Зземельные отношения и принципы их регулирования

В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ допускается установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Одним из важнейших принципов регулирования  арендных отношений является правило  статьи 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон. Так, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пункт 2 статьи 617 ГК РФ содержит норму, гарантирующую  права граждан-наследников. В случае смерти гражданина - арендатора недвижимого имущества (земельного участка) его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Однако права и обязанности по данному договору не могут перейти к лицу, которое в установленном порядке лишено права на получение наследства. Если есть несколько наследников, то вопрос о переходе прав арендатора может быть решен ими по взаимному соглашению, а при недостижении его - в судебном порядке. Арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Договор аренды земельного участка может  быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случаях, когда арендатор: пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает земельный участок; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (статья 619 ГК РФ).

Согласно  статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды земельного участка  может быть досрочно расторгнут судом  в случаях, когда: арендодатель не предоставляет  земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию участком в соответствии с условиями договора или целевым назначением земельного участка; переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра участка при заключении договора; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора как по требованию арендодателя, так и арендатора.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя:

1) использование земельного участка  не в соответствии с его  целевым назначением и принадлежностью  к той или иной категории  земель;

2) использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранение совершенного умышленно  земельного правонарушения, выражающегося  в отравлении, загрязнении, порче  или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользование земельного участка,  предназначенного для сельскохозяйственного  производства либо жилищного  или иного строительства, в  указанных целях в течение  трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятие земельного участка для  государственных или муниципальных  нужд в соответствии с правилами,  установленными статьей 55 ЗК РФ;

6) реквизиция земельного участка  в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ;

7) иные случаи, предусмотренные федеральными  законами.

При этом подпункты 5 и 6 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ не могут быть основаниями прекращения  договора аренды земельного участка  по инициативе арендодателя, так как изъятие и реквизиция осуществляются по инициативе соответствующих органов.

К числу особенностей прекращения  договора аренды относится правило, согласно которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых  сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами (пока таких случаев не предусмотрено).

7.5.4. Основания прекращения права  безвозмездного срочного

пользования земельным участком

Прекращение права безвозмездного срочного пользования  допускается по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при наличии соглашения сторон о прекращении договора в следующих случаях. В первом случае таким основанием может быть истечение срока, на который был заключен договор. Во втором случае основаниями прекращения права пользования земельным участком могут быть отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном порядке.

По  общему правилу право пользования  служебным земельным наделом сохраняется до момента прекращения работником трудовых отношений. В том случае, если прекращается то основное условие, в связи с которым был предоставлен служебный земельный надел - наличие трудовых отношений с организацией, которая выделила надел, то прекращается и право на служебный земельный надел. Прекращение права на служебный надел оформляется приказом руководителя организации, которая предоставила в пользование земельный участок. Однако работник в случае прекращения трудовых отношений имеет право использовать служебный земельный надел в течение срока, который необходим для окончания сельскохозяйственных работ.

Пунктом 3 статьи 47 ЗК РФ установлены основания  сохранения служебного земельного надела за работником, несмотря на то что он прекратил трудовые отношения с соответствующей организацией. Это случай перехода на пенсию по старости или по инвалидности.

Кроме этого, пункт 4 статьи 47 ЗК РФ предусматривает  основания сохранения права на служебный  земельный надел за одним из членов его семьи при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу, то в этом случае право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел также сохраняется на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный  супруг и престарелые родители сохраняют  в этих случаях право на надел пожизненно, а дети - до их совершеннолетия.

7.5.5. Основания прекращения сервитута

Сервитут  может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. В соответствии со статьей 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии со своим назначением, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут прекращается: 1) по истечении  срока его действия, определенного  нормативным правовым актом, которым  установлен сервитут; 2) вступлением в законную силу нормативного правового акта об отмене сервитута, в том числе при отсутствии общественных нужд, для которых он был установлен; 3) вступлением в законную силу решения суда о прекращении установленного сервитута либо о признании недействительным нормативного правового акта об установлении земельного публичного сервитута.

Постоянный (бессрочный) публичный земельный  сервитут может быть отменен на основании  нормативного акта с учетом общественных слушаний.

В силу пункта 8 статьи 23 ЗК РФ, гарантирующего всем лицам, права и интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, право осуществлять защиту своих прав в судебном порядке, заинтересованные лица имеют право обращаться в суд также с требованием о прекращении публичного сервитута в связи с отпадением оснований его установления.

7.5.6. Изъятие земельных участков для  государственных

или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных  или муниципальных нужд предусмотрено  как одно из принудительных самостоятельных оснований прекращения прав на землю. Основная суть принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд состоит в том, что оно допускается только в строго исключительных случаях, установленных ЗК РФ, осуществляется на основе принципа возмездности, при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае - принудительно по решению суда.

Одной из основных гарантий прав землеобладателей является то, что принудительное изъятие  (выкуп) земельных участков допускается только в исключительных случаях.

Во-первых, изъятие, в том числе путем  выкупа, земельных участков производится, если это необходимо для выполнения международных обязательств РФ. По общему правилу такого рода международные обязательства РФ устанавливаются в международных договорах РФ. Различают международные договоры РФ, заключаемые с иностранными государствами, а также с международными организациями: от имени РФ (межгосударственные договоры), от имени Правительства РФ (межправительственные договоры), от имени федеральных органов исполнительной власти (договоры межведомственного характера).

В качестве примера обязательства  РФ, для выполнения которого может  потребоваться изъятие земель, можно  привести Консульскую конвенцию между Российской Федерацией и Итальянской Республикой. Согласно статье 11 Российская Федерация как "государство пребывания" (сторона Конвенции, на территории которой консульское должностное лицо другой стороны выполняет свои функции) должно оказывать содействие представляемому государству в приобретении в собственность, получении в аренду или вступлении во владение в любой другой форме в соответствии с законодательством государства пребывания непосредственно или через любое уполномоченное на то физическое или юридическое лицо земельных участков, предназначенных для строительства консульских и жилых помещений.

Во-вторых, ЗК РФ допускает возможность изъятия (выкупа) земельного участка для  размещения объектов государственного или муниципального значения только при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов. К таковым, в частности, отнесены: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности и т.д.

Таким образом, изъятие (выкуп) земельного участка  допускается только в том случае, если объективно невозможно разместить какой-либо из перечисленных объектов, не изымая при этом земли, которые  находятся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан и юридических лиц. Правовой гарантией выполнения требований данной правовой нормы являются положения пункта 2 статьи 31 ЗК РФ, где предусмотрено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка путем определения вариантов размещения объекта.

В-третьих, случаи необходимости изъятия земельных  участков могут быть прямо предусмотрены  в федеральных законах или  в законах субъектов Федерации, когда необходимо изъять (выкупить) земли, находящиеся в собственности  субъекта Федерации или муниципальной собственности. Так, согласно статье 7 Закона Кемеровской области N 56-ОЗ от 18 июля 2002 г. "О предоставлении и изъятии земельных участков на территории Кемеровской области" изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для нужд Кемеровской области или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности Кемеровской области или муниципальной собственности, помимо случаев, предусмотренных федеральным законодательством, осуществляется в случае необходимости предоставления земельного участка для разработки месторождений полезных ископаемых.

7.5.7. Конфискация земельного участка

Земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению  суда в виде санкции за совершение преступления.

Конфискация имущества регулируется одноименной главой 15.1 УК РФ. Так, согласно статье 104.1 УК РФ конфискация имущества есть принудительное безвозмездное обращение по решению суда в собственность государства следующего имущества:

а) денег, ценностей и иного имущества, полученных в результате совершения преступлений, предусмотренных частью второй статьи 105, частью второй статьи 111, частью второй статьи 126, статьями 127.1, 127.2, 146, 147, 164, частями третьей и четвертой статьи 184, статьями 186, 187, 188, 189, частями третьей и четвертой статьи 204, статьями 205, 205.1, 205.2, 206, 208, 209, 210, 212, 222, 227, 228.1, 229, 231, 232, 234, 240, 241, 242, 242.1, 275, 276, 277, 278, 279, 281, 282.1, 282.2, 285, 290, 355, частью третьей статьи 359 УК РФ, и любых доходов от этого имущества, за исключением имущества и доходов от него, подлежащих возвращению законному владельцу;