Развитие ипотеки в России: становление, влияние зарубежного опыта, преодоление последствий кризиса 2008 года

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. ⁴

 

 

 

 

Рис. Функции и цели участников механизма ипотечного жилищного кредитования

 

 

⁵

 

В системе мер по  становлению и развитию жилищного  ипотечного кредитования в банке  важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования. Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:

• ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
• источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
• необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. ⁶ 

Инструменты ипотечного кредитования могут быть самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты – постоянный ипотечный кредит). Стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет   это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.

Для расчета платежей по кредиту применяется следующая  формула:

                                         P´r

    R =

       1-(1+r) -n

где

R - размер месячного платежа по кредиту;

P - сумма ипотечного кредита;

n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r - процентная ставка по кредиту за месяц.⁷

Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно.  Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которой идет на погашение кредита и часть – на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых,  дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк в свою очередь наряду с начисленными процентами получает в погашение часть  выданного кредита.

В целях анализа, а также по просьбе  заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:

                                                  1-(1+r) -t

                    P t = R ´

                                                         r

где

P t - баланс долга на конец t-го периода;

R - размер ежемесячного взноса;

t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;

r - процентная ставка по кредиту за месяц.

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

• по объекту недвижимости (земельные участки; предприятия; жилые дома, и т. д);
• по целям кредитования (жилищное кредитование; на разработку земельного участка; на развитие производства и т.  д);
• по виду кредитора (банковские и небанковские);
• по срокам кредитования (краткосрочные – до 1 года; среднесрочные –1-3 года; долгосрочные – более 3-х лет);
• по виду заемщиков (как субъектов кредитования);
• по возможности досрочного погашения (с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа). ⁸

 

1.1.3. Основные этапы  предоставления и обслуживания  ипотечных жилищных кредитов

Схемы предоставления ипотечного жилищного кредита включают в себя следующие основные этапы.

Этап 1. Предварительная  квалификация клиентов и оформление заявления на кредит. Данный этап предполагает заполнение анкеты.

 Этап 2. Сбор и подтверждение полученной информации

 Клиент, прошедший процедуру предварительной квалификации, получает список документов, которые он должен представить в банк для подтверждения информации, необходимой для принятия решения о возможности выдачи ему кредита на условиях, приемлемых для банка. Это документы, подтверждающие личность заёмщика, его семейное положение, место проживания, место работы. Также заемщик должен подтвердить наличие у него денежных средств для уплаты первоначального взноса. Банк интересуется не только возможностью заемщика погасить кредит, но и его готовностью. Для этого он изучает его кредитную историю.

Этап 3. Оценка вероятности  погашения кредита потенциальным  заемщиком ( андеррайтинг заемщика)

Основным считается  этап проведение оценки вероятности  погашения кредита потенциальным  заемщиком. На этом этапе проводится анализ собранной и документально подтверждённой информации. По результатам проведенного анализа документов, предоставленных заемщиком, кредитный инспектор дает заключение об оценке вероятности погашения кредита.

Этап 4. Принятие решения кредитным комитетом о предоставлении кредита.

Этап 5. Выбор заемщиком жилого помещения(объекта залога). Андеррайтинг приобретаемого жилья. На пятом этапе осуществляется выбор заемщиком жилого помещения(объекта залога) и оценка достаточности обеспечения (андеррайтинг приобретаемого жилья).

Этап 6. Определение окончательной  суммы кредита, составление сметы  расходов заемщика по сделке. ⁹

Наличие первоначального  взноса - обязательное условие предоставления кредита и в целом влияет на величину процентной ставки по кредиту. ¹⁰

Насколько будет велика сумма кредита, которую вы можете получить, в первую очередь, зависит  от вашей платежеспособности. Платеж по кредиту не может превышать  определенной доли ваших доходов, как  правило, это 40–50% (соотношение платеж/доход). При этом из ваших доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся финансовым обязательствам (платежи по ранее полученным кредитам, займам, ссудам, алименты и т. п.).

Также стоит отметить, что сумма кредита увеличивается или уменьшается в зависимости от того, на какой срок вы берете кредит (чем больше срок погашения кредита, тем большую сумму вы сможете получить, благодаря тому, что снижается размер платежа по кредиту). ¹¹

Пример: Например, вы готовы платить по ипотечному кредиту не больше 20 тыс. рублей в месяц. При этом вам нужен кредит на 2 млн. рублей. Если брать кредит на 15 лет, то платеж составит 23 тыс. рублей. Чтобы снизить платеж до 20 тыс. рублей, срок погашения кредита нужно увеличить до 20 лет.

Этап 7. Заключение кредитной сделки.

Заключение кредитной  сделки включает в себя три основных момента.

1. Заключение договора страхования.
2. Заключение кредитного договора и договора ипотеки- происходит одновременно с заключением договора купли- продажи квартиры.
3. Государственная регистрация договора залога.

Процедура оформления ипотеки  может длиться 1,5-3 месяца.

Операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилищного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка. ¹²

 

1.2 Влияние зарубежного  опыта на развитие ипотечного  кредитования в РФ

1.2.1. Американская модель  ипотечного кредитования

Американская система  обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами  опирается на вторичный ипотечный  рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при  этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней.

Таким образом, в США  ставки по ипотечным кредитам оказываются  не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Все агентства, купив  некоторое количество ипотечных  кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Причина, по которой инвесторы соглашаются на низкую доходность по MBS, заключается в том, что обеспечением по ним являются не обязательства заемщиков, подкрепленные залогом труднореализуемого жилья, а обязательства агентств, за которыми стоит государство. Инвесторы уверены, что каким бы массовым ни был дефолт заемщиков по ипотечными кредитам, свои обязательства перед инвесторами агентства с помощью бюджета выполнят. Это дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладываться в них самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, а, следовательно, обеспечивает переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов. ¹³

 Российская ипотечная система во многом схожа с американской. Основными отличиями являются различные размеры процентных ставок по кредитам (в России это в среднем 10%, в США – 6%), а также различные условия кредитования (к примеру, в США более длительные сроки кредитования). Нужно отметить, что американская и российская системы ипотечного кредитования имеют различный подход к неплательщикам ипотечного кредита. Американский гражданин в случае неуплаты кредита может быть выселен из квартиры. Но даже в таком положении по закону он может рассчитывать на достаточно неплохое муниципальное жилье. В то же время в России заемщик берет кредит для покупки жилья, по своим характеристикам сравнимое с муниципальным и годами выплачивает за него огромные проценты. Это и является на сегодняшний день одним из основополагающих отличий ипотечного кредитования двух стран, которое и определяет довольно большую разницу в числе ипотечных сделок. ¹⁴

 

1.2.2. Немецкая модель ипотечного кредитования

Суть немецкой системы  обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется  вокруг специализированных сберегательно- ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в  том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

Взаимодействие с кассой делится  на два периода - период накопления и период кредитования. Период кредитования начинается, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. Затем он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были его ежемесячные накопительные взносы. Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. ¹⁵

Что касается влияния немецкой модели на отечественную то, принцип функционирования системы контрактных строй- сбережений (входит в одноуровневую немецкую модель ипотечного кредитования)был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. ¹⁶ Принцип работы немецкой системы «Строй- сбережение», может быть показан на следующем примере: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично.