Информационное обеспечение оценки недвижимости

         За единицу сравнения принять  1 кв. м. 

К ценам продаж по объектам-аналогам следует внести поправки:

1. Поправка на цену предложения: уменьшение на 5 %, т.к. цены предложения обычно завышены.
2. Поправка на дату продажи: соответствует росту цен на недвижимость.
3. Поправка на местоположение: если объект оценки лучше аналога, то поправка к аналогу увеличивается на 5 %, если  хуже, то уменьшится на 5 %.
4. Поправка на этажность: разница в 1 этаж – 5 %, 2 этажа – 10 %, 3 этажа – 15 %.
5. Поправка на размеры объекта: если площадь аналога больше площади объекта оценки до 10 кв. м., то поправка увеличивается на 5 %, если до 20 кв. м. – 10 %, до 25 кв. м. – 15 %.
6. Поправка на отсутствие балкона: 3%, если балкон имеется, но не застеклен – 1%
7. Поправка на инженерное обеспечение: если нужен ремонт, то 5 %, если установлено дополнительное оборудование, то 10 %.
8. Поправка на риэлтерские услуги: 0,97 для всех аналогов.

 

Данные для  доходного подхода

	Наименование показателей	Прогнозные значения
1	Площадь объекта в  кв. м.	61
2	Арендная плата за 1 кв. м. в 1 месяц	800 руб.
3	Рост арендной платы  в год	принять по варианту (см. п.2.5.)
4	Эксплуатационные издержки	7,5 %
5	Резерв на ремонт	10 %
6	Расходы по управлению	5 %
7	Условно-постоянные расходы	5 %
8	Ставка капитализации	14 %
9	Ставка налога на прибыль	20 %
10	Ставка дисконта	21 %
11	Загруженность помещения	100 %
12	Дисконтный множитель	на  1-й год = 0,82645 на  2-й год = 0,68301 на  3-й год = 0,56447

 

Данные по вариантам 1-10* для всех подходов и  согласования результатов

Показатель	1-2	3-4	5-6	7-8	9-10
Затратный подход
Косвенные издержки, %	56	62	71	83	92
Прибыль, %	25	28	30	35	40
Функциональный износ, %	2	3	1	2	2,5
Сравнительный (рыночный) подход
Дата оценки	6 января	6 февраля	6 января	6 февраля	6 января
Рост цен на недвижимость за 1 мес., %	1	1	1	1	1
Доходный подход
Рост арендной платы  в год, %	10	11	12	13	14
Согласование  результатов:  весовой коэффициент для
затратного подхода	0,21	0,20	0,20	0,19	0,20
сравнительного подхода	0,41	0,42	0,43	0,44	0,42
доходного подхода	0,38	0,38	0,37	0,37	0,38

 

4.2 Цели и  задачи оценки

 

Целью оценки является определение  рыночной стоимости объекта жилой  недвижимости в соответствии с  Федеральным  законом Российской Федерации «Об  оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998 г № 135-ФЗ (в ред. от 03.12.2011 г.)

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• (в ред. Федерального закона от 14.11.2002 N 143-ФЗ)
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
2. стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
3. объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
4. цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
5. платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Задачи оценки ставятся и регистрируются на отдельных этапах процесса оценки, приведенных на (рис. 4.1)  

Р исунок  4.1 – Структура процесса оценки

 

4.3 Характеристика оцениваемых  прав

Оцениваемым правом в данном задании  является право собственности содержание которого приведено в Гражданском  кодексе Российской Федерации.

Согласно статье № 209 ГК, собственнику принадлежат права:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Правоустанавливающим  документом на объект оценки является

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности.
2. договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;
3. акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;
4. свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;
5. решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);
6. справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

Особо следует  обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов. 
 Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права. 
Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. 

Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и  другие отдельно стоящие объекты  недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

 

 

4.4 Анализ наилучшего  и наиболее эффективного использования  объекта оценки 

 

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа: 
Юридическая правомочность: характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников объекта, и соответствует требованиям производственной безопасности.

1. Юридическая правомочность: характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственников объекта, и соответствует требованиям производственной безопасности.
2. Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования, а также возможности наиболее эффективного отраслевого использования изделия с целью его максимальной загрузки и получения прибыли.
3. Экономическая приемлемость: рассмотрение того варианта, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход собственнику объекта
4. Максимальная эффективность: кроме получения чистого дохода как такового наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости объекта.

При определении наиболее эффективного использования нужно  исходить из правового статуса собственника, местоположение объекта, его технического состояния и наличия инженерного оборудования.

Вывод: поскольку объектом оценки является квартира расположенная на четвертом этаже, пятиэтажного жилого дома, то наилучшим вариантом её использования будет техническое использование в качестве жилого помещения.

 

4.5 Проведенные   исследования и источники получения  информации

 

В соответствии с договором  № 129 от 21.12.2012 г. цель данного исследования состоит в определении рыночной стоимости квартиры, расположенной  на четвертом этаже пятиэтажного дома по адресу г. Иркутск, ул. Пискунова, д. 106.

В ходе выполнения этой работы были проанализированы все доступные  данные по рынку жилой недвижимости г. Иркутска. Был проведен анализ данных по предлагаемым к продаже сопоставимым объектам-аналогам.

В процессе проведения оценки были использованы предложения по продаже риэлтерских фирм города, таких как: «Слобода», «Бизнес-парк», «Суворов», «Баргузин», «Бюро недвижимости «Иркутское» и др.

Информация о продаже  сопоставимых объектов была получена из средств массовой информации. Были использованы периодические издания «Все объявления Иркутска», «Из рук в руки», «Вся недвижимость Иркутска». Кроме того, использовались личные архивы оценщика.

Для определения ставки дисконта были использованы данные по депозитным и кредитным ставкам крупных банков города: «Сбербанк», «ВТБ», «Далькомбанк» и др., а также информация по рынку ценных бумаг.

Данные по району были подкреплены физическим осмотром в  установленной территориальной  зоне.

Информация о стоимости  и нормах потребления коммунальных услуг, арендных ставок и другая информация, использованная в отчете, была получена у владельца квартиры и арендаторов жилой недвижимости. Прогноз потоков доходов и предполагаемых затрат был проведен с учетом уровня инфляции и роста цен на объекты жилой недвижимости.

В период проведения исследований оценщиком лично была произведена  инспекция оцениваемого объекта. В  процессе инспекции были осмотрены  конструктивные элементы здания и выяснилось, что его техническое состояние  относится к разряду удовлетворительного.

 Качественные и  количественные характеристики  объекта оценки были определены  на основании следующих документов:

• технического паспорта БТИ,
• свидетельства о регистрации права собственности.