Зземельные отношения и принципы их регулирования

Правовое  регулирование земельных торгов осуществляется Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808) (далее - Правила организации и проведения торгов). Причем вышеназванные Правила не распространяются на случаи продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства либо для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, порядок организации которых регулируется соответственно статьями 38.1 и 38.2 ЗК РФ.

В соответствии с Правилами организации  и проведения торгов торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через  своего представителя) в установленный  в извещении о проведении торгов срок заявку и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов; юридическое лицо дополнительно прилагает к заявке нотариально заверенные копии учредительных документов и свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Претендент также вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. В пункте 6 Правил организации и проведения торгов установлено, что задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Данная  норма вступает в противоречие с  пунктом 6 статьи 18, пунктом 5 статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О  приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливающих задаток в размере 20 процентов начальной цены. Закрепление в ЗК РФ обязанности Правительства определить порядок организации и проведения торгов не означает возможность введения норм, противоречащих федеральным законам, что прямо следует из части 1 статьи 115 Конституции Российской Федерации.

Документом, подтверждающим поступление задатка  на счет (счета) организатора торгов, является выписка со счета организатора торгов.

Заявка  с прилагаемыми к ней документами  регистрируется организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Претендент  имеет право отозвать принятую организатором  торгов заявку до окончания срока  приема заявок, уведомив об этом (в письменной форме) организатора торгов. Организатор  торгов обязан возвратить внесенный  задаток претенденту в течение трех банковских дней со дня регистрации отзыва заявки в журнале приема заявок. В случае отзыва заявки претендентом позднее даты окончания приема заявок задаток возвращается в порядке, установленном для участников торгов.

Заявка, поступившая по истечении срока ее приема, вместе с документами по описи, на которой делается отметка об отказе в принятии документов с указанием причины отказа, возвращается в день ее поступления претенденту или его уполномоченному представителю под расписку.

В день определения участников торгов, установленный в извещении о проведении торгов, организатор торгов рассматривает заявки и документы претендентов, устанавливает факт поступления от претендентов задатков на основании выписки (выписок) с соответствующего счета (счетов) организатора торгов.

По  результатам рассмотрения документов организатор торгов принимает решение  о признании претендентов участниками  торгов или об отказе в допуске  претендентов к участию в торгах, которое оформляется протоколом. В протоколе приводится перечень принятых заявок с указанием имен (наименований) претендентов, перечень отозванных заявок, имена (наименования) претендентов, признанных участниками торгов, а также имена (наименования) претендентов, которым было отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований отказа. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

Торги проводятся в указанном в извещении  о проведении торгов месте, в соответствующие день и час.

Аукцион, открытый по форме подачи предложений  о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

- аукцион ведет аукционист;

- аукцион начинается с оглашения  аукционистом наименования, основных  характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, "шага аукциона" и порядка проведения аукциона;

- "шаг аукциона" устанавливается  в размере от 1 до 5 процентов начальной  цены земельного участка или  начального размера арендной  платы и не изменяется в течение всего аукциона;

- участникам аукциона выдаются  пронумерованные билеты, которые  они поднимают после оглашения  аукционистом начальной цены  или начального размера арендной  платы и каждой очередной цены  или размера арендной платы  в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы;

- каждую последующую цену или  размер арендной платы аукционист  назначает путем увеличения текущей  цены или размера арендной  платы на "шаг аукциона". После объявления очередной цены или размера арендной платы аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет, и указывает на этого участника аукциона. Затем аукционист объявляет следующую цену или размер арендной платы в соответствии с "шагом аукциона";

- при отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок  или заключить договор аренды  в соответствии с названной  аукционистом ценой или размером  арендной платы, аукционист повторяет  эту цену или размер арендной платы 3 раза;

- если после троекратного объявления  очередной цены или размера  арендной платы ни один из  участников аукциона не поднял  билет, аукцион завершается. Победителем  аукциона признается тот участник  аукциона, номер билета которого  был назван аукционистом последним;

- по завершении аукциона аукционист  объявляет о продаже земельного  участка или права на заключение  договора его аренды, называет  цену проданного земельного участка  или размер арендной платы  и номер билета победителя  аукциона.

Конкурс или аукцион, закрытый по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, проводится в следующем порядке:

- организатор торгов принимает  предложения от участников торгов, которые пожелали представить  их непосредственно перед началом  проведения торгов;

- организатор торгов разъясняет  участникам торгов их право  на представление других предложений  непосредственно до начала проведения  торгов. На торгах рассматривается  предложение, которое участник  торгов подал последним;

- перед вскрытием запечатанных конвертов с предложениями в установленные в извещении о проведении торгов день и час организатор торгов проверяет их целость, что фиксируется в протоколе о результатах торгов;

- при вскрытии конвертов и оглашении  предложений помимо участника  торгов, предложение которого рассматривается, могут присутствовать остальные участники торгов или их представители, имеющие доверенность, а также с разрешения организатора торгов представители средств массовой информации;

- предложения должны быть изложены  на русском языке и подписаны участником торгов (его представителем). Цена или размер арендной платы указывается числом и прописью. В случае если числом и прописью указаны разные цены или размеры арендной платы, организатор торгов принимает во внимание цену или размер арендной платы, указанные прописью. Предложения, содержащие цену или размер арендной платы ниже начальных, не рассматриваются;

- победителем конкурса признается  участник торгов, предложивший наибольшую  цену или наибольший размер  арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса, а победителем аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, - участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы;

- при равенстве предложений победителем признается тот участник торгов, чья заявка была подана раньше;

- организатор торгов объявляет  о принятом решении в месте  и в день проведения торгов, а также письменно извещает  в 5-дневный срок всех участников  торгов о принятом решении.

Результаты  торгов оформляются протоколом, который  подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений  о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

В протоколе указываются: регистрационный  номер предмета торгов; местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок; предложения участников торгов; имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина); цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы; срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа); порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол  о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола.

Внесенный победителем торгов задаток засчитывается  в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Последствия уклонения победителя торгов, а также организатора торгов от подписания протокола, а также от заключения договора определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.

Информация  о результатах торгов публикуется  в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Информация  включает в себя: наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения; наименование организатора торгов; имя (наименование) победителя торгов; местоположение (адрес), площадь, границы, кадастровый номер земельного участка.

Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

а) в торгах участвовало менее двух участников;

б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере  арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;

в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого  по форме подачи предложений о  цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;

г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи  или аренды земельного участка.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. В случае, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, то внесенный задаток ему не возвращается.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о  повторном проведении торгов. При  этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить  начальную цену земельного участка  или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки.

В случае если организатором торгов выступает  специализированная организация, условия  конкурса, начальная цена или начальный  размер арендной платы, "шаг аукциона" могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

До  разграничения государственной  собственности на землю организация  и проведение торгов осуществляются в рассмотренном выше порядке. При  этом организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.

Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.