Основные понятия и особенности земельной аренды

Во-вторых, необходимо четко определить соотношение норм гражданского и земельного права  по вопросу правового регулирования  земельной аренды, поскольку противоречия, возникающие между ними, сложно регулировать. 

В-третьих, важным недостатком  регулирования арендных земельных  правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного  назначения. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы  в отношении земли как особо  значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки  аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости. 

В-четвертых, как  следствие вышеуказанного пункта, неограниченность сроков аренды обычных земельных  участков вполне может привести к  серьезным злоупотреблениям в этой сфере правоотношений. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут обладать на праве собственности любыми земельными участками, за исключением находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами (ст. 15 ЗК РФ). Однако подобное условие не предусмотрено земельным законодательством для аренды земельных участков. 

В-пятых, на практике могут возникнуть проблемы при заключении договора аренды земельного участка  на новый срок. В соответствии со ст. 621 ГК добросовестный арендатор, использовавший арендованное имущество по назначению, регулярно и своевременно осуществляющий арендные платежи, при прочих равных условиях имеет преимущественное право  на заключение договора аренды. Под  «прочими равными условиями» следует  понимать готовность арендатора возобновить  арендные отношения на новый срок на условиях, равных предлагаемым другим претендентам на аренду. ЗК РФ (п. 3 ст. 22) закрепил преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка за его прежним арендатором  безо всяких условий. Однако в эпоху  рыночных отношений это положение  не будет применимо при заключении договора аренды на новый срок в  случае появления другого претендента, с которым арендодатель хочет  заключить договор аренды на устраивающих его условиях. 

Таким образом, изложенные моменты несоответствия положений  ГК и ЗК, касающиеся земельной аренды, позволяют высказать общее и  итоговое соображение о необходимости  точного определения соотношения  норм гражданского и земельного права. В сложных правовых ситуациях  следует исходить из принципиального  положения о том, что имущественные  отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с  ними регулируются гражданским законодательством; специальные правила, предусмотренные земельным законодательством, не должны противоречить нормам права. 

аренда земля правовая жилой