Основные понятия и особенности земельной аренды

Глава 2. Понятие арендных отношений и аренды земли 

2.1 Понятие и основные  признаки аренды земли. Законодательство  об аренде 

2.2 Правовое регулирование  аренды земли: соотношение норм  гражданского и земельного права

Глава 3. Особенности  аренды земельных участков 

Заключение 

Список использованной литературы 
 

Введение 

Договор аренды земельных  участков в настоящее время является одним из самых распространенных договоров в сфере недвижимости. 

В российском законодательстве определение договора аренды дано в  ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Принадлежность аренды земельного участка к договорному  типу аренды предопределяется тем, что  она, как и любой другой договор  аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное  владение и пользование, однако между ними имеются и определенные различия. 

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует  специального правового регулирования. 

В ст. 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков и других обособленных природных  объектов. 

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным  законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и  в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК). 

В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV, посвященной различным  видам пользования землей. В соответствии со ст. 20 этого Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие до этого право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г. (в ред. Федерального закона от 8 декабря 2003 г. N 160-ФЗ). Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ. 

Условия аренды и  выкупа земельных участков, на которых  находятся приватизированные объекты  недвижимости, определяются ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации государственного и муниципального имущества). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном  участке, относящемся к государственной  или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет. 

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок  их проведения определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации  и проведении торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков". 

Новый ЗК РФ пытается непосредственно регулировать целый  ряд гражданско-правовых отношений. При этом некоторые авторы считают, что большинство из содержащихся в нем гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных  участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Глава 1. История развития законодательства об аренде земли

1.1 Дореволюционные  земельные правоотношения

Крестьянская реформа 1861 г.

Основные земельные  преобразования в России, коренным образом изменившие ее земельно-правовой строй, берут свое начало с реформы 1861 г. Социально-политическая атмосфера  середины XIX в. объективно вела к необходимости отмены крепостного права, которое себя изжило как морально, так и экономически.

С 1857 г. начинается создание соответствующих государственных  структур по подготовке реформы. В январе был образован Секретный комитет  по крестьянским делам во главе с  Александром II. Однако этот комитет  не имел ни концепции, ни плана проведения реформ.

В феврале 1859 г. появляются губернские комитеты, выработавшие к  середине 1859 г. свои предложения. Эти  предложения можно разбить на три группы:

Ø  не допускающие  никакого освобождения крестьян и предусматривающие  лишь мелкие преобразования;

Ø  предусматривающие  освобождение крестьян без земли;

Ø  предусматривающие освобождение крестьян с землей.

В результате, как  известно, восторжествовала государственная  политика проведения реформы 1861 г., основанная на возможности получения крестьянами  политической и экономической свободы.

19 февраля 1861 г.  был подписан Манифест об отмене  крепостного права, принято Общее  положение о крестьянах, вышедших  из крепостной зависимости, Положение  об устройстве дворовых людей,  Положение о выкупе, Положение  о губернских и уездных по  крестьянским делам учреждениях,  Правила о порядке приведения  в действие положений о крестьянах, Закон об учреждении крестьянского  банка[1], ряд местных положений  о поземельном устройстве крестьян.

Эти документы послужили  важнейшей правовой основой проведения земельной реформы в России.

Положение провозглашало  крестьян свободными обывателями, которым  предоставлялись не только личные, но и имущественные права. При  сохранении за помещиком права собственности  на землю крестьяне получали за определенные повинности в постоянное пользование  усадебные земли и земли, необходимые  для обеспечения их быта и выполнения обязанностей перед правительством. Таким образом, хотя в этом случае крестьяне и не превращались в  собственников земли, в отличие  от дореформенного периода они становились  субъектами особого вида вещного  права на землю — права постоянного  пользования. За отведенный на праве  постоянного пользования земельный  надел крестьянин обязан был отбывать в пользу помещика определенные местными положениями повинности работой  или деньгами. Такие местные положения  существовали в 34 российских губерниях.

Допуская добровольный характер соглашений между крестьянами  и помещиками в отношении таких  повинностей, Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало соблюдение следующих  обязательных условий:

1)  надел, предоставляемый  крестьянам для обеспечения их  быта и выполнения государственных  повинностей, не должен был  быть меньше размера, установленного  для этих целей Местными положениями;

2)  повинности  крестьян в пользу помещика, связанные  с выполнением определенных работ,  оформлялись временными договорами  на срок не более трех лет,  при их последующем возобновлении  на срок также не более трех  лет;

3)  все заключаемые  между помещиками и крестьянами  сделки не должны были ограничивать  личные и имущественные права  крестьян, гарантированные указанным  Положением. При не достижении  соглашения все повинности в  пользу помещика производились  в точном соответствии с Местными  положениями.

Важнейшим в земельной  реформе 1861 г. было то, что крестьянин признавался субъектом права  собственности на землю. С согласия помещика он мог выкупать в собственность  усадебную оседлость и иные угодья, в том числе полевые земли. При этом выкуп усадебных земель регулировался Местными положениями, а иных – общими законами. При  приобретении земельных участков в  собственность все земельные  отношения между крестьянином и помещиком прекращались. Каждый крестьянин мог приобретать в собственность также все недвижимое имущество и совершать с ним сделки в соответствии с общими законами о сельских обывателях.

Положение от 19 февраля 1861 г. предусматривало, что помимо крестьян (физических лиц) приобретать помещичьи  земли в собственность могло  также сельское общество (как юридическое  лицо), которое распоряжалось этими  землями по своему усмотрению. В  частности, общество могло предоставлять  земельный участок хозяину в  частную собственность или оставлять  его в общем владении домохозяев. Каждый член сельского общества мог  требовать, чтобы из состава земель, приобретенных сельским обществом, ему был выделен в собственность  участок земли, соразмерный с  долей его участия в приобретении земли обществом.

При невозможности  выделения земельного участка член общества имел право на денежную компенсацию. Продажа земельного участка его  собственником, приобретшим участок  у сельского общества, была в определенной мере ограничена: в течение первых девяти лет с момента приобретения земельного участка он мог быть продан только одному из членов общества, а  после истечения этого срока  любому постороннему лицу. 

Таким образом, в  результате земельной реформы 1861 г. субъектами права собственности  на землю, используемую в сельском хозяйстве, являлись помещики (дворяне), крестьяне  и община как юридическое лицо. 

Общинное землепользование заслуживает особого рассмотрения, поскольку оно явилось предметом  идеологической борьбы среди политиков  и представителей науки не только в период дореволюционных земельных  реформ, но и при проведении современной  земельной реформы в России.

С юридических позиций  структура общинного землепользования представляла собой следующее. При  признании общины субъектом права  собственности на землю усадебная  земля каждого крестьянского  двора оставалась в потомственном  пользовании проживающего там семейства  и переходила по наследству согласно обычному порядку наследования. Что  касается полевой земли (мирской), то она находилась в общинном пользовании крестьян, при котором все сельскохозяйственные угодья распределялись по приговору мира по душам, тяглам или иным способом, а повинности, положенные за землю, отбывались с помощью круговой поруки. При этом переданные в пользование крестьян общинные земли домохозяев селения. Наряду с указанным порядком землепользования каждому крестьянскому обществу предоставлялось право заменить общинное пользование наследственным, т.е., отменив переделы и разверстку мирской земли, разбить ее раз и навсегда на подворные участки и раздать их домохозяевам в потомственное пользование.

1.2 Земельная реформа  90х годов и ее правовая основа 

Первые правовые акты земельной реформы были приняты  еще бывшим СССР. Верховный Совет  СССР в апреле 1990 г. принял Основы законодательства о земле. Однако в те времена шла  острейшая дискуссия: о необходимости  введения частной собственности  на землю на землю. 

Основы законодательства о земле не ввели право частной  собственности на землю. Но Основы ввели  новшество – пожизненное наследуемое  владение землей. Это еще не право  собственности на землю, но уже одно правомочие как собственника – Основы закрепили передачу земельного участка  по наследству. Основы ввели еще  одно право на землю – право  аренды земли. 

22 ноября 1990 г. был  принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и 23 ноября 1990 г. Закон РСФСР «О земельной  реформе»[2]. В них было впервые  в России закреплено право  частной собственности на землю,  причем индивидуальной, коллективно-долевой  и коллективной совместной. У  хозяйств изымалась часть земли  для создания в каждом районе  фонда земли для наделения  фермерских хозяйств. Был определен  порядок выдела земельной доли  и имущественного пая колхозников  и работников совхозов. 

Это было сделано  на основе ст. 12 бывшей Конституции  РСФСР 1978 г., в которую в 1990 г. были внесены изменения, и было предусмотрено  право частной собственности  граждан на землю. Но это право  было очень ограниченным, неполным: собственник земельного участка не мог отчуждать его ни в какой форме (продать, подарить и т.д.) в течение 10 лет, т. е. был установлен общий 10-летний мораторий на распоряжение землей. 

Было предусмотрено  создание крестьянских (фермерских) хозяйств. Они стали создаваться путем  выделения членов колхозов и работников совхозов со своей земельной долей  и имущественным паем. 

В 1990 – 1991 гг. велась разработка нового Земельного кодекса. 25 апреля 1991 г. он был принят. Это  – основной земельный законодательный  акт, в котором были урегулированы, по существу, все земельные общественные отношения нового земельного строя. Но Кодекс не мог выйти за рамки  Конституции, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу (передачу) земельных участков. Свободно разрешалась  только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. 

Серьезнейшей новизной и революционным завоеванием  ЗК РСФСР явилось установление судебного  разрешения всех земельных споров. Раньше они рассматривались только в административном порядке.