Проблемы ипотеки в России

      В дальнейшем была принята «Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации», одобренная Постановлением Правительства  РФ «О мерах по развитию системы  ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11.01.2000 г.²²

      Концепция развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации  объявила формирование системы ипотечного жилищного кредитования одним из приоритетных направлений государственной  жилищной политики. Среди участников программы ипотечного кредитования населения особо выделены операторы  вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному кредитованию), основной целью деятельности которых  продолжает оставаться рефинансирование кредитных организаций, предоставивших средства на приобретение гражданами жилья.

      Следующим шагом в становлении системы  стала разработка и принятие ряда нормативно-правовых актов. Нормативно-правовые акты, оказывающие существенное влияние  на становление и развитие института, относятся к различным отраслям законодательства. Это и классические гражданско-правовые нормы об обеспечении исполнения обязательства (Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), и нормы, регулирующие рынок ценных бумаг (Федеральный закон «О рынке ценных бумаг»²³, Закон «Об ипотечных ценных бумагах»²⁴), и административные нормы Закона «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации»²⁵, и нормы, регулирующие банковскую деятельность. Таким образом, понимая институт ипотечного кредитования в широком смысле, можно сказать, что базой для этого института является совокупность нормативно-правовых актов, которые на практике принимаются поэтапно.

      В идеале система нормативно-правовых актов, регулирующих институт ипотечного кредитования, должна сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков, возникающих в процессе ипотечного кредитования.

      На  первом этапе были приняты поправки в Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В рамках реформы пенсионной системы был принят уже упоминавшийся Федеральный закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации», позволяющий инвестировать средства в ипотечные ценные бумаги. 25 августа 2000 г. Правительство РФ Постановлением № 628 утвердило «Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Далее состоялись поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «О рынке ценных бумаг», устанавливающие особенности эмиссии облигаций, обеспеченных залогом имущества.

      Утвержденные  недавно Советом Федерации поправки в закон «О рынке ценных бумаг» направлены на совершенствование регулирования  эмиссии и обращения облигаций  с обеспечением. Закон создает  правовую основу для выпуска облигаций, возврат средств по которым обеспечивается одним из способов, предусмотренных  Гражданским кодексом РФ (залогом, поручительством, банковской гарантией и др.), причем в отношении облигаций, обеспеченных залогом имущества. В качестве обеспечения  может выступать залог недвижимого  имущества или ценных бумаг. Необходимо отметить, что под ценными бумагами в первую очередь понимаются закладные.

      Принятый  в 2001 году Земельный кодекс²⁶ установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.

      В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать  ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной  Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские  слушания «Законодательное обеспечение  развития ипотечного кредитования в  России». Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

      Однако  участники слушаний признали, что  существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них – отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная  от первой – слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и «Дельта-кредит»  признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в  рублях доступен лишь весьма ограниченному  кругу заемщиков. Третья причина  недоверия к российской ипотеке  – зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. В итоге большая часть дохода остается теневой.²⁷

      На  сегодняшний день коммерческие банки  не принимают активного участия  в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные  программы долгосрочного ИЖК  граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк Дельта-Кредит и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция  к расширению банковских продуктов  в сфере жилищного кредитования.

      Для успешного развития ипотечного жилищного  кредитования (ИЖК) населения коммерческими  банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного  шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных  ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим  ипотечные кредиты, эффективно «продавать»  такие кредиты в формате ипотечных  ценных бумаг.

      Действующая в настоящее время система  нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК  граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими  банковскими операциями.

      Вместе  с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях  рассмотрения в Государственной  Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный  закон «Об ипотечных ценных бумагах», ссылки на предмет регулирования  которого имеются в ФЗ «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации».

      По  мнению ряда депутатов Государственной  Думы, Закон «Об ипотечных ценных бумагах» предполагает внесение изменений  в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» в  части создания и особенностей регулирования  деятельности специализированных ипотечных  кредитных организаций. Соответствующий  законопроект внесен в Государственную  Думу в октябре этого года.

      Проект  Федерального закона «О строительных сберегательных кассах», также входящего  в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.

      Принята поправка в Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)», разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной  собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.

      На  рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона «О защите прав и законных интересов  граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья». В проекте Федерального закона «О строительных сберегательных кассах»  разрабатывается и законодательная  инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья  – строительным сбережениям граждан.

      Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие  в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон  «Об ипотечных ценных бумагах» напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон «О секьюритизации активов». На стадии обсуждения находится и проект Федерального закона «О рейтинговании».

      Нормативно-правовой основой для развития ипотеки  может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса  РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.

      Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично  развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет  решить жилищную проблему. На сегодняшний  же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной  юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

1.5. Обзор рынка ипотечных кредитов в РФ

     За  последние несколько лет в  РФ появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования. В таблице 5 приведены банки, предлагающие наиболее разнообразные программы ипотечного кредитования.

     Таблица 5

     Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием ²⁸

     Программы различаются характером приобретаемого жилья, а также размером первоначального  взноса и ставки процента. Срок кредита  составляет от 1 года до 30 лет в зависимости  от валюты кредита (рубли, доллары, евро) и целевой недвижимости.

     Как полагают аналитики, в случае удачного развития мировой  финансовой ситуации, в России снова  будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий. Большое будущее видится  за земельной ипотекой и ипотекой водных и воздушных судов.

       Действующее в России законодательство юридически обеспечивает возможность приобретения разных видов недвижимого под залог. Так, например, законом наряду с ипотекой жилых помещений предусматривается ипотека земельных участков, зданий и сооружений, воздушных и водных судов.

     Мировой экономический  кризис ощутимо притормозил развитие ипотечного кредитования, по сути, отбросив его на исходные позиции. Однако эксперты-экономисты полагают, что трудности ипотеки  в России носят временный характер, и по окончанию кризисной ситуации всё вернется на прежние темпы  развития²⁹.

     Рассмотрим динамику основных показателей ипотечного кредита. На рис. 5 представлено изменение процентной ставки по кредиту сентября 2010 года по март 2011.

     Очевидно, что за рассматриваемый период наблюдается  общая тенденция к постепенному снижению средневзвешенной ставки ипотечного кредита. Так, если в сентябре 2010 года самый высокий показатель ставки достигал в Уральском регионе отметки в 13,2 %, то уже в марте этого года в том же регионе он снизился до 11,1 %. В сентябре 2010 года самые низкие значения были зафиксированы в Приволжском и Сибирском регионах – это 12,1 %, и на сегодняшний день показатель ставки в этих регионах остается одним из самых маленьких по стране.

     В ближайшие месяцы можно ожидать незначительного  уменьшения процентов по ипотечному кредиту, но не стоит надеяться, что этот процесс будет постоянным. Сама экономическая ситуация в стране, а также рыночные отношения, урегулируют ставки и они постепенно придут к такому показателю, который будет устраивать как банки, так и заемщиков.

     Рис. 5. Динамика процентной ставки по ипотечному кредиту в РФ³⁰

     Перейдем к рассмотрению среднего размера ипотечного кредита (рис. 6)