Особенности юридической деятельности в сфере недвижимости

По общему правилу, содержащемуся в определении договора мены (п.1 ст.567 ГК), предметом договора могут быть лишь те объекты материального мира, которые образуют круг объектов права собственности. Для договоров купли-продажи в отношении продажи имущественных прав сделано исключение (п.4 ст.454 ГК). Допуская передачу в собственность какого-либо имущественного права, О.А. Городов считает необходимым признать существование конструкции «право собственности на право», что в современной цивилистической литературе становится достаточно распространенным явлением51. Имущественные права, прежде всего корпоративные, к объектам отношений мены относят В. Анохин, Е. Незнамова52.

По нашему мнению, мена жилого помещения на имущественное право пользования или владения другим жилым помещением практически не применима. Для перехода имущественных прав используется чаще уступка требования.

Статья 570 ГК предусматривает, что право собственности должно переходить к меняющимся одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества (если иное не установлено законом или договором). Поэтому для регистрации перехода права на каждый объект необходимо предоставление нескольких передаточных актов (по количеству объектов). Право собственности участников мены считается возникшим не одновременно, а после выполнения каждой из сторон регистрационных процедур.

Количество регистрационных действий при регистрации прав определяется по числу лиц, участвующих в договоре мены. Производится регистрация первоначального права каждого участника (если оно не зарегистрировано в ЕГРП), затем переход права каждого участника. В ЕГРП должны быть внесены данные о сделке относительно каждого из объектов, являющихся предметом сделки. Право на объект будет зарегистрировано по месту его нахождения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.3. Иные отдельные виды сделок  с жилой недвижимостью

Дарение жилого помещения. По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение в собственность либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК).

Из содержания ст. 572 ГК вытекает, что договор дарения является односторонним, безвозмездным, но может быть как реальным, так и консенсуальным (обещание дарения). Признаками договора дарения являются также увеличение имущества одаряемого, уменьшение имущества дарителя, намерение дарителя одарить одаряемого, согласие одаряемого на получение дара.53 Жилое помещение передается одаряемому в собственность, поэтому даритель должен быть его собственником. Предмет договора дарения, определенный A.JI. Маковским как «намеренное безвозмездное предоставление за свой счет имущественных выгод другому лицу54», разбит им на пять частей: передача дарителем вещи в собственность одаряемого; передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к «самому себе»; передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем; освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед третьим лицом.

Сторонами договора дарения могут быть граждане, юридические лица и публичные образования. К сторонам договора дарения законодательство предъявляет специальные требования. В отношении граждан это обычные требования к объему их дееспособности (ст.26, 28, 29, 30 ГК) либо к их статусу (п.2, 3 ст.575 ГК).

Сделки дарения с участием юридических лиц ограничены правилом п. 4 ст. 575 ГК, в соответствии с которым не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда в отношениях между коммерческими организациями.

Согласно п. 1 ст. 576 ГК юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное. По мнению О.А. Городова, жилое помещение, принадлежащее учреждению на праве самостоятельного распоряжения, может быть подарено без специального согласия собственника имущества, закрепленного на праве оперативного управления за данным учреждением55.

Противоположной точки зрения придерживаются М.Г. Масевич, Е.А.Суханов. Мы придерживаемся последней точки зрения. Передача вещи в дар юридическому лицу - несобственнику влечет появление у него соответствующего ограниченного вещного права на помещение, а право собственности на нее - у его учредителя56.

Предметом договора дарения могут быть жилой дом, его часть, отдельная квартира, ее части в виде изолированных жилых комнат, доля в праве. Предмет договора должен быть ясно определен.

Совершенно справедливо утверждение, что договор дарения не порождает обязательственно-правовых отношений, а служит основанием для возникновения права собственности у одаряемого, поэтому его правильнее относить к особой категории вещных договоров57.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него (п.1 ст.573 ГК) и договор будет считаться расторгнутым. Следовательно, отказ - также односторонняя сделка. Отказ должен быть совершен в той же форме, что и дарение (письменная форма, государственная регистрация).

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такому роду дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании (п. 3 ст.572 ГК). Договор обещания дарения является самостоятельным типом гражданско-правового договора.

Статьи 575, 576 ГК содержат запрещения и ограничения дарения.

Не допускается дарение жилых помещений: от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и др.; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований; в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 253 ГК, п. 3 ст. 35 СК РФ. Дарение жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, производится с согласия всех сособственников. Дарение доли в праве на общее имущество производится без учета ст. 250 ГК о преимущественной праве покупки.

Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна (п.5 ст.576 ГК). Данное положение развивает правило ст.572 ГК о том, что даритель должен четко выразить свое намерение передать конкретное имущество определенному лицу.

Договор дарения предусматривает согласие одаряемого на получение жилья в собственность, что свидетельствует о договорной природе дарения. Статья 573 ГК предоставляет одаряемому право в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Отказ совершается в той же форме, что и договор.

Даритель вправе отменить дарение по основаниям ст. 578 ГК.

Распространены сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. В этом случае в договоре должно быть указано, что при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу сохраняются все условия его дарения. Детально разработанные условия договора дарения являются существенным обстоятельством, которое предостерегает от незаконных сделок с жильем, в котором продолжает проживать даритель. По мнению Г.П. Макарова, «дарение жилого помещения - не лучшая форма сделки, если в нем продолжает проживать даритель. В этом случае целесообразнее оформить завещание, которое может быть отменено или изменено».

Рента и пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК).

Это возмездный, односторонний, реальный договор.

В литературе сформировались три точки зрения по вопросу отнесения договора ренты к реальному или консенсуальному. Одни считают его реальным58, другие консенсуальным, третьи - в зависимости от объекта либо реальный, либо консенсуальный59. Реальный договор ренты должен содержать формулу «передает в собственность», а консенсуальный - «обязуется передать в собственность».

Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации. Если недвижимость отчуждена под выплату ренты безвозмездно, плательщик ренты вправе требовать его передачи, как и при возмездной передаче. В связи, с чем О.С. Иоффе считал договор пожизненного содержания, заключенный под отчуждение жилого дома, консенсуальным.

С.А. Хохлов относил договор ренты к «алеаторным» (рисковым) сделкам. Что в полной мере присуще особенно договору пожизненного содержания с иждивением.

Рента может быть бессрочной (постоянной) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст.584 ГК).

Среди ученых нет единого мнения по вопросу о том, какие конкретные нормы при передаче имущества следует применять к рентным отношениям. М.И. Брагинский считает, что из норм о купле-продаже к ренте должны применяться нормы, которые предусматривают: момент перехода риска случайной гибели передаваемого имущества (ст.459 ГК), обязанность передавать вещь свободной от прав третьих лиц (ст.460 ГК), обязанности сторон при предъявлении третьим лицом иска об изъятии у покупателя переданной вещи (ст.462 ГК). Из норм о дарении могут быть применимы нормы о последствиях причинения вреда, вызванного недостатком подаренной вещи (ст. 580 ГК), и норма о передаче в дар имущества, находящегося в общей совместной собственности (п.2 ст.576 ГК)60. А.Мамаев полагает возможным также применение положения об обязанности продавца по передаче товара (ст.456 ГК), об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (ст. 460 ГК), о последствиях неисполнения обязанности передать товар (ст. 463 ГК), о последствиях неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь (ст. 398 ГК)61. В виду реального характера договора ренты право требования не может возникнуть до передачи товара, исходя из данного положения О.А. Маркова делает вывод о применении норм ст.459, 460, 461, 462, 475 ГК к рентным отношениям62.

При возмездной передаче соблюдаются правила ст.556 ГК. По мнению Г.Б. Леоновой, передаточный акт или иной документ о передаче недвижимости подтверждает качество передаваемой недвижимости и поэтому необходим и при безвозмездной передаче объекта63. На практике заложенная квартира часто оценивается в размере инвентаризационной стоимости по справке выданной БТИ (или указанной в техническом паспорте объекта). Это не в интересах получателя ренты, так как данная оценка не соответствует реальной стоимости объекта и значительно занижена. Я рекомендую сторонам обращаться к оценщикам недвижимости либо исходить из рыночной стоимости подобного объекта в регионе (в том числе 1 кв.м. на первичном и вторичном рынках жилья).

Существенным условием договора ренты будет являться и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением (ст. 558 ГК).

Постоянную ренту могут получать граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их

деятельности. Право на получение постоянной ренты может переходить путем уступки требования, а также переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 589 ГК).

Выплата постоянной ренты производится в соответствии со ст. 590, 591 ГК. Плательщику предоставлено безусловное право отказаться от дальнейшей выплаты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК). Получателю постоянной ренты также предоставлено право требовать ее выкупа плательщиком (ст.593 ГК). Выкуп производится по цене, установленной в договоре (п.1ст.594 ГК), а при ее отсутствии - годовой сумме подлежащей выплате ренты. Если имущество передано под выплату ренты бесплатно, то к годовой сумме рентных платежей прибавляется стоимость переданного имущества (п. 3 ст.594 ГК).

Риск случайной гибели имущества несет плательщик, если имущество передано бесплатно. Если же оно передано за плату, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения ее условий (ст.595 ГК).

Получателями пожизненной ренты могут быть только граждане, пожизненная рента не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются смертью получателя ренты (ст.596 ГК). В соответствии с п. 3 ст.596 ГК договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (ст. 166 ГК), является ничтожным, так как правоспособность гражданина прекратилась (п.2 ст. 17 ГК).

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни. Размер ее, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК, подлежит увеличению (индексации).

При существенном нарушении договора пожизненной ренты плательщиком получатель имеет право требовать от него: выкупа ренты на условиях, установленных ст.594 ГК; расторжения договора и возмещения убытков; возврата имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК). Перечня существенных нарушений договора пожизненной ренты ГК не устанавливает. Традиционно ими следует считать нарушения, влекущие для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (ст.450 ГК). По аналогии должна использоваться ст.593 ГК, а также оговоренные условия договора, нарушение которых имеет существенное значение для сторон.