Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2015 в 15:43, курсовая работа
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Условия договора аренды |
− |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
в т.ч. коммунальные и эксплуатационные расходы |
Средняя арендная ставка за единицу общей площади помещений, руб/кв.м./мес, без НДС |
− |
1000 |
900 |
850 |
Продажа / предложение |
предложение |
предложение |
предложение | |
Продавец / Источник информации |
− |
http://www.realtyvision.ru/ от 18.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 18.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 18.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
Внесение поправок и корректировок
В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,0.
Поправка на местоположение считается методом «парных продаж», исходя из рыночных данных по продажам (предложениям) объектов недвижимости в районе объекта оценки и районе объекта-аналога. В данном случае принимаем поправку равной1,0.
Данная поправка определяется по формуле:
где: Иоо – износ оцениваемого объекта; Иоа – износ объекта-аналога.
Таблица 8.2
Расчет поправки на техническое состояние
Оцениваемый объект |
Объект-аналог№ 1 |
Объект-аналог№ 2 |
Объект-аналог№ 3 | ||
Техническое состояние объекта |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее | |
Физический износ объекта |
% |
10 |
20 |
5 |
15 |
Поправка на техническое состояние: |
1,125 |
0,94 |
1,06 | ||
Таблица 8.3
Внесение необходимых поправок и корректировок
Наименование показателя |
Оцениваемый объект |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
Цена аренды за единицу общей площади помещений, руб/кв.м., без НДС |
- |
1000 |
900 |
850 |
Дата продажи / предложения / оценки |
16.09.2014 |
18.09.2014 |
18.09.2014 |
18.09.2014 |
Общая площадь помещений, кв.м. |
2483 кв.м. |
1290 кв. м. |
600 кв.м. |
1000 кв.м. |
Цена аренды за единицу общей площади помещений, руб/кв.м., без НДС |
- |
1000 |
900 |
850 |
Продажа / предложение |
- |
предложение |
предложение |
предложение |
Необходимые поправки и корректировки | ||||
Дата продажи / предложения |
16.09.2014 |
18.09.2014 |
18.09.2014 |
18.09.2014 |
корректировка на дату продажи |
− |
1 |
1 |
1 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
1000 |
900 |
850 |
Продолжение Таблица 8.3
Местоположение |
Иркутск, ул. Дзержинского, 25 Район: Кировский |
г. Иркутск, ул. Степана-Разина, 10 Район: Кировский |
г. Иркутск, ул. 5-й Армии, 2 Район: Кировский |
г. Иркутск, ул. Горная, 24 Район: Кировский |
корректировка на местоположение |
− |
1 |
1 |
1 |
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. |
− |
1000 |
900 |
850 |
Физический износ (с округлением до ±5%) |
10% |
20% |
5% |
15% |
корректировка на состояние (износ) |
− |
1,125 |
0,84 |
1,06 |
скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. |
− |
1125 |
756 |
901 |
Цена сделки / предложения |
предложение |
предложение |
предложение | |
корректировка на цену предложения |
− |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
− |
950 |
718 |
856 |
Уровень отделки |
Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет |
Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет |
Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет |
Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет |
корректировка на отделку |
1 |
1 |
1 |
Продолжение Таблица 8.3
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
950 |
718 |
856 | |
Итого, скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений сходного объекта |
950 |
718 |
856 | |
Удельный вес |
0,2 |
0,4 |
0,4 | |
Итого, средневзвешенная скорректированная арендная ставка, руб./кв.м./мес. общей площади помещений (без НДС) (округленно) |
820 | |||
Таблица 8.4
Расчет удельных весов
Фактор |
Сумма |
Сходный объект 1 |
Сходный объект 2 |
Сходный объект 3 |
Близость по дате |
− |
1 |
1 |
1 |
Близость по местоположению |
− |
0 |
0 |
1 |
Близость по конструктивной схеме и структуре площадей |
− |
0 |
1 |
0 |
Близость по уровню отделки |
− |
1 |
1 |
1 |
Близость по состоянию объекта |
− |
0 |
1 |
1 |
Сумма весов |
10 |
2 |
4 |
4 |
Удельный вес |
− |
0,2 |
0,4 |
0,4 |
2. Расчет чистого операционного дохода
Таблица 8.5
Расчет чистого операционного дохода
Объект оценки: Нежилое 7-и этажное кирпичное административно-офисное
здание, общая площадь 2483 кв.м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001: | ||||
Наименование показателя |
Значение |
Аргументы | ||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1. Потенциальный валовой доход |
Общая арендопригодная площадь помещений, кв.м. |
Арендная ставка без НДС, руб./кв. м./мес. |
||
Сдача в аренду помещений, руб./год |
24 432 720 |
2483 |
820 |
|
ИТОГО, потенциальный валовой доход, руб./год |
24 432 720 |
|||
2. Действительный валовой доход |
Прогнозируемый процент от потенциального валового дохода |
|||
Потери от недоиспользования, руб./год |
−1 221 636 |
5% |
||
Потери при сборе арендной платы, руб./год |
−1 221 636 |
5% |
||
ИТОГО, потери от недоиспользования и потери при сборе арендной платы, руб./год |
−2 443 272 |
− |
||
ИТОГО, действительный валовой доход, руб./год |
21 989 448 |
− |
||
3. Чистый операционный доход |
||||
Продолжение Таблица 8.5
Основные эксплуатационные расходы, без НДС |
− |
− |
− | |
Расходы на коммунальные услуги, руб./год |
−3 888 378 |
20% |
− |
− |
Расходы на капитальный ремонт объекта недвижимости, |
−2 483 000 |
2 483 000 |
− |
− |
Расходы на управление объектом недвижимости |
-972095 |
5% |
||
Кадастровая стоимость земельного участка, руб./кв.м. |
Ставка земельного налога, % |
Площадь земельного участка, кв.м. | ||
Земельный налог, руб./год |
-113 250 |
3 775 |
1,5% |
2000 |
Средневзвешенная стоимость объекта оценки, полученная затратным и сравнительным подходами за вычетом стоимости земельного участка; без НДС (округленно) |
Ставка налога на имущество |
|||
Налог на имущество, руб./год |
-2 303 158 |
-1 806000 |
2,2% |
|
ИТОГО, операционные расходы, руб./год |
- 9 275 000 |
|||
ИТОГО, чистый операционный доход, руб./год |
12 217 185 |
Таблица 8.6
Определение величины эксплуатационных расходов
Эксплуатационные расходы |
Расчетная формула |
Итоговое значение ЭР |
Коммунальные расходы |
20%*ДВД=0,2*21 989 448=3 888 |
3 888 378 |
Расходы на управление объектом недвижимости |
5%*ДВД=0,05*21 989 448=972 095 |
972 095 |
Расходы на капитальный ремонт объекта недвижимости |
Стоимость ремонта 1 кв. м.*Sоб.= 5000*2483=2 483 000 |
2 483 000 |
Величина земельного налога |
Нз = 1,5% * Кадастровая стоимость ЗУ (руб/м2) * Sзу,=1,5%*3775*2000 =113 250 |
113 250 |
Величина налога на имущество |
Ни = 2,2% * (РСулучш – РСзу)= 2,2%*(179 347 000-74 658 000)= 2 303 158 |
2 303 158 |
Расчет ставки капитализации в настоящей работе производится методом кумулятивного построения по следующей формуле:
R = БС + Р + Л + ИМ + НВ,
где:
R – ставка капитализации, %;
БС –безрисковая ставка, %;
Р– компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости, %;
Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;
ИМ – компенсация за инвестиционный менеджмент, %.
НВ – норма возврата капитала, %.
Безрисковая ставка. Представляет собой безопасную процентную ставку, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику.
Годовая эффективная доходность к погашению государственных валютных облигаций РФ с максимально отдаленным сроком погашения - размер 4,6%.
Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р). Риски вложения в объект недвижимости определяются возможными видами риска и факторами, связанными с загруженностью объекта, потерями при вложении средств в оцениваемый объект недвижимости, влияющими на уровень риска.
Таблица 8.7
Шкала определения величины риска вложения в актив (Р), в зависимости от характера риска
Характер, степень риска |
Величина надбавки за риск (Р), % |
Описание риска, применительно к объекту оценки |
1 |
2 |
3 |
Низкий |
0 - 1,5 |
Постоянная полная загрузка объекта (нахождение вблизи центра города), гарантированное отсутствие стихийных и аварийных ситуаций, быстрая скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, отличное состояние. |
Средний |
1,5 – 3,5 |
Загруженность объекта на уровне «выше среднего» (нахождение в черте города), отсутствие форс-мажорных обстоятельств, средняя скорость устранения последствий аварий и стихийных бедствий, хорошее, удовлетворительное состояние. |
Высокий |
3,5 – 5,0 |
Низкая степень загруженности объекта (удаленность от населенных пунктов), высокая вероятность возникновения аварийных ситуаций, повлекших за собой низкую скорость устранения их последствий для объекта, неудовлетворительное или аварийное состояние. |