Развитие ипотеки в России: становление, влияние зарубежного опыта, преодоление последствий кризиса 2008 года

На мой взгляд, главным  отличием между скорингом и андеррайтингом является тот факт, что скоринг  основывается на чисто механической, машинной работе, которая порой приводит к необъяснимому отсеву кандидатов на кредит. Поэтому если заёмщик не прошел скоринг, это совсем не означает, что ему не удастся получить кредит. Можно подать заявку в другой банк или в другую «точку» того же самого банка. Андеррайтинг же проводится как правило вручную, более «тщательно». Именно поэтому как мне кажется он более распространён в сфере ипотечного кредитования.

2.3 Секъюритизация и  развитие рынка ипотечных ценных  бумаг

Сегодня ипотечные ценные бумаги очень востребованы во всем мире. Они обеспечены реальной недвижимостью, которая всегда в цене. А значит, гарантией доходности этого финансового инструмента служит динамика роста цен на недвижимость. В городах- миллионниках за последние годы в среднем рост цен на жилье составляет порядка 30% в год. В последние годы в некоторых регионах страны он поднимался до 50%. Безусловно, далеко не каждый вид инвестирования может принести подобные заработки.

К ипотечным относят  два вида ценных бумаг: облигации  с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Как отмечалось выше, исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием обеспечивается залогом ипотечного покрытия. ²³ Ипотечный сертификат участия – именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего её лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом. Облигации с ипотечным покрытием- облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается полностью или в части залогом ипотечного покрытия. ²⁴

Выпускают такие облигации банки, выдающие ипотечные кредиты, и ипотечные агенты. Эмиссия проводится в полном соответствии с законом "О рынке ценных бумаг". То есть бумаги проходят листинг и обращаются на бирже, покупаются и продаются инвесторами. Выплата фиксированного процента по их номинальной стоимости осуществляется не реже 1 раза в год. Погашение облигаций происходит аналогично другим ценным бумагам. Владельцы вправе требовать от эмитента досрочного погашения в случае, если размер обязательств по находящимся в обращении облигациям превышает размер ипотечного покрытия, нарушены условия, обеспечивающие полноту и своевременность исполнения обязательств.

Между тем, для инвесторов эти бумаги привлекательны не доходностью, а надежностью и ликвидностью. "Доходность по ИЦБ и не должна быть высокой, - отмечает Валерий Кардашов, заместитель председателя правления по развитию розничного бизнеса Русь-Банка, - иначе привлекаемые на рынок кредитования ресурсы будут дороги, и ставки по ипотечным кредитам будут высоки". Но данный инструмент очень интересен тем, кто хочет вложить свои сбережения так, чтобы получать гарантированный доход. Особенно ипотечные ценные бумаги интересны пенсионным фондам, страховым компаниям, ПИФам и другим потенциальным инвесторам в России, имеющим длинные деньги. ²⁵

Вместе с тем, выпуск ипотечных ценных бумаг – одно из ключевых направлений деятельности ОАО «АИЖК». Развитие рынка ипотечных ценных бумаг в России является важным компонентом приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Выполняя свои функции как государственный институт развития, Агентство способствует формированию и развитию данного сегмента финансового рынка, разрабатывает новые технологии и инструменты секьюритизации ипотечных активов, оказывает методологическую поддержку участникам ипотечного рынка при выпуске ипотечных ценных бумаг. ²⁶

Секъюритизация представляет собой рефинансирование каких либо активов компании, приносящих доход, посредством «преобразования» таких  активов в торгуемую, ликвидную форму через выпуск облигаций или иных ценных бумаг. ²⁷

Секьюритизация представляет собой один из наиболее эффективных  механизмов привлечения долгосрочного  финансирования, позволяющий Агентству  и иным участникам ипотечного рынка  расширять свою деятельность на первичном рынке ипотечных кредитов, опираясь на рыночные источники ресурсов.

Для инвесторов секьюритизация - это возможность инвестирования в новый класс высоко надежных инструментов, обеспеченных наиболее качественным типом кредитов – ипотекой.

При выпуске ипотечных  ценных бумаг приоритетом для  Агентства является обеспечение  наивысшего кредитного качества старших  траншей облигаций. В этих целях  применяется лучшая практика международных  рынков. ²⁸

Глава 3. Влияние  мирового экономического кризиса 2008 года на развитие рынка ипотечного кредитования в России

3.1 Рынок ипотечного  кредитования до наступления  кризиса(2000-2008)

В 2008 году молодой российский рынок ипотеки пережил самый  сложный период своего развития. Краткие  итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос.

До кризиса 1998 г. ипотечное  кредитование практически не рассматривалось банками как перспективное направление развития бизнеса, а жилищные кредиты предлагали не более 20 банков на срок 1 – 3 года под заоблачные процентные ставки. Начиная с 2000 г. банки стали более активно выходить на рынок ипотеки, увеличивая сроки кредитования до 10 – 15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20 – 25 лет. Снизились и процентные ставки: до 10 – 15% годовых в валюте и 15 – 18% годовых в рублях.

Не менее существенно  было и то, что все большее количество банков стало использовать ипотеку в качестве основного средства обеспечения возвратности кредитов. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, в 2000-е гг. они стали все в больших масштабах использовать в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая все процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений, приобретаемых с помощью кредитных средств. ²⁹

По данным Банка России, за 2001 – 2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд. руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд. руб. в 2003 г. и 25 – 30 млрд. руб. в 2004 г.

Особенно быстрое развитие ипотечное жилищное кредитование получило в 2005 – 2008 гг. в результате формирования благоприятной законодательной базы, принятия пакета федеральных законов, направленных на повышение доступности жилья для населения, стабилизацию макроэкономической ситуации и рост реальных доходов населения.

Начиная с 2005 г. государство стало оказывать активное содействие развитию рынка ипотечного кредитования, в частности через созданное Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее — АИЖК). В результате к середине 2008 г. практически во всех регионах России была сформирована инфраструктура, необходимая для успешного функционирования ипотечного жилищного кредитования.

В 2006 г. — первом полугодии 2008 г. банки активно выдавали населению  жилищные кредиты, т.е. кредиты на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья. При этом, по данным Банка России, 87% из них являлись ипотечными, т.е. были выданы под залог недвижимости в порядке, установленном ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3.2 Рынок ипотечного  кредитования в период кризиса(2008-2009)

На 1 января 2009 г. задолженность  по ипотечным жилищным кредитам составляла 1057 млрд. руб., еще 82 млрд. руб. (7,2% общей  задолженности) было сосредоточено  на консолидированном балансе АИЖК. Совокупная задолженность по ипотечным жилищным кредитам достигла 2,7% ВВП (на 1 января 2008 г. — 2,0% ВВП).

Рис.Задолженность по жилищным кредитам, % ВВП

³⁰

В 2008 г. каждая шестая (17%) сделка на рынке жилья совершалась  с использованием средств ипотечных кредитов, в то время как в 2006 г. — только каждая одиннадцатая (9%).³¹

В пяти субъектах Российской Федерации (Костромская, Тюменская, Омская области, Республики Татарстан и  Тыва) доля сделок с ипотекой на рынке  жилья превысила 30% в 2008 г.

До середины 2008 г. объемы выдачи ипотечных кредитов динамично росли.

При этом  улучшались условия предоставления ипотечных  кредитов: первоначальный взнос и  ставка процента снижались, а срок кредита  возрастал.

Из всех институтов жилищного  сектора наиболее сильное отрицательное влияние финансовый кризис, вызванный чередой неплатежей по ипотечным кредитам класса subprime в США, оказал на ипотечное жилищное кредитование. Его объемы резко снизились до уровня начала 2006 г.

Если в 2007 г. объем выданных ипотечных жилищных кредитов увеличился на 87% по сравнению с 2006 г. и составил 556 млрд. руб., то в 2008 г. темп прироста снизился: было выдано кредитов на 651 млрд. руб., что лишь на 17% больше, чем в 2007 г. При этом в III квартале 2008 г. по сравнению с предыдущим кварталом прирост составил лишь 5%.

В IV квартале 2008 г. объемы ипотечного кредитования уменьшились  практически в 2 раза по сравнению  с предыдущим кварталом, а в кварталах 

2009 г. выдавалось менее  20% от объемов выдачи III квартала 2008 г. 

В первом полугодии 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья уменьшилась и достигла уровня 12%. Это свидетельствует о резком снижении уровня использования ипотечных жилищных кредитов для финансирования приобретения жилья.

Итог девяти месяцев 2009 г. по выдаче ипотечных кредитов – 91,5 млрд. руб., что в 5,9 раза меньше, чем за аналогичный период 2008 г.

На 1 июля 2009 г. на рынке  ипотечного жилищного кредитования присутствовало 602 кредитные организации, что составляет 52,6% общего количества действующих кредитных организаций. При этом в первом полугодии 2009 г. только 279 кредитных организаций предоставляли ипотечные жилищные кредиты, а остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно, по данным Банка России, выдавали ипотечные в рублях около 100 кредитных организаций, а в иностранной валюте – 11.

На рынке жилищного  кредитования уже в первой половине 2008 г. отчетливо прослеживается тенденция  к концентрации такой деятельности в крупных банках. Так, если в 2007 г. на долю Сбербанка приходилось около 30% всех выданных жилищных кредитов, то в первой половине 2009 г. — уже 55%. В первом полугодии 2009 г. 15 крупнейших банков (по объемам выдачи ипотечных кредитов) контролировали 80% рынка жилищного кредитования.

По данным Банка России, условия ипотечного кредитования в 2006 – III квартале 2007 г. постоянно улучшались: процентная ставка как по рублевым, так и по валютным кредитам снижалась. Но нестабильность на финансовых рынках и удорожание ресурсов для банков привели сначала к стабилизации процентных ставок в IV квартале 2007 – I квартале 2008 г., а в дальнейшем и к их повышению во втором полугодии 2008 г.

Экономический кризис оказал существенное влияние на платежеспособность заемщиков по ипотечным кредитам, что имело следствием увеличение доли просроченных ипотечных кредитов. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам во второй половине 2008 г. стала резко увеличиваться и составила на 1 октября 2009 г. 1,9% по ипотечным кредитам в рублях и 5,3% по ипотечным кредитам в валюте.

Основными причинами такого роста являются начавшиеся в конце 2008 г. сокращение рабочих мест, перевод работников на неполную занятость и, как следствие, существенное снижение уровня дохода у многих заемщиков. Кроме того, сказался рост на 40% курса доллара (с 26 руб./долл. до 36 руб./долл.), отчего наиболее сильно пострадали заемщики, взявшие ипотечные кредиты в валюте.    В проигрыше оказались и заемщики, получившие кредиты с плавающей процентной ставкой.

Чтобы смягчить сложившиеся  негативные тенденции, в том числе  избежать балансовых убытков, банки стали предлагать заемщикам программы реструктуризации ипотечных кредитов, включая конвертацию валютных кредитов в рублевые, правда, по текущим процентным ставкам, которые достаточно сильно выросли по сравнению с началом 2008 г., пролонгацию кредитов и т.п. В 2009 г. также начала действовать государственная программа реструктуризации ипотечных кредитов, реализуемая дочерней компанией АИЖК – Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). ³²

Оставшиеся участники ипотечного рынка в целом стали более консервативно подходить к оценке платежеспособности заемщика, объявив обязательным условием получения кредита, наличие официально подтвержденного дохода (справка 2-НДФЛ), и повысили требования к первоначальному взносу до 30%.

3.3 Рынок ипотечного  кредитования в период посткризисного  восстановления (2010-2011)