Основные понятия и особенности земельной аренды

Аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно  затронули арендные отношения, расширив сферу их применения и усилив роль рассматриваемого договора. В законодательстве и соответственно в практике наметились две характерные для этого  периода тенденции. Во-первых, встал  вопрос о снятии ограничений, касавшихся круга объектов, которые могли  быть предметом аренды. В период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные  комплексы, были исключены из гражданского оборота. Такое положение становилось неприемлемым. Необходимо было также расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Эти вопросы могли быть решены в рамках гражданского законодательства путем изменения и дополнения норм, регулирующих аренду. Положения ГК РСФСР 1964 года в значительной мере не отвечали новым требованиям.

Во-вторых, на государственном  уровне ставилась задача использовать договор аренды как правовую форму  «разгосударствления» предприятий, находившихся в собственности государства, выведения  их из-под жесткого государственного регулирования и контроля с передачей  в аренду трудовым коллективам в  лице организаций арендаторов (по союзному законодательству) или создававшихся  для этих целей хозяйственных  товариществ и обществ (по российскому  законодательству). Здесь уже затрагивались не только гражданско-правовые аспекты. С помощью правовых инструментов решались политические и социально-экономические проблемы, определявшие цели и характер реформ, причем гражданско-правовые средства применялись в сочетании с иными методами реформирования экономики, в том числе административно-правовыми.

2.2 Правовое регулирование  аренды земли:  соотношение норм  гражданского и  земельного права 

Законодательное регулирование  земельных правоотношений стало  одной из острейших проблем современной  экономической и предпринимательской  деятельности. По мнению Е.А. Суханова, этому способствовало два основных обстоятельства: во-первых, конституционное  признание частной собственности  на землю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и гражданского права в регулировании землепользования[5]. 

Новым Гражданским  кодексом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положений, параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно  выражено в общих положениях о  праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности  земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК). Уклонение законодателя от своевременного принятия Земельного кодекса, соответствующего основополагающим предписаниям главы 17 ГК РФ, было связано, среди прочих причин, с разногласиями теоретического и политического содержания об определении соотношения норм гражданского и земельного права. При этом идея об особом публичном характере земельного законодательства сводилась к отрицанию подчинения его правил нормам частного гражданского права. Пробелы и противоречия правового регулирования землевладения закономерным образом влияли на нестабильность и ограниченность вещных прав на земельные участки и препятствовали совершению с ними различных гражданско-правовых сделок. Признание в России частной собственности на землю явилось причиной интенсивного развития не только вещных земельных прав, но и повлекло распространение соглашений о передаче земельных участков во временное владение и пользование. По нашему мнению, гражданские права такого содержания, возникшие из договора с собственником земельного участка, по смыслу статьи 307 ГК имеют обязательственную природу. Аренда земли занимает среди них центральное место. 

Аренда земли –  правовой институт, получивший широкое  распространение в гражданском  обороте большинства стран с  рыночной системой экономики. В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные  правоотношения находились под юридическим  и фактическим запретом; недостаточность  нормативно-правовой базы регулирования  аренды земли не была восполнена в  полной мере нормами ГК об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса РФ 2001 года призвано существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию. 

Законодательное регулирование  отношений по аренде земельных участков имеет сложный характер. Обусловлено  это тем, что аренда имущества  – категория только гражданского права, в то время как аренда земельных участков касается использования особого объекта экономического оборота, влияющего на основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, поэтому регулируется также и специальными нормами земельного права. Однако относительная новизна земельно-правового института и неопределенность его отдельных положений вызывают в правоприменительной деятельности и при рассмотрении судами возникающих споров немало сложных проблем. В большинстве ситуаций их разрешение принципиально зависит от понимания определяющего подчинения норм земельного права положениям гражданского законодательства. 

Согласно п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Тем самым, по сути, декларируется приоритетное положение этого специального и  основного закона в сфере регулирования  прав на землю и сделок с земельными участками по отношению к иным законам независимо от момента их принятия, включая имеющий силу федерального закона Гражданский кодекс РФ. 

Напротив, в соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, что  позволяет сделать иной правовой вывод: о допустимости применения земельного законодательства при регулировании  договоров с земельными участками  только в той части, которая не противоречит гражданскому законодательству. 

В юридической литературе не сложилось единого представления  о гражданско-правовой природе договора аренды земли. Некоторые ученые полагают, что в настоящее время отсутствует  достаточно четкое разграничение предмета регулирования гражданского и земельного права. Ряд авторов считает, что  договор аренды земельного участка  имеет выраженный гражданско-правовой характер, другие настаивают на его  специальных земельно-правовых особенностях, несвойственных обычному гражданскому обороту. 

Так, по мнению Ахметшиной Л.М., выявление соотношения гражданского и земельного права в регулировании договора аренды земли не позволяет четко выделить сферы регулирования данной области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга: гражданское законодательство ссылается на особенности регулирования отношений нормами земельного законодательства, а в земельном законодательстве содержатся нормы гражданского права[6]. 

А.Д. Александров  указывает, что на основании того, что в п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено  правило, в соответствии с которым  нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, помимо Гражданского кодекса РФ, должны соответствовать  нормам Гражданского кодекса РФ, можно  сделать вывод, что нормы, регулирующие имущественные отношения, могут  содержаться в Земельном кодексе  РФ и иных принимаемых в соответствии с ним законах, нормативно-правовых актах Президента РФ, Правительства РФ, но при этом они не должны противоречить общим началам и смыслу гражданского законодательства, сущности отдельных его институтов[7]. 

Интересна точка  зрения И.А. Иконицкой о том, что «не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права». 

С учетом изложенного  представляется, что при применении к договору аренды земельного участка  гражданско-правовых норм и норм земельного права необходимо исходить из традиционного  правила о соотношении общих  и специальных норм, тем самым, признавая их общность и допуская достаточность установления прав и обязанностей участников сделки нормами земельного права, если они не противоречат правилам гражданского законодательства, а также восполняя пробелы земельного законодательства положениями ГК об арендных обязательствах. 

Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного  права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то время как гражданское законодательство (п. «о» ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ. 

В соответствии с  гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества  и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет  регулирование особенностей земельных  правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что «прерогатива гражданского права – регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами»[8]. Б.В. Ерофеев исходит из того, что «приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности»[9]. 

Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения  по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными  специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается  подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права  при определении существенных условий  договора аренды земельного участка. 

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения. 

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса  РФ правовое регулирование аренды земельных  участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным  законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка  вправе передать свои права и обязанности  по договору аренды земельного участка  третьему лицу, а также сдать участок  в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются  со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает  в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как  отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. «Все эти  действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно  затрагивают его интересы»[10]. В.В. Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду»[11]. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества». Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество. Следовательно, выглядит безусловно необходимым получение согласия собственника на последующее распоряжение арендатором чужим земельным участком. Несоответствие гражданского и земельного законодательства пытаются объяснить особыми публичными интересами при совершении сделок с землей. Однако ответить на вопрос, в чем состоит этот интерес в данном случае, довольно затруднительно, вряд ли он связан с созданием более свободных условий для распоряжения арендатором своими временными правами на земельный участок. Правила же гражданского законодательства достаточно последовательны, например, при передаче обязанности, влекущей перевод долга, что фактически происходит при заключении договора субаренды; п. 1 ст. 391 ГК РФ требует по общему правилу обязательного согласия кредитора, то есть арендодателя, как стороны основного договорного обязательства. Очевидно, что возможность передачи прав на земельный участок третьим лицам без согласия собственника ущемляет его вещные права на этот участок. Таким образом, отсутствие полученного в письменной форме согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду должно квалифицироваться как совершение арендатором ничтожной сделки на основании статьи 168 ГК.