Развитие ипотеки в России: становление, влияние зарубежного опыта, преодоление последствий кризиса 2008 года

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Деятельность российских банков в сфере управления ипотечными рисками

2.1 Основы ценообразования  при ипотечном кредитовании

Цена ипотечного кредита  зависит от комплекса факторов, которые  влияют на нее прямо или косвенно. Условно их можно разделить на внешние по отношению к банку  и внутренние, иначе говоря на зависящие  и не зависящие от работы банка.

Таблица №1

Внешние и внутренние факторы, влияющие на цену ипотечного кредита

Внешние факторы	Внутренние факторы
состояние финансового рынка; экономические условия; социально- политические условия; уровень развития законодательства; региональные условия; условия конкуренции.	затраты на привлечение ресурсов; затраты на размещение ресурсов; затраты на обслуживание кредитов; состав и оценка кредитных рисков; общие административно- хозяйственные расходы банка; планируемая прибыль банка по кредитным операциям.

Внешние факторы: непосредственно влияющие на калькуляцию себестоимости операций банка, а также заложенный в цену уровень прибыли, которую банк рассчитывает получить. Внутренние факторы: практически не зависят от деятельности банка, они являются внешними по отношению к нему и отражают состояние той финансовой, социально-экономической, правовой среды, в которой работает банк. Эти факторы определяются степенью развития макроэкономической системы, они не учитываются напрямую в издержках банка, но непосредственно влияют на уровень этих издержек. От того, насколько благоприятна внешняя среда с точки зрения наличия необходимых правовых и экономических условий, зависят условия привлечения кредитных ресурсов банками.

Методология ценообразования  для ипотечного жилищного кредитования включает анализ компонентов цены, оценку этих компонентов, в том числе административных расходов, рисков и прибыли банка, а также определение конкурентоспособных цен на предоставляемые услуги.

Анализируя компоненты цены кредита, следует отметить, что процентная ставка по кредиту определяет как бы «номинальную» плату за пользование заемщиками кредитными средствами в течение определенного срока. Необходимо иметь в виду, что эффективность операций по кредитованию для банка зависит от показателя доходности.

Доходность — это рассчитанная для всего кредитного периода внутренняя ставка дохода, которая может отличаться от ставки по кредиту, так как этот показатель отражает соотношение между результатом (чистым доходом) и фактическими издержками по данной операции. ¹⁷

Рассчитать доходность от ипотечной операции возможно по следующей формуле:

,

где Д - доходность ипотечных кредитов;

- процентные доходы банка от  ипотечной операции;

- непроцентные доходы банка от  ипотечной операции. ¹⁸

Правильно рассчитанная цена должна обеспечивать такую доходность по кредитам, которая бы покрывала предельные издержки банка, включая расходы на привлечение кредитных ресурсов, административные расходы, ожидаемые потери, связанные с рисками в процессе предоставления и обслуживания кредитов, а также обеспечивала бы приемлемый доход инвесторам — акционерам банка.

Необоснованное завышение  процентной ставки по кредиту ведет  к падению спроса на данную услугу и увеличивает кредитный риск, что невыгодно банку-кредитору.

Компоненты цены ипотечного кредита складываются из нескольких основных составляющих:

• базовая ставка, или стоимость привлекаемых кредитных ресурсов;
• надбавка, которая предназначена для формирования резервов для покрытия потерь в связи с рисками;
• административные расходы, включающие как расходы, связанные непосредственно с данными операциями (операционные расходы), так и общебанковские расходы, относимые в определенной пропорции на издержки данного подразделения;
• надбавка, предназначенная для формирования прибыли.

Цена отражает стоимость  привлекаемых банком ресурсов для выдачи долгосрочных ипотечных жилищных кредитов (средняя стоимость средств по депозитам, ставка купонного дохода, выплачиваемого по долговым ценным бумагам, или стоимость межбанковского кредита и т.п.). Поскольку у кредитора могут быть различные источники ресурсов для выдачи ипотечных кредитов, он рассчитывает для себя некую базовую ставку, включающую средние издержки по привлекаемым ресурсам.

В затраты по привлечению  ресурсов включаются суммы уплаченных процентов по расчетным счетам и  депозитам, а также заемным средствам и долговым обязательствам банка:

• заемным кредитным средствам на межбанковском рынке;
• счетам и вкладам до востребования населения;
• срочным вкладам населения; 
• счетам и депозитам юридических лиц;
• другим долговым обязательствам банка (депозитные, сберегательные сертификаты, облигации, другие ценные бумаги, с помощью которых банк привлекает средства для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов).

Особое влияние на цену кредита оказывает уровень  различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

В компонент цены кредита  включаются надбавки в том числе  по следующим основным банковским рискам: кредитный риск, риск процентных ставок и риск досрочного погашения. ¹⁹

Оценивая и определяя  надбавки по отдельным компонентам  цены кредита, можно рассчитать процентную ставку по ипотечному кредиту, которая  складывается из базовой ставки стоимости  ресурсов (выплачиваемые проценты по привлекаемым ресурсам), надбавки к  базовой ставке для компенсации административных издержек, надбавки на прибыль, а также надбавки, связанной с банковскими рисками.

I = D + A + E + R,

где  I — процентная ставка по ипотечному кредиту;

D — базовая ставка по обязательствам банка;

A — надбавка к базовой ставке для компенсации административных издержек;

E — надбавка на прибыль;

R — надбавка на риски.

В свою очередь, надбавка за риски  складывается из надбавок, оценивающих  каждый конкретный риск:

R= CR + IRR + PR,

где  CR — надбавка за кредитный риск;

IRR — надбавка за риск процентной ставки;

PR — надбавка за риск досрочного погашения. ²⁰

Благодаря разработанной Агентством методике оценки финансового состояния  и установления лимитов кредитного риска, предусматривающей дифференцированный подход к банкам — кредиторам, нижняя граница ставки по беззалоговым займам АИЖК в рамках программы «Стимул» установлена на уровне 7% годовых. Согласно методике, кредитные организации делятся на 8 групп (по шкале от 0 до 7), в зависимости от показателей финансовой устойчивости банка, экспертной оценки, наличия или отсутствия кредитных рейтингов. Соответственно, для 0 группы, куда входят системообразующие кредитные организации с государственным участием в капитале, ставка фондирования фиксируется на уровне 7%. Максимальный размер ставки для банков 6 группы составляет 8,75% годовых. Методикой предусмотрена возможность повышения группы и снижения ставки в случае предоставления банком ликвидного залогового обеспечения.«Распределение банков по группам позволяет точнее оценивать риски Агентства и более лояльно подходить к фондированию партнеров, имеющих высокие показатели финансовой устойчивости, предоставляя займы на привлекательных условиях», — отметил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый. Последнее изменение ставки займа по программе «Стимул» произошло в июле 2010 года, тогда снижение с 11% до 8% было связано с уменьшением ставки по субординированному кредиту Внешэкономбанка для АИЖК с 9% до 6,5% годовых. ²¹

 

2.2 Применение кредитного скоринга  и андеррайтига в сфере ипотечного  кредитования

             Скоринг представляет собой математическую (статистическую) модель, с помощью  которой на базе кредитной истории уже имеющихся клиентов банк определяет, насколько велика вероятность, что тот или иной клиент вернет кредит в назначенный срок. Скоринг выделяет те характеристики, которые наиболее тесно связаны с надежностью или, наоборот, с ненадежностью клиента.

Техника кредитного скоринга представляет собой оценку в баллах характеристик, позволяющих с достаточной  достоверностью определить степень  кредитного риска при предоставлении потребительской ссуды тому или  иному заемщику. Наиболее значимыми для прогнозирования кредитного риска показателями могут быть такие показатели, как возраст, количество иждивенцев, профессия, доход, стоимость жилья и прочее.

Преимущества скоринговых  моделей очевидны:

• снижение уровня невозврата кредита, быстрота и беспристрастность принятия решений;
• возможность эффективного управления кредитным портфелем; 
• отсутствие длительного обучения сотрудников кредитного департамента;
• возможность провести экспресс-анализ заявки на кредит в присутствии клиента.

Однако, несмотря на положительные моменты, применение кредитного скоринга сопряжено с рядом трудностей. Одна из них заключается в том, что определение оценивающих характеристик производится только на базе информации о тех клиентах, которым банк уже предоставил кредит. Другая и наиболее значимая проблема состоит в том, что скоринговые модели строятся на основе выборки из числа наиболее "ранних" клиентов. Учитывая это, сотрудникам банка приходится периодически проверять качество работы системы и, когда оно ухудшается, разрабатывать новую модель.

При ипотечном кредитовании физических лиц основной способ снижения кредитного риска банка – проведение андеррайтинга заемщика, при котором  происходит оценка вероятности погашения  кредита, предполагающая анализ платежеспособности потенциального клиента в порядке, установленном банком, а также принятие положительного решения по заявлению на ипотечный кредит или отказ в предоставлении ссуды.

Операциями по ипотечному кредитованию физических лиц в банке  занимается достаточно широкий круг банковских подразделений: юридическая служба, служба безопасности, отдел ценных бумаг, отдел жилищного строительства и пр. Это свидетельствует о степени сложности и трудоемкости процедуры андеррайтинга, ход которой каждый банк разрабатывает самостоятельно, выбирая критерии оценки и условия предоставления ипотечных кредитов.

Наиболее важный момент в процессе андеррайтинга – оценка платежеспособности клиента с точки  зрения возможности своевременно осуществлять платежи по кредиту. Для выполнения данной оценки консолидируется информация о трудовой занятости и получении заемщиком доходов, а также о его расходах. После этого делается вывод – сможет ли он погасить кредит. Одновременно с этим выдается заключение, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления ссуды или нет.

При ипотечном кредитовании сотрудники банков включают в методику определения кредитоспособности заемщика и величины кредитного риска дополнительные количественные и качественные характеристики.

Среди количественных характеристик – отношение общей суммы ежемесячных обязательств заемщика к совокупному семейному доходу за тот же период, а также достаточность денежных средств (исходя из расходов на содержание).

Качественные характеристики включают доходы заемщика, стабильность занятости, кредитную историю, обеспечение кредита и т. п.

Оценивая методику андеррайтинга, можно сделать вывод, что здесь  применяется системный подход к  анализу ссудозаемщика. Положительная  сторона методики – возможность  банка к любому потенциальному заемщику выработать индивидуальный подход, в рамках которого будет учтено необходимое количество характеристик. Минус данной оценки – трудоемкость ее выполнения, требующая особой квалификации банковских сотрудников. Большинство банков предпочитают компенсировать кредитный риск с помощью повышения процентной ставки. Используют и другие методы, применение которых не требует больших затрат времени и труда.

Следует отметить, что  понимание целесообразности и актуальности использования более совершенных методик возникает чаще всего у тех банков, кредитование физических лиц в которых реализовано в качестве массовой услуги.

Если же банк планирует  разворачивать масштабную программу, то для того чтобы преуспеть на рынке в условиях постоянного  ужесточения конкуренции и, как следствие, сокращения доходности, необходимо искать пути сокращения операционных расходов и минимизации рисков.

Обязательным условием здесь будет правильное построение механизма, который будет осуществлять эту деятельность. Образно говоря, нужно создать своеобразный конвейер, состоящий из определенного количества сотрудников, взаимодействующих с заемщиками и между собой по определенным четко обозначенным правилам и алгоритмам. В число таких алгоритмов входят методики анализа заявок и принятия решений о выдаче кредита. ²²