечный кредит удорожается, что делает его менее доступным широким слоям населения и, как следствие, мешает его развитию.

Исходя из этого, установление требования об обязательном нотариальном удостоверении договоров  ипотеки, а также их государственной  регистрации является неоправданным  и обременительным для участников ипотечного кредитования, поскольку  в настоящее время институт нотариального удостоверения во многом дублирует функции государственной регистрации.

Поэтому целесообразно  исключить требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров  ипотеки, заключенных в обеспечение  возврата кредита или целевого займа, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. При этом возможность добровольного нотариального удостоверения сделки у граждан остается.

5. В соответствии  с пунктом 4 статьи 340 ГК РФ при  ипотеке земельного участка предполагается, что здания, строения, сооружения, расположенные на этом участке, не являются предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Развитие рынка  доступного жилья требует увеличения строительства жилья. Привлечение  банковских кредитов на строительство требует адекватного обеспечения. Предлагается норма, при которой залог земельного участка предполагает залог зданий, строений, сооружений, а также объектов незавершенного строительства, если иное не установлено договором. Данное предложение направлено также на предотвращение возможного разрыва прав на земельный участок и на объекты недвижимого имущества, на нем расположенного.

Принятие поправки требует внесения изменений и  дополнений в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. 1 февраля 2003 г. вступила в силу новая редакция Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГПК «Имущество, на которое  не может быть обращено взыскание  по исполнительным документам» взыскание  по исполнительным документам не может  быть обращено на жилое помещение (его  части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем гражданину-должнику помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Это же ограничение распространяется на земельные участки, на которых расположены данные объекты, а также на земельные участки, приобретение которых не связано с осуществлением предпринимательской деятельности.

Данная норма  статьи 446 не соответствует пункту 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания  может быть также произведено  на индивидуальный жилой дом с земельным участком, на котором он расположен, если для приобретения использовались кредитные средства, а также на земельный участок, который приобретен для жилищного строительства с помощью кредитных средств и находится в ипотеке с целью обеспечения возврата этих средств.

Таким образом, существующие и предлагаемые положения  закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  на практике не могут быть реализованы  из-за отсутствия корреспондирующих  им процессуальных норм.

Однозначный запрет Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации на обращение взыскания на жилое помещение, земельные участки, которые являются предметом ипотеки, даже в случае признания судом наличия задолженности из-за невозврата должником средств, полученных в качестве кредита на приобретение данного жилого помещения или на улучшение жилищных условий, подрывает саму основу развития ипотечного жилищного кредитования населения.

Данная норма, неизмеримо повышая риски для  кредитных организаций и вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, является препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия.

Предлагаемые  изменения позволят более сбалансировано защитить имущественные интересы граждан-залогодателей и юридических лиц-залогодержателей, усовершенствовать механизм принудительного исполнения судебных решений и разрешить имеющуюся правовую коллизию, уменьшит возможность злоупотребления со стороны недобросовестных кредитополучателей.

Кроме того, предлагаемые изменения создают условия для  вовлечения в сферу ипотечного жилищного  кредитования значительного числа  граждан, чьи возможности улучшить свои жилищные условия не могут быть реализованы по вышеприведенным причинам, и будет способствовать созданию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, как механизма, обеспечивающего формирования рынка доступного жилья.

Налоговый кодекс Российской Федерации. В настоящее время развитие рынка доступного жилья сдерживается недостаточной ориентированностью налогового законодательства на регулирующую функцию налогов. Кроме того, не развиты эффективные институты на рынке жилья, к числу которых следует отнести институты жилищного кредитования населения, вторичного рынка ипотечных кредитов и другие.

Оптимизация налогообложения  физических лиц позволит создать  условия для более эффективного развития вышеуказанных институтов и повышения покупательной способности  населения на рынке жилья.

Для достижения поставленных целей необходимо частично изменить подход к действующему в настоящее время порядку осуществления в целях налогообложения доходов физических лиц имущественного вычета при приобретении жилья, а также при его последующей реализации.

Предлагается установить следующие положения:

·  предоставление субъектам Российской Федерации права увеличения размера имущественного налогового вычета при приобретении (строительстве) жилого дома или квартиры в пределах соответствующих доходов региональных бюджетов;

·  изменение механизма предоставления имущественного налогового вычета, позволяющего получать вычет при приобретении и продаже налогоплательщиками жилого дома или квартиры, в том числе при погашении процентов по целевым кредитам (займам) на строительство или приобретение жилья, не только в налоговых органах по окончании налогового периода, но и до окончания налогового периода у налогового агента (работодателя по основному месту работы) при условии подтверждения налоговыми органами права на имущественный вычет;

·  предоставление имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья, не зависимо от сроков приватизации, в сумме, направленной на приобретение (строительство) другого жилья на территории Российской Федерации;

·  распространение имущественного налогового вычета на погашение процентов на все виды целевых кредитов (займов) на приобретение и строительство жилья на территории Российской Федерации, предоставленных как банками Российской Федерации, так и другими российскими кредитными и не кредитными организациями. При этом имущественный налоговый вычет по целевым займам, предоставленным российскими не кредитными организациями, предоставляется в пределах двукратной ставки рефинансирования Банка России;

·  установление ставки в размере 13% по налогообложению доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами), израсходованными на приобретение или строительство жилья, на основании документов, подтверждающих целевое использование кредитов (займов);

·  снижение на переходный период формирования рынка ипотечных и ценных муниципальных бумаг налоговой ставки до 6% для доходов физических лиц, полученных в виде процентов по ипотечным ценным бумагам и по муниципальным ценным бумагам, эмитированным на развитие коммунальной инфраструктуры на срок не менее трех лет.

·  включение в перечень операций, не признаваемых в целях исчисления налога на добавленную стоимость объектами налогообложения согласно пункту 2 статьи 146 главы 21 «Налог на добавленную стоимость» Налогового кодекса РФ операции по реализации жилья, а также операции по реализации земельных участков.

Это позволит все  операции по реализации жилья застройщиками  и на вторичном рынке жилья  не облагать налогом на добавленную  стоимость. В результате отпадает необходимость в применении профессиональными застройщиками схем с использованием различных модификаций гражданско-правовых договоров (инвестирования, соинвестирования, долевого участия в строительстве, уступке права требования и т.п.), которые широко используются в настоящее время, в том числе, с целью – избежать налогообложения НДС при передаче построенного жилья от заказчика инвестору (соинвестору).

Настоящие положения  позволят увеличить налоговые льготы физическим лицам – покупателям, продавцам жилья, индивидуальным застройщикам и участникам строительства многоквартирных домов, получателям целевых кредитов (займов) на строительство или приобретение жилья. Эти изменения в налоговом законодательстве должны привести к развитию рынков первичного и вторичного жилья, переходу к использованию сторонами сделок рыночной стоимости жилья, развитию института ипотечного кредитования. В комплексе эти меры должны способствовать формированию в России развитого рынка жилья, доступного для основной части населения.

Заключение  

На протяжении последних лет развитие системы  долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую  оказал финансовый кризис 1998 года. Лишь только недавно наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. В крупных российских городах, регионах и отдельных коммерческих банках начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов развивается медленно. Несмотря на определенные позитивные сдвиги, долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Изучение и  анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном  кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем  принятия федерального закона «Об ценных ипотечных эмиссионных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона. Если в ближайшее время будет принят и внедрен в практику. Вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты.