Основные понятия и особенности земельной аренды

Не менее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует  признать отсутствие в земельном  законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным  на неопределенный срок. Законом могут  устанавливаться предельные сроки  договора аренды для отдельных видов  имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен  законом в 49 лет, водных объектов – 25 лет, недр – 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока  аренды земельных участков. Лишь в  Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения» установлен предельный срок их аренды – 49 лет. Важно отметить, что предельный срок аренды не может быть установлен законодательством субъекта РФ; по смыслу статьи 610 ГК регулирование этого условия отнесено к компетенции только федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости. 

Также законодателем  созданы различающиеся нормы  земельного и гражданского права, регулирующие правила заключения арендатором  нового договора аренды земельного участка по окончании срока действия исполненного договора аренды. По истечении срока договора аренды земельного участка за арендатором каждым законом признается преимущественное право на заключение нового договора аренды. Однако ЗК РФ не связывает преимущественное право арендатора на новое заключение договора аренды с надлежащим исполнением всех условий прекращенного договора аренды, несмотря на то что ст. 621 ГК РФ считает такое последствие обязательным условием для возникновения права на заключение договора на новый срок. Наличие этого пробела в земельном законодательстве требует, безусловно, применения норм гражданского права. 
 
 
 
 
 
 

Глава 3. Особенности  аренды земельных участков 

В соответствии со ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены  особенности сдачи в аренду земельных  участков. При этом возникает вопрос, следует ли квалифицировать положения  ЗК, предусматривающие иное регулирование, чем общие нормы гражданского законодательства, в качестве специальных  норм, подлежащих применению вместо соответствующих  общих норм гражданского законодательства. Анализ ряда таких норм ЗК РФ приводит к выводу, что вряд ли их можно  рассматривать в качестве специальных  по отношению к нормам гражданского законодательства. Вместе с тем ЗК в ряде случаев предусматривает  иное, чем в ГК, регулирование  аренды земельных участков. 

Арендодателями земельных  участков могут быть граждане и юридические  лица, являющиеся собственниками, и  в соответствии со ст. 267 и 269 ГК РФ владельцами  или пользователями земельных участков, а также соответствующие государственные  и муниципальные органы, осуществляющие от имени собственника распоряжение земельным участком. Вместе с тем  нельзя не отметить, что в ст. 22 ЗК РФ, посвященной аренде земельных  участков, в качестве арендаторов  названы лишь иностранные граждане и лица без гражданства. Ни российские граждане и юридические лица, ни иностранные юридические лица в  данной статье в качестве арендаторов  не называются. Это можно объяснить  только небрежностью законодателя, ибо  из иных норм ЗК (ст. 15, 36) вытекает, что  арендаторами могут быть и вышеназванные  лица.[12] 

Что касается объектов аренды, то таковыми не могут быть земельные  участки, изъятые из оборота, за исключением  случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК). 

Вопрос о сроках договоров аренды земельных участков регулируется ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается  на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. ЗК РФ устанавливает срок аренды только для одного случая: в соответствии с п. 7 ст. 22 земельный участок может быть передан в аренду из государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) оговором аренды земельного участка. 

В ЗК РФ (п. 8 ст. 22) установлен ряд прав арендатора, которые в  ГК не предусмотрены. Так, при продаже  земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной  собственности, его арендатор имеет  право преимущественной покупки  участка в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу. 

Это означает, что  соответствующий орган государственной  власти или местного самоуправления обязан известить в письменной форме  арендатора с указанием цены и  других условий продажи арендованного  земельного участка. 

Если арендатор  откажется от покупки данного  участка или не приобретет его  в течение месяца, то арендованный земельный участок может быть продан любому лицу (ст. 250 ГК). Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора не требуется. 

Данная норма распространяется на арендаторов земельных участков, находящихся в собственности  граждан и юридических лиц, и  имеет диспозитивный характер. Что касается аналогичных прав арендаторов государственных или муниципальных земель, заключивших договор аренды на срок более пяти лет, то такая норма носит императивный характер, ибо в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ указанные лица могут совершать действия, предусмотренные п. 5 этой же статьи, без согласия собственника земельного участка лишь при его уведомлении. Предоставление ЗК упомянутых прав арендатору является реализацией положения п. 2 ст. 615 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе совершать указанные в п. 5 ст. 22 ЗК действия с согласия собственника, если иное не установлено законом. Как следует из изложенного, ст. 22 ЗК установила иной порядок осуществления арендатором указанных прав: когда необходимо согласие собственника, если об этом сказано в договоре, либо когда осуществление таких прав допускается вообще без согласия собственника. 

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить в аренду имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Земельный  участок сдается в аренду со всеми  его принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено  договором. Если арендодатель не предоставил  арендатору имущество в указанный  в договоре аренды срок, или в  случае, когда такой срок не указан, в разумный срок арендатор вправе потребовать возмещения убытков, причиненных  задержкой исполнения или неисполнением  договора.[13] 

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время  заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя. 

Арендная плата  устанавливается за все арендуемое имущество или по каждой из его  составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной  доли полученных в результате использования  арендованного имущества продукции  и в других формах, предусмотренных  ст. 614 ГК РФ. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Общие  начала определения арендной платы  при аренде земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, могут быть установлены  Правительством Российской Федерации. 

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены, в соответствии с  целевым назначением арендуемого  участка. 

Из анализа ст. 22 ЗК РФ следует, что к условиям изменения  и расторжения договора аренды земельных  участков, находящихся в частной  собственности, применяются нормы  гражданского законодательства. Однако в отношении договора аренды государственных  или муниципальных земель в ЗК установлены иные по сравнению с  ГК условия его изменения и  досрочного расторжения. В п. 9 ст. 22 ЗК предусматривается, что изменение  условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных  договором аренды прав арендатора не допускаются. Досрочное расторжение  договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Эта норма отличается от общей нормы об основаниях изменения  и расторжения договора, содержащейся в ст. 450 ГК РФ, а также от нормы  ст. 619 ГК РФ, предусматривающей досрочное  расторжение договора аренды по требованию арендодателя. Во-первых, ст. 450 ГК РФ допускает  не только расторжение договора по решению суда при существенном его  нарушении, но и изменение соответствующего договора по требованию одной из сторон. Во-вторых, ст. 619 и 450 ГК распространяются на все договоры, независимо от их срока. Представляется, что иное регулирование  изменения и прекращения договора аренды лишено смысла. Почему при существенном нарушении договора аренды земельного участка он должен быть обязательно  расторгнут, а не изменен по инициативе арендодателя, если и расторжение, и  изменение могут иметь место  в данных случаях только по решению  суда? Почему суд не может расторгнуть  досрочно договор по требованию арендодателя, если существенное нарушение договора имело место при его заключении на срок менее пяти лет? Ведь нарушения  обязанностей арендодателя, повлекшие  за собой существенное ухудшение  земельного участка, не только наносят  ущерб арендатору, но и затрагивают  общественные интересы. Норма, закрепленная в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, совершенно игнорирует это обстоятельство.[14] 

ЗК РФ, как и  ГК РФ, предоставляет преимущественное право на заключение договора аренды по истечении его срока арендатору. При этом ст. 22 ЗК в отличие от ст. 621 ГК не оговаривает, что заключение договора аренды земельного участка  на новый срок возможно с арендатором, надлежащим образом, выполнявшим свои обязанности. Норма ст. 22 ЗК носит  императивный характер в отличие  от нормы ст. 621 ГК, которая в определенной мере является диспозитивной, так как  предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок лишь в том  случае, если иное не предусмотрено  законом или договором. 

Как уже говорилось, ГК РФ устанавливает порядок заключения договора аренды на новый срок. Арендатор  обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. 

При заключении договора на новый срок условия договора могут  быть изменены по соглашению сторон. 

Если арендодатель отказал арендатору в заключение договора на новый срок, но в течение  года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

Если арендатор  продолжает пользоваться арендованным земельным участком после истечения  срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок. 

Переход права собственности  или иных вещных прав на арендуемый земельный участок к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего  земельный участок, его права  и обязанности по договору переходят  к наследнику, если законом или  договором не предусмотрено иное (ст. 617 ГК РФ). 
 
 
 

Заключение

В ходе написания  данной курсовой работы были рассмотрены  основные понятия и особенности  земельной аренды. При этом, рассмотрев теоретические и практические данные, можно сделать ряд выводов  по проделанной работе: 

Во-первых, законодательное  регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер. Относительная  новизна земельно-правового института  и неопределенность его отдельных  положений вызывают в правоприменительной  деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных  проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит  от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства.