Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

Решение о приватизации должно быть принято в течение двух месяцев с момента подачи заявления. При отказе от заключения договора либо нарушении установленного срока для рассмотрения заявления или других нарушениях их прав граждане могут обратиться в суд.

Договор передачи жилого помещения в собственность заключается в простой письменной форме; право, возникшее из договора, подлежит государственной регистрации.

Не может быть расторгнут подписанный, но еще не зарегистрированный договор приватизации. В силу п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Часть 3 ст.7 Закона о приватизации иного не устанавливает. По мнению О.В. Поспелова, до регистрации договора приватизации правоотношения могут быть прекращены вследствие волеизъявления граждан об отзыве заявления о приватизации жилья; решения уполномоченного органа об отказе в подписании или направлении договора приватизации на государственную регистрацию, решения органа по государственной регистрации прав об отказе в регистрации договора приватизации и права собственности41.

Период приватизации жилищного фонда в Российской Федерации продолжается уже более 20 лет, и 1 марта 2015 г.42 государством установлена дата завершения бесплатной приватизации.

3.2. Купля-продажа, обмен и мена  жилых помещений.

По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение, а покупатель обязуется принять данное помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор является возмездным взаимным, и консенсуальным. Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица. По общему правилу, продавцом выступает собственник жилого помещения.

Существенными условиями договора купли-продажи жилой недвижимости являются: 1) стороны договора; 2) предмет договора; 3) местоположение объекта: расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, в том числе жилая; этажность и др. параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора; 4) цена договора; 5) перечень проживающих лиц и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем, либо положение об отсутствии таких лиц: 6) при продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.

При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества43. Переход в результате исполнения договора купли-продажи жилой недвижимости, находящейся на земельном участке, влечет изменение правоотношений по поводу этого земельного участка; а при продаже земельного участка, изменяются правоотношения по поводу находящейся на ней недвижимости (ст.552-553 ГК). Особенности, присущие жилой недвижимости, диктуют определение специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате. Договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК), нарушение требований, предъявляемых к форме договора, влечет его недействительность.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам44.

Исполнение договора купли-продажи жилой недвижимости оформляется передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст.556 ГК). Уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости. Неисполнение продавцом своих обязательств может повлечь неблагоприятные последствия, включая возмещение причиненных убытков (ст.398 ГК).

Раньше имела место точка зрения, что неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки45. И оно имело место быть, ведь неосуществление государственной регистрации сделки с жилой недвижимостью влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом. Договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). В настоящее время с 1 марта 2013 года вступил в законную силу Федерального закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ (ред. от 04.03.2013) "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в п. 8 ст. 2 говорится, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона46. Другими словами, сейчас в Росреестре регистрируется право перехода собственности по договору купли – продажи, сам же договор не подлежит регистрации.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимости и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК (п. 3 ст.486 ГК).

В договоре купли-продажи указываются: право продавца и основания его возникновения, ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых); условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется, кроме документов согласно ст. 16 Закона о регистрации, документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема - передачи основных средств по форме ОС-1, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя. Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.

В зависимости от предмета сделки должны быть представлены дополнительные документы (в соответствии с п.2 ст. 16 Закона о регистрации). Если предмет договора - квартира, то представляются копия финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги, подписанные должностным лицом жилищно-эксплуатационной организации, скрепленные ее печатью; если жилой дом - выписка из домовой книги, заверенная местной администрацией.

Если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, то необходимо представить письменное согласие органа опеки и попечительства (ст. 292 ГК).

Если объект находится в общей долевой собственности, то необходимо представить письменный отказ от права преимущественной покупки отчуждаемой доли в праве остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК, ст. 24 Закона о регистрации). Из п. 1 ст. 24 Закона о регистрации следует, что не только согласия сособственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников должно быть либо нотариально удостоверенным, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию, то есть при личной явке. Несогласие (возражение), хотя бы одного из сособственников, является основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст. 20 Закона о регистрации, решения об отказе в государственной регистрации. В этом случае регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда (ст. 245 ГК).

Если объект находится в общей совместной собственности, то необходимо согласие общих совместных собственников (ст. 253 ГК), нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если объект обременен правами получателя ренты, необходимо письменное согласие получателя ренты на отчуждение объекта (ст. 604 ГК). Сохраняются права получателя ренты после отчуждения имущества (ст. 586 ГК).

Если объект обременен залогом, необходимо согласие залогодержателя (ст. 353 ГК). Сохраняется залог при переходе права (ст. 346 ГК).

Если заложенный объект продается залогодателем залогодержателю при обращении взыскания в связи с невыполнением обеспеченного залогом кредитного договора, то необходимо объявление публичных торгов несостоявшимися (ст.350 ГК).

При продаже жилых помещений государственными и муниципальными предприятиями необходимо согласие соответствующего комитета по управлению имуществом (ст. 295 ГК).

При приобретении имущества государственным или муниципальным предприятием регистрации подлежит не право собственности, а право хозяйственного ведения.

Если договор купли-продажи предусматривает рассрочку платежа, то до момента полной оплаты имущества продавец приобретает право залога в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором). Покупатель приобретает право собственности, ограниченное залогом. Продать объект без согласия продавца до прекращения залога он не вправе. Регистрация залога производится регистратором самостоятельно, так как ограничение возникло в силу закона помимо воли сторон (если в договоре купли- продажи не сказано, что залог при рассрочке платежа не возникает). Покупателю выдается свидетельство о регистрации права собственности с указанием на регистрацию ограничения. Запись о залоге погашается на основании совместного заявления продавца и покупателя после полной оплаты имущества.

В судебной практике возникают споры, когда граждане обжалуют отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи жилой недвижимости в связи с тем, что в жилом помещении произведен капитальный ремонт с переустройством или перепланировкой помещений без надлежащего разрешения (ст. 26 ЖК РФ). Законность требования регистрирующего органа следует из п. 1,4 ст. 18 Закона о регистрации. Документы, представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ. Несоответствие документов данному требованию в силу абз. 3 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации влечет отказ в государственной регистрации прав. Договор обмена жилыми помещениями производится с взаимной передачей прав и обязанностей в отношении этих жилых помещений.

Вопрос о природе договора обмена имеет две точки зрения47. Сторонники первой понимают под обменом жилыми помещениями договор сторон, участвующих в обмене, о взаимной передаче своих прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Результатом является перемена лиц в правоотношении48. При таком понимании не учитывается в качестве стороны в договоре обмена собственник жилого помещения и согласие наймодателя. Член ЖСК не может передать права и обязанности по договору найма, так как с выбытием из ЖСК они прекращаются. Вторая точка зрения рассматривает обмен в качестве основания прекращения одних и возникновения других правоотношений. Я придерживаюсь второй точки зрения, уже реализуемой на практике. По мнению ряда авторов, будущее за второй точкой зрения49. Участниками договора обмена могут быть только граждане (наниматели, арендаторы, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, собственники). Возможны следующие способы обмена жилыми помещениями: обмен между нанимателями жилых помещений в государственном, муниципальном, общественном жилищных фондах (ст. 72 ЖК РФ); обмен между собственниками жилых помещений.

Принципиальная основа обмена жилыми помещениями - добровольное волеизъявление всех субъектов права на жилое помещение. Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма на другое помещение законом не предусмотрена. Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК). Для обмена жилого помещения согласно ст. 72 ЖК РФ требуется письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Необходимость именно письменного согласия предусмотрена законодателем совершенно обоснованно. Он учитывал: важность предмета обмена, которым выступает в данном случае жилое помещение, предназначенное для удовлетворения одной из важных потребностей нанимателя и членов его семьи; существенные юридические последствия, которые влечет обмен жилья для членов семьи нанимателя; в-третьих, равенство прав на жилое помещение нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи; возможность возникновения в будущем трудностей при доказывании наличия соглашения членов семьи на обмен, например, в случае отказа последних от переселения в другое жилое помещение. Закрепление в ст. 72 ЖК РФ указанного правила укрепляло положение членов семьи нанимателя и способствовало лучшей, более эффективной защите их жилищных прав.

Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. В юридической литературе основными признаками договора мены называются: 1) направленность на передачу имущества; 2) имущество передается в собственность; 3) от других возмездных договоров отличается характером встречного предоставления товара; 4) право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены сторонами (ст.570 ГК)50.

К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям главы 31 ГК (правила о договоре мены) и существу обязательств, возникающих из договора мены (ст.567 ГК). При этом каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать, и покупателем объекта, который она обязуется принять в обмен (в качестве цены выступает соответствующий товар). Сторонами договора мены являются собственники жилых помещений. Предметом договора мены является действие каждой из сторон по передаче в собственность другой стороны обмениваемого товара. Это существенное условие договора (п.1 ст.432 ГК). Объектом мены может быть имущество, находящееся у отчуждателя на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения). М.И. Брагинский, В.В. Витрянский исходят из того, что предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго являются сами обмениваемые товары. В отношении признания объектом договора мены имущественных прав в юридической литературе высказаны различные точки зрения. Б.Я. Полонский исключает имущественные права из круга возможных объектов мены, он отмечает: «Закон говорит о том, что предметом договора мены является товар. Учитывая, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, а ст.454 и 455 ГК отождествляют понятия товара и вещи, можно сделать вывод о том, что и для договора мены эти понятия совпадают».