Проблемы ипотеки в России

     Таким образом, ипотека – долгосрочный кредит, выдаваемый под заклад недвижимого  имущества, причем держатель залога имеет преимущественное право удовлетворения своих требований из стоимости залога перед другими кредиторами залогодателя.

     Операции  по ипотечному кредитованию формируются  в отдельную экономическую категорию – ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

• долгосрочность выдаваемых кредитов (от 5 до 30 лет);
• обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего – жильем, приобретаемым на кредитные средства;
• относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;
• низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;
• наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

     Ипотечное кредитование осуществляется на специфическом  рынке, представленном множеством участников, систем и механизмов кредитования.

     Финансовые  средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке  необходимы такие объемы денежных средств, чтобы их хватило надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

     Ресурсами для ипотеки служат:

• депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах);
• «оптовые» источники – в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов.⁵

     Надо  сказать, что именно «оптовые» источники  являются наиболее предпочтительными  для осуществления ипотечных  операций. В частности, пенсионные фонды  не обязаны выплачивать  доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а  лишь обеспечивают их фиксированным  процентов. Поэтому с целью сохранности  они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

     Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на следующие факторы:

• допустимый размер кредита;
• срок кредитования;
• условия погашения кредита;
• размер процентной ставки;
• размер регулярного платежа.

     Если  предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут  выше и, следовательно, ниже будет число  заёмщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. а поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

     Максимальные  сроки кредитования напрямую зависят  от того, насколько стабильной и  предсказуемой оценивают банки  ситуацию в стране.

     Допустимый  размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика. Размер регулярного платежа также  зависит от дохода заемщика. На него также влияет и срок кредитования: чем он дольше, тем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового  по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

     Условия погашения кредита – это, по сути, применяемый банком вид ипотечного кредита: с фиксированной или  переменной ставкой процента, с аннуитетными (равновеликими) или же дифференцируемыми платежами.

     Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования – создать  эффективно работающую систему обеспечения  доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма  жилищном рынке за счет собственных  средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

     Основные, наиболее характерные функции, которые  выполняет ипотечное кредитование можно сформулировать следующим  образом:

• функция финансового механизма, обеспечивающая финансовые инвестиции в реальный сектор экономики (в сферу материального производства);
• функция обеспечения возврата суженных (заемных) средств;
• функция, обеспечивающая стимулирование перераспределения и оборота недвижимого имущества, в то время, когда другие способы (такие как купля-продажа и т.п..) являются экономически нецелесообразными или юридически невозможными;
• функция, способствующая формированию многоуровневого фиктивного капитала в форме закладных, производных ипотечных ценных бумаг и т.д..

     Рис. 1. Функции ипотеки.⁶

     Основными субъектами – участниками ипотечного кредита являются:

1. заемщики – физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами ( не кредитными организациями), по условиям у которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2. кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
3. инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами. вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды.
4. правительство – определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Рис. 2. Схема отношений между участниками ипотечного кредитования.⁷

     Главная задача вторичного рынка ипотечных  кредитов – обеспечить первичный  рынок кредиторов возможностью продать  первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Таким образом, вторичный рынок является связующим  звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

     Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

1. ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл;
2. в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения;
3. предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им, по крайней мере без согласия кредитора, на время залогового периода;
4. договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной регистрацией;
5. при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удостоверяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги;
6. в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.⁸

     Из  сказанного следует, что можно выделить следующие принципы ипотеки:

• гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
• специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
• достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
• старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависиомсти от времени внесения его в ипотечную книгу;
• бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
• неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.⁹

     По  вышеизложенным данным можно судить об ипотеке как о специфическом  виде кредита, обладающем особыми, отличными  от других видов кредита, свойствами и функциями. Данный вид кредита  является источником долговременных вложений, в основном, в жилищное строительство, так как оно наиболее полно  удовлетворяет всем специфическим  чертам данного вида кредитования.

1.2. Классификация ипотечных кредитов и характеристика основных их видов

     Ипотечные кредиты классифицируются по следующим  признакам:

     Таблица 2

     Классификация ипотечных кредитов¹⁰