Земельное право РФ

1) оборотоспособностъ — т. е. земельный участок может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если он не изъят из оборота или не ограничен в обороте;

2) земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом. На основании этого положения право собственности на земельный участок, а также его ограничение, переход и' прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

3) земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью. Этот признак существен в том случае, когда земельный участок находится в общей собственности и возникает вопрос о выделе части земельного участка одному из собственников. А также в случае необходимости отчуждения части земельного участка.

Земельный участок крестьянского  хозяйства, является неделимым имуществом, поскольку Закон о крестьянском

хозяйстве установил, что  земельный участок является "единым целым". Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации;

4) следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права (как, впрочем, и земельного, если участок используется гражданами или юридическими лицами) является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежат использующему этот участок на законном основании.

Еще одним признаком  следует считать то, что объектом права собственности земля выступает  в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве

Купля-продажа

Общие положения о  купле-продаже земельных участков регулируются частью второй ГК РФ. Однако не все статьи § 1 гл. 30 "Общие положения о купле-продаже" ГК РФ применимы к сделкам с землей из-за специфики этого объекта. Но часть статей распространяется и на земельные отношения.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить -за него определенную денежную сумму (цену). Собственно, это и составляет основное содержание данного договора.

На земельные отношения  распространяются и статьи § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.

 Основные требования  к заключению договора купли-продажи,  закрепленные земельным и гражданским  законодательством

Законодательством устанавливается, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

13. ЗК как  источник.

ЗК от 25.10.01. Ориентирован на рыночную экономику, становление и развитие рынка земли. Содержит исчерпываюищй перечень вопросов, подлежащих урегулированию в прав. акте такого уровня. На фед. уровне определил права иностранцев и юр. лиц на землю (ч. 3 ст. 15). Создал определенные юр. гарантии получения в собственность землю (для строительства) гр-н и юр. лиц путем установления исчерп. перечня оснований, по к-м зем. участки в частную собственнсоть не передаются. Вводный закон предусмотрел порядок определения стоимости зем. участков, находящихся в гос. или мун. собственности при переходе их в соб-ть гр-н и юр. лиц. Оборот земель регулируется на уровне ФЗ. Недостатки: ряд внутренних и внешних противоречий, очень большое количество отсылочных норм, по существу не решающих вопроса, пренебрежение правилами юр. техники. Ст. 1 – принципы, 5 – участники, 6 – объекты, 7 –состав земель, 15 – соб-ть на землю, 20-24 иные права на землю.

Иные законы:

О крест. и ферм хозяйсте от 11.06.03; О садоводч. огород. и дачных неком. объед-х гр-н 15.04.98; О гос. рег-и  прав на недвиж .имущество и сделок с ним 21.07.97; гл. 11 Об ипотеке; О гос. зем. кадастре 02.01.00; О разгр-и гос. соб-ти на землю 17.07.01; О землеустр-ве 18.06.01; О приват-и гос. и мун. имущества 21.12.01; Об обороте земель с\х назн-я 24.07.02.

14. Плата за  землю     

 Статья 65. Платность использования земли       1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.       2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.       3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.       Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.       Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.       4. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.       5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статья 25 ФЗ О плате  за землю. Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно - долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка. Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. (в ред. Федерального закона от 09.08.94 № 22-ФЗ)

Принципом земельного права, обусловленным переходом к преимущественно  экономическим методам управления земельными ресурсами, является принцип  платности использования земли. Введение платы за землю в форме земельного налога и арендной платы призвано стимулировать собственников земельных участков, землепользователей и арендаторов экономно использовать земельные площади при одновременном повышении их эффективности благодаря различным почвозащитным мероприятиям, введению севооборотов и способов обработки земли, соответствующих структуре почв.

В настоящее время  в России за использование земли  приходится платить хоть и не много  но надо . Поэтому действующее законодательство определяет несколько форм платы за землю. Это: земельный налог, арендная плата и нормативная цена земли (ст. 1 ФЗ «О плате за землю»).

Так как Россия перешла  на качественно новые отношения, я бы их назвал даже капиталистическими, то изменились, и земельные отношения и появились различные нововведения в них. Одно из них - плата за землю. Цель введения платы за землю я считаю оправдана, это и стимулирование рационального использования земли, и некоторые развития населенных пунктов, и , наконец, создание специальных фондов для финансирования мероприятий по повышению плодородия земли и другие мероприятия.

Земельный налог это  определенная сумма которую обязан ежегодно вносить ( уплачивать ) собственник  земли, а также землепользователь  и землевладелец. Арендная плата это тоже некая установленная сумма, но уже уплачиваемая за земли и земельные участки, которые находятся в аренде.

Я бы хотел отметить один факт, что предприятия, объединения , организации и учреждения, а  также другие субъекты земельных  правоотношений должны вносить земельный налог в виде стабильных платежей за единицу площади в расчёте за год, и этот размер земельного налога не зависит от результатов их хозяйственной деятельности. Я считаю, что это является большим упущением и здесь нужен другой подход. Пересмотр ставки земельного налога все таки осуществляется компетентными органами в независимости от условий хозяйствования, это и повышение инфляции и изменения среднего размера заработной платы, а также некоторые другие.

Земельным налогом и  арендной платой облагаются практически все земельные участки, находящиеся как в аренде, так и собственности у граждан и юридических лиц. Это и сельскохозяйственные угодья, земельные участки, наделы и участки для жилищного и дачного строительства..

Как я уже говорил, земельный налог взимается с общей площади и не важно занята ли земля, какими либо постройками или нет. А вот такой вопрос, как взимание платы за землю с нескольких пользователей или собственников, на мой взгляд, урегулирован в достаточной степени. Так , например, за земли находящиеся в раздельном пользовании у нескольких граждан или юридических лиц земельный налог начисляется каждому в отдельности в пропорции той площади, которая находится в пользовании у каждого их них. Но если земля находится в общей собственности нескольких лиц , будь то граждане или юридические лица, то земельный налог начисляется каждому из собственников отдельно, но уже соразмерно их доли на эту площадь.

Арендная плата и земельный налог идут в бюджет страны отдельной строкой. Теперь я бы хотел коснуться такого вопроса как нормативная цена земля. Эта тема на мой взгляд самая продуманная и доработанная в институте «плата за землю». Если обратиться к действующему законодательству то там мы найдем определение нормативной цены земли , «это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости».

Можно сказать, что нормативная  цена земли в современном законодательстве появилась благодаря тому, что разрешили продавать землю в собственность. Но ее нельзя рассматривать, как самостоятельный институт, так как она теснейшим образом связана с земельным налогом. Такой вывод можно сделать даже исходя из того, что нормативная цена земли определяется на основании ставки земельного налога умноженной в 200 раз и умноженную на единицу площади соответствующего земельного участка (???).Подводя черту по этим вопросом я бы хотел сказать, что плата за землю и ее компоненты: арендная плата, земельный налог и нормативная цена земли являются и экономическим стимулом и гарантом существования и развития землепользования и мероприятий с этим связанных.

15. Земельная  реформа

Земельная реформа - комплекс экономических, организационных, социальных мер, направленных на преобразование земельных отношений на основе создания многообразных форм собственности и использования земли, включения ее в систему рыночных отношений. Начало земельной реформы – в    1990 г. с принятием "Закона о собственности в СССР" и "Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле".

Углубление земельной  реформы и коренное изменение  земельных отношений в России произошло с принятием Закона РСФСР "О земельной реформе" от 23 ноября 1990 г. и Земельного кодекса  РСФСР 1991 г.», распространивших право собственности на землю на граждан и их коллективы. С принятием Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г. открылся новый этап в земельном законодательстве.

Цели и задачи земельной реформы в России: Земельная реформа представляет собой комплекс экономических, организационных, социальных мер, направленных на преобразование земельных отношений на основе создания многообразных форм собственности и использования земли, включения ее в систему рыночных отношений. Цель: передача и закрепление земли в собственность, пользование, в том числе в аренду гражданам, предприятиям, организациям, учреждениям. Регул. Постановлением О федеральной целевой программе Развитие земельной реформы в РФ 26.06.99.

Земельная реформа важнейший  элемент структурной перестройки  экономики России, одно из основных направлений государственной политики, содержанием которой в части  развития рынка недвижимости являются: упорядочение отношений государственной  и муниципальной собственности на землю; укрепление законодательных гарантий частной собственности на землю; создание механизмов регистрации прав на землю в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество; совершенствование земельного кадастра; формирование системы ипотечного кредитования и государственного контроля над рынком земельных закладных; реформирование планирования использования земель поселений посредством развития практики градостроительного зонирования; поэтапное сокращение ограничений на оборот земель городов и других поселений; государственный контроль за оборотом земель сельскохозяйственного назначения.