Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Понятие жилого помещения дается в целом ряде правовых актов. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. ст. 288, 558) дается обобщающее понятие «жилое помещение», которое объединяет ряд однопорядковых понятий: «жилой дом», «часть жилого дома», «квартира», «часть квартиры». Согласно ч. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений». Можно также дать понятие жилого помещения в узком смысле, под которым понимается помещение, имеющее выход в места общего пользования соответственно дома или квартиры. ЖК РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования. Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную, функциональную часть жилого строения или - нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, и не имеющую в своих пределах функциональных частей других жилых помещений. Следует отметить, что выбор в качестве обобщающего понятия «жилое помещение», охватывающее и дом, и квартиру, и комнату, имеет свои недостатки. Так, жилой дом может быть как одноквартирным, так и многоквартирным, и если к первому применение понятия «жилое помещение» оправдано, то ко второму — некорректно, так как многоквартирный дом состоит из нескольких жилых помещений. Законодатель в п. 2 ст. 16 ЖК РФ ограничился указанием на то, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В силу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением11. Понимание объекта вещных прав в жилищной сфере требует не только уяснения понятия «помещения», но и раскрытие содержания определения «жилое». Можно встретить утверждение, что помещение признается жилым, если оно функционально и конструктивно, пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано — для постоянного или временного проживания. А.В. Борисенко понимает под жилым помещением «помещение, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)»12.

 Дома либо помещения  после их строительства или  переоборудования признаются жилыми, то есть предназначенными для  проживания в них граждан, и  учитываются в таком качестве  уполномоченными органами в Едином  государственном реестре прав  на недвижимое имущество при  условии, что они отвечают определенным  требованиям. В соответствии с  гражданским и жилищным законодательством России, помещение признается жилым, если является изолированным и если уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем.

Деление жилых помещений на самостоятельные объекты имеет большое значение. Так, согласно ст. 62 ЖК РФ и ст. 673 ГК предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько, комнат). Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или смежные комнаты, помещения вспомогательного использования, и общее имущество в многоквартирном доме.

Для характеристики жилого помещения также важно отметить выделение внутри помещения: 1) общей площади (площадь всех жилых комнат квартиры и имеющихся в ней вспомогательных помещений - коридоров, кухни, ванной комнаты, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас), и 2) жилой площади, которая включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для учебы и отдыха, и т.д.

Жилые помещения в широком смысле классифицируются также по следующим видам: 1) жилые дома; 2) квартиры в многоквартирных жилых домах; 3) жилые комнаты; 4) иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих РФ, закрепленными законодательством субъектов РФ. В юридической литературе предлагается внести изменения и дополнения в п. 1 ст. 558 ГК, указав объекты «купли - продажи жилой недвижимости: одноквартирный жилой дом, домовладение, квартира в многоквартирном доме, жилая комната в коммунальной квартире»13. Под домовладением понимается имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию. В правоприменительной практике понятия «жилой дом» и «домовладение» идентичны, поэтому выделение этих понятий как отдельных категорий считаем нецелесообразным.

В юридической литературе предлагается классифицировать жилые помещения в зависимости от оснований предоставления их в пользование граждан, юридических лиц. Так, Ю.К. Толстой различает жилые помещения, «предоставляемые по договору социального найма; жилые помещения, предоставляемые по договору коммерческого найма или по договору аренды; жилые помещения в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов; жилые помещения, находящиеся в собственности граждан; служебные и специализированные жилые помещения; жилые помещения, предоставляемые гражданам по иным основаниям»14.

На наш взгляд структуру жилой недвижимости составляет: 1) многоквартирный жилой дом; 2) одноквартирный жилой дом (отдельно стоящий); 3) квартиры в многоквартирных жилых домах; 4) жилые комнаты.

2. Виды основных объектов жилых помещений

Жилая недвижимость представляет собой как отдельные объекты, так и составные части сложных объектов. Нормативной основой классификации объектов жилой недвижимости служит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

По нашему мнению, к отдельным объектам жилой недвижимости следует отнести: жилые здания (строения), вместе с земельным участком, на котором данный объект недвижимости находится, в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.1 ст.1 ЗКРФ).

К жилым зданиям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, спальные корпуса интернатов, общежития, дома для престарелых и другие.

Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Также термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения. В качестве равнозначного используется термин «домовладение».

Домовладение - это единый объект недвижимости (ЕОН), понимаемый либо как совокупность равных вещей с общей их принадлежностью в виде земельного участка (ст. 134 ГК РФ), либо как совокупность неравных вещей, упорядоченных по служебному назначению, общей принадлежностью которых является земельный участок (ст. 135 ГК РФ ст. 273 ГК РФ).    

Термин «домовладение» широко применялся в нормативно-технических и нормативно-правовых документах до вступления в полную силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2000 г.) и ограничено использовалось до отмены ФЗ «О товариществах собственников жилья» (2005 г.), в котором было дано и использовалось понятие домовладения.

В период с 2005 по 2010 годы использование понятия "домовладения" ограничивалось рамками служебных документов БТИ.

В 2011 году, Министерству финансов РФ и Министерству экономического развития РФ, не удается введение налога на ЕОН, термин «домовладение» вновь вводится в деловой оборот: постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. №354 утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», в которых этот термин используется чаще, чем иные схожие с ним по смыслу или по признаку системности.

Правила вводят понятие домовладения как, жилой дом и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом земельном участке надворные постройки, теплица, помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты15.

А.В. Борисенко рассматривает домовладение как «имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой дом и придомовую территорию»16.

С.Е. Журавлев определяет жилой дом как «капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей собственника, членов его семьи и иных лиц, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированное в ЕГРП учреждениями юстиции»17. Ныне Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Жилой дом (одноквартирный или многоквартирный) - единая, цельная, и не всегда делимая вещь. Остальные объекты (комната, квартира) - части его, составляющие единое целое. В широком значении жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан.

С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома в БТИ.

Многоквартирный жилой дом и одноквартирный жилой дом по своей природе являются сложными объектами, так как в их состав входит комплекс взаимосвязанных движимых и недвижимых вещей, в том числе земельные участки, здания и сооружения, инженерное оборудование.

Жилые помещения в многоквартирном доме находятся в частной (или публичной) собственности конкретных владельцев, а остальные части - в их общей долевой собственности. Жилищный кодекс РФ перечисляет общее имущество  принадлежащим собственникам на праве общей долевой собственности в многоквартирном даме, а именно: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы и т.д.; иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

Особенность юридического режима многоквартирного дома составляет невозможность для собственника жилого помещения произвести отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Данное положение шире п. 2 ст. 290 ГК, согласно которому «собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру». При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Квартира - жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий вестибюль (коридор) или непосредственно наружу.

В жилых зданиях коридорного типа с отдельными комнатами, выходящими в общий коридор, квартирой считается комплекс комнат с общей кухней и санузлом на каждом этаже по каждую сторону лестничной клетки. Если же в каждой из комнат имеется кухня и санузел, то она учитывается как отдельная квартира.

В жилых зданиях гостиничного типа число квартир определяется по количеству изолированных жилых помещений, имеющих отдельный выход в коридор.

Основными помещениями общежития являются спальные комнаты. Комнаты в общежитиях к числу квартир не относятся.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню18.

Жилищный кодекс РФ определяет квартиру как помещение в многоквартирном доме, структурно обособленное, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

В настоящее время не до конца урегулированным являются положения о коммунальной квартиры. Каково же ее определение? Как выясняется, в этом вопросе много противоречий и неясностей. Как говорит жилищный кодекс Санкт-Петербурга п. 6 ст. 1 (Закон от 16.07.2001 г. под № 572-73 с изменениями от 18.11.2002 г.): «Коммунальная квартира – это квартира государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга или муниципального жилищного фонда, жилые помещения в которой заселены по отдельным договорам (социального найма, найма, аренды) двумя и более нанимателями (арендаторами), не являющимися супругами, родителями, детьми или членами семьи нанимателя». Московский жилищный кодекс о коммунальных квартирах в ст. 15 (Закон от 11.03.1998 г. №6 в редакции от 10.07.2002г.) так говорит об этом: «Коммунальная квартира – квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования».