Автор работы: Пользователь скрыл имя, 25 Января 2014 в 15:05, курсовая работа
В России рынок ипотечного жилищного кредитования только недавно зародился и такие понятия, как «ипотека» и «закладная» еще не стали привычными для большинства россиян. Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.
Введение
Глава I. История, сущность и развитие ипотечного кредитования
1.1 Зарождение института ипотеки и ипотечного кредитования
1.2 Развитие ипотечного кредитования в России
1.3 Мировой опыт ипотечного кредитования
1.3.1 Немецкая модель ипотечного кредитования
1.3.2 Американская модель ипотечного кредитования
Глава II. Экономические основы ипотеки
2.1 Ипотечный рынок
2.2 Содержание ипотечных отношений
2.3 Ипотечное кредитование как инструмент преодоления кризисных явлений
2.4 Финансовые риски ипотечного кредитования
Глава III. Перспективы развития ипотеки в России
3.1 Порядок предоставления кредита коммерческими банками на примере ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Оценка кредитных рисков Банка при андеррайтинге заемщика и квартиры.
3.2 Роль агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития
3.3 Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге
Заключение
Список использованной литературы
Из всего сказанного в становлении и развитии ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:
1. Обеспечение населения жильем является главной социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние населения, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В настоящее время в жилищном фонде России, сохраняется значительная часть домов с неблагоустроенными квартирами. При этом основная часть вновь вводимого жилья сооружается на основе технических и архитектурно-планировочных решений, сложившихся в 70-80-е годы и во многом морально устаревших. К тому же в строительстве и при эксплуатации жилья используют устаревшие технологии, материалы, которые энерго- и материалоемки.
В связи с этим идет тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, следовательно, и объема производства. В конечном итоге все это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение населения, и государственные интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение
в деловой оборот выдачи
· постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья и подъем экономики страны в целом;
· оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
· сохранить и расширить рабочие места;
· повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.
3. Становление
ипотеки и системы ипотечного
кредитования в России
· высокий % годовых;
· малый срок для погашения кредита;
· отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
· недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
· отсутствие вторичного рынка закладных.
4. Масштаб проблем
развития ипотечного
Успех данной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья - кредитных ресурсов, ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов.
5. Для развития
ипотеки в России нужно
Система управления
рисками необходима для равномерного
распределения бремени
В настоящее ипотечные программы явно выделяют стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков, при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования.
Что же касается развития непосредственно системы ипотечного кредитования, на данном этапе необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-нибудь одного звена работа системы может оказаться неэффективной.
Для полноценной работы системы должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, согласно реальной стоимости жилья страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
6.Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию вот этого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то федеральный центр,
Все эти задачи, безусловно, должны быть разрешены в ближайшее время. Прежде всего, должна быть разработана федеральная программа развития ипотечного кредитования в России. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Российской Федерации.
Основное значение будет иметь практика рассмотрения судебными органами дел по заложенному недвижимому имуществу, где должна быть заявлена жесткая позиция судебной власти в отношении неплательщиков.
Особенно необходимо выработать общие требования к режиму работы рынка ипотечного кредитования на этапе его становления на первое время. Важно, чтобы выбор тех или других схем ипотечного кредитования (у каждой из них могут быть свои специфические ограничения) зависел от особенностей налоговой системы. Разные изменения вынуждают вносить соответствующие коррективы в ипотечную программу. В связи с этим нужно пересмотреть принципы налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества, а также ставки налогов, государственных пошлин и иных сборов при оформлении таких сделок.
Немало зависит и от Центрального банка РФ. Должна быть создана система специального лицензирования ипотечных банков (законодательное установление статуса ипотечных банков по аналогии с инвестиционными). Отобранным для участия в системе ипотечного кредитования банкам могут быть предоставлены определенные льготы в осуществлении их деятельности.
Только в условиях
правовой защиты институтов ипотечного
кредитования и их клиентов, а также
при наличии рационального
Список использованной литературы
1. Закон Российской Федерации «О залоге». – Электронные источники информации
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.
3. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон №17-ФЗ от 3 февраля 1996 г.
4. Федеральный Закон РФ «О кредитных историях» от 30 декабря 2004 года N218-ФЗ, вступающий в силу с 1 июня 2005 года
5. Гражданский кодекс Российской Федерации I, II, III части, выпуск 15 (62) / 2004 г.
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
7. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов».
8. Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»
9. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об агентстве по ипотечному кредитованию».
10. Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности».
11. Инструкция ЦБ РФ «Об обязательных нормативах банков» от 16 января 2004г. N 110-И (в ред. указания ЦБ РФ от 13.08.2004 N 1489-У)
12. Положение ЦБ РФ «Об обязательных резервах кредитных организаций» от 29 марта 2004г.N 255-П (в ред.указания ЦБ РФ от 13.10.2004 N1506-У)
13. Положение ЦБ РФ «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ним задолженности» от 26 марта 2004г. N 254-П
14. Письмо ЦБ РФ «О типичных банковских рисках» от 23 июня 2004г. N70-Т
15. Положение об оценке кредитных рисков и порядке формирования резерва на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
16. Регламент формирования резерва на возможные потери в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
17. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита, Информационно – аналитический журнал «Деньги и Кредит», М., 2000г., №9, с. 30 - 32.
18. Газета «Метро» от 11 апреля 2007 года.
19. «Вечный квартирный вопрос».// Эксперт. – 2004 г. - №12.
20. Абашин Э.А. Как купить или продать квартиру.//Инфра-М 2005г.
21. Балабанов И.Т. «Банки и банковское дело», Питер, 2005г.
22. Беляков А.В. «Банковские риски: Проблемы учета, управления и регулирования», БДЦ-Пресс, 2004г.
23. Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. «Банковское дело», Финансы и статистика 2005 г.
24. Геращенко В. Пути развития и реструктуризации российской банковской системы. // Аналитический банковский журнал - 2004. - № 5. – с.4.
25. Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос. // Эксперт.- 2004г.- №12.
26. Гольцблат А.А.
Сделки с землей в России.//АльпинаБизнесБукс-
27. Гришаев С.П., Комментарий к федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Издательство /Юристь-2004г.
Приложение №1
Таблица 1. - «Недвижимость как предмет ипотеки»
Залог недвижимости (ипотека) | ||
Предметы ипотеки |
Условия ипотеки |
Ипотека не допускается на: |
Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; |
Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения; |
Земли, находящиеся
в государственной или |
Земельные участки с указанием границ на чертеже; |
Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками); |
Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств; |
Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования; |
При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников; |
Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств; |
Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье; |
Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников; |
Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения; |
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения; |
Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре |
Неизолированные жилые помещения; |
Участки недр и многолетние насаждения; |
Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру; | |
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; |
Часть неделимой вещи; | |
Объекты незавершенного строительства; |
Особо охраняемые природные территории; | |
Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества |
Имущество, запрещенное к приватизации; | |
Имущество, подлежащее обязательной приватизации; | ||
Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону; | ||
Иное имущество, изъятое из оборота | ||
Приложение №2
Таблица 2. - «Ипотечный калькулятор ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
Кредитный калькулятор на приобретение квартиры | ||
Первичный рынок | ||
Что Вы хотите узнать |
максимальную сумму кредита, исходя из величины дохода |
|
Валюта кредита |
рубли |
|
Срок кредитования (лет) |
||
Сумма чистого дохода |
(в рублях) | |
Собственных средств, не менее (%) |
||
Макс.сумма кредита на квартиру |
Сумма кредита не может быть | |
Процентная ставка |
менее 250 000 рублей | |
Ежемесячный платеж |
или эквивалентной суммы | |
Чистый доход не менее |
в долларах или Евро | |
Комиссия за рассмотрение заявки |
||
Комиссия за выдачу кредита |
||
Информация, изложенная в настоящем расчете, носит справочный и ориентировочный характер, отражена по состоянию исключительно на день составления расчета, не является офертой или акцептом и не содержит обязательств банка перед третьими лицами. | ||
Приложение №3
Перечень документов для получения кредита (по заемщику и созаёмщикам) в ОАО «Банк «Санкт-Петербург»
Персональные данные: | ||
1. |
Документы, удостоверяющие личность: ü Паспорт гражданина РФ (обязательно); ü Военный билет (для военнослужащих, лиц призывного возраста и бывших штатных военнослужащих); ü Паспорт моряка - (для моряков); ü Свидетельство ИНН (при наличии); ü пенсионное удостоверение (свидетельство(при наличии) | |
2. |
Водительские права (при наличии), | |
3. |
Свидетельство о браке/ Свидетельство о разводе | |
4. |
Свидетельство о рождении детей или паспорта детей | |
В Банк
предоставляются оригиналы | ||
Данные об образовании: | ||
5. |
Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, свидетельства, сертификаты, лицензии и т.п.) | |
В Банк
предоставляются копии | ||
Данные о трудовой деятельности и доходе: | ||
Для физических лиц, работающих по найму: | ||
6. |
Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера организации –работодателя Заемщика с приложением печати на каждой странице) | |
7. |
Трудовой договор (контракт) – копия, заверенная работодателем. При отсутствии трудового договора– справка от работодателя с информацией, которая должна содержаться в трудовом договоре (срок, постоянная / временная занятость, должность, обязанности) | |
8. |
Справка № 2-НДФЛ с места работы за 6 предшествующих месяцев (копия, заверенная руководителем и главным бухгалтером работодателя, с приложением печать работодателя) | |
9. |
При наличии дополнительного дохода: справка с работы о получении дохода за 6 предшествующих месяцев (за подписью работодателя, по установленной в Банке форме). | |
Для физических лиц - индивидуальных предпринимателей: | ||
6. |
Трудовая книжка (копия с подписями руководителя и главного бухгалтера с приложением печати на каждой странице) | |
7. |
Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя; Свидетельство о присвоении ЕГРН Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (оригиналы) | |
8. |
Необходимые лицензии,
сертификаты и патенты для
занятия предпринимательской | |
9. |
Документы об уплате налогов за прошедший год и истекший период текущего года с отметкой налоговой инспекции (в зависимости от применяемой системы налогообложения, учета и отчетности): ü декларации о доходах (3-НДФЛ); ü декларация по единому налогу или декларация по налогу на вмененный доход; ü декларации по ЕСН с заработной платы наемных работников; ü декларация по ПФ; ü для стандартной системы налогообложения – декларации по ЕСН и НДС + бухгалтерская отчетность (формы №1 и 2) . Копия, заверенная предпринимателем | |
10. |
Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная предпринимателем | |
11. |
Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев, по установленной в Банке форме | |
12. |
Договоры аренды
или свидетельства о | |
13. |
Договоры по хозяйственной деятельности для подтверждения источников погашения кредита (копии, заверенные предпринимателем) | |
14. |
Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»); В случае отсутствия расчетного счета или незначительного (менее 50% от реального оборота) оборота по расчетному счету - справка от заемщика о фактических оборотах по кассе (помесячно); | |
Для физических лиц - владельцев бизнеса, применяющих стандартную систему налогообложения | ||
6. |
Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы | |
7. |
Документы, подтверждающие владение физическим лицом бизнесом(копии, заверенные руководителем фирмы) | |
8. |
Бухгалтерская отчетность фирмы (за прошедший год в поквартальной разбивке) и истекший период текущего года – форма №1 и форма №2; | |
9. |
Справки из обслуживающих банков об оборотах по расчетным счетам в банках за последние 12 месяцев (помесячно) (на бланке Банка с печатью и подписью) (за исключением ОАО «Банк «Санкт-Петербург»); | |
10. |
Договоры аренды
или свидетельства о | |
11. |
Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук)(копии, заверенные руководителем фирмы) | |
При
получении дохода как наемного работника,
предоставляются соответствующи | ||
Для физических лиц - владельцев бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности или являющихся плательщиками единого налога на вмененный доход | ||
6. |
Правоустанавливающие и учредительные документы по фирме, документы о назначении директора и главного бухгалтера (последняя редакция) – копии, заверенные руководителем фирмы | |
7. |
Документы, подтверждающие владение лицом бизнесом (копии, заверенные руководителем фирмы) | |
8. |
Документы об уплате
налогов за прошедший год и
истекший период текущего года с отметкой
налоговой инспекции (в зависимости
от применяемой системы ü декларация по единому налогу; ü декларация по налогу на вмененный доход; Копия, заверенная руководителем фирмы | |
9. |
Книга учета доходов и расходов с соответствующими отметками налогового органа (если большой объем – только результирующие поквартальные страницы) за последние 12 месяцев – копия прошитая, пронумерованная и утвержденная руководителем фирмы | |
10. |
Справка с данными о размере полученного дохода и произведенных расходов от предпринимательской деятельности за последние 12 месяцев года, по установленной в Банке форме | |
11. |
Договоры аренды или свидетельства о собственности на офисные и производственные помещения, используемые фирмой (копии, заверенные руководителем фирмы) | |
12. |
Основные договоры по хозяйственной деятельности фирмы (3-5 штук)(копии, заверенные руководителем фирмы) | |
При получении дохода как наемного работника, предоставляются соответствующие документы, указанные выше для наемных работников | ||
Данные об условиях проживания | ||
Документы о месте регистрации (оригиналы): ü форма №7; ü форма №9 | ||
Информация об активах: | ||
Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество (недвижимость (квартира, дом, дача, комната, земельный участок), автотранспорт, денежные средства на вкладах в банках): ü для квартиры, дома, дачи, земельного участка – право собственности(копия); ü для автотранспорта – свидетельств о регистрации (копия); ü для вкладов - выписка из банка с подтверждением остатка на счете(оригинал); ü для ценных бумаг - выписка из реестра (оригинал); | ||
Данные документы предоставляются по желанию Заемщика. И используются банком как компенсирующий (положительный) фактор при расчете платежеспособности Заемщика. В случае получения кредита на оплату
первого взноса за приобретаемое
жилье и намерения произвести
его погашения за счет имеющегося
в собственности объекта | ||
Информация о кредитной истории: | ||
1. 1111 2. |
Копии кредитных договоров, заключенных с другими банками | |
Иные документы, подтверждающие положительную кредитную историю | ||
Информация о приобретаемой недвижимости: | ||
1 |
Договор, на основании которого приобретается строящееся жилье | |
Информация по обеспечению кредита, предоставляемому на оплату первого взноса: | ||
1 |
Документы, подтверждающие наличие и право собственности на имущество, передаваемое в залог | |
2 |
При оформлении в обеспечение поручительства юридического лица: - Правоустанавливающие
и учредительные документы по
фирме, документы о назначении
директора и главного -Бухгалтерская
отчетность фирмы (за - Справки из
обслуживающих банков об оборот | |