Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м

Курсовая работа, 16 Января 2015, автор: пользователь скрыл имя

Краткое описание

Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.

Скачать в ZIP архиве (220.00 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Вложенные файлы: 1 файл

оценка недвижимости.docx

— 225.75 Кб (Скачать файл)

Поправка на масштаб (общую площадь) объекта

Таблица 7.4

Расчет поправки на масштаб

	Оцениваемый объект	Объект-аналог№ 1,	Объект-аналог№ 2	Объект-аналог№ 3
Общая площадь помещений	2483 кв. м.	2000 кв. м..	1800 кв. м.	2500кв. м.
Средневзвешенный степенной коэффициент (Кср)		0,16	0,16	0,16
Поправка на масштаб		0,97	0,95	1,01

Поправка на отделку помещений

Данная поправка учитывает разный уровень цен на недвижимое имущество с различным уровнем (качеством) отделки помещений. В данной работе принимаем поправку в размере 1,0.

Величины применяемых поправок и расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. общей площади помещений объектов-аналогов приведены соответственно в таблице 7.5.

Итоговая стоимость 1 кв.м. общей площади помещений объекта оценки определена как средневзвешенная величина скорректированных цен объектов-аналогов. Расчет выполнен по формуле:

Соц. = ( С1 * k1 + C2 * k2 + … + Ci * ki) / ( k1 + k2 + … + ki),

где:

Соц. – стоимость 1 кв.м. общей площади помещений оцениваемого объекта;

С1, C2, …, Ci – скорректированная стоимость объектов-аналогов;

k1, k2, …,ki – удельные веса, присвоенные объекту-аналогу.

Таблица 7.5

Внесение поправок и корректировок

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Объект оценки: Нежилое 7-и этажное офисное задние, площадью 2483 кв. м.
Наименование показателя	Оцениваемый объект	Объект-аналог № 1	Объект-аналог № 2	Объект-аналог № 3
Цена продажи / предложения, руб, без НДС	-	176 000 000	144 000 000	187 500 000
Дата продажи / предложения / оценки	16.09.2014	18.09.2014	18.09.2014	18.09.2014
Общая площадь помещений, кв.м.	2483 кв. м.	2000 кв. м.	1800 кв. м.	2500 кв. м.
Цена продажи / предложения за единицу общей площади помещений, руб/кв.м., без НДС	-	87 000	80 000	75 000
Продажа / предложение	-	предложение	предложение	предложение
Необходимые поправки и корректировки
Цена сделки / предложения	условная сделка	предложение	предложение	предложение
корректировка на цену предложения	−	0,95	0,95	0,95
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	82 650	76 000	71 250
Дата продажи / предложения	16.09.2014	18.09.2014	18.09.2014	18.09.2014
корректировка на дату продажи	−	1	1	1
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	−	82 650	76 000	71 250

Продолжение Таблица 7.5

Местоположение	Иркутск, ул. Дзержинского, 25 Район: Кировский	Иркутск, ул. Литвинова 3, Район: Кировский	Иркутск, ул. Дзержинского, 12 Район: Кировский	Иркутск, ул. Дзержинского, 20 Район: Кировский
корректировка на местоположение		0,89	1	1
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		73 559	76 000	71 250
Физический износ (с округлением до ±5%)	10%	5%	5%	20%
корректировка на состояние (износ)	---	0,94	0,94	1,125
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.	---	69 146	71 440	80 156
Масштаб (общая площадь, кв.м.)	2483 кв. м.	2000 кв. м.	1800 кв. м.	2500 кв. м.
корректировка на масштаб (общую площадь)		0,97	0,95	1,01
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		67 070	67 868	80 957
Уровень отделки	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет
корректировка на отделку (общую площадь)		1	1	1
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб.		67 070	67 868	80 957
Удельный вес	---	0,266	0,333	0,4
Итого, средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. общей площади помещений объектов-аналогов, руб./кв.м. (без НДС)	72 620
Всего, рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, руб., без НДС (округленно)	179 347 000

Таблица 7.6

Расчет удельных весов

Факторы	Сумма	Сходный объект	Сходный объект	Сходный объект
1	2	3	4	5
Близость по дате	−	1	1	1
Близость по местоположению	−	0	1	1
Близость по площади	−	0	0	1
Близость по назначению / текущему использованию	−	1	1	1
Близость по техническому состоянию	−	1	1	1
Близость по уровню отделки	−	1	1	1
Сумма весов	15	4	5	6
Удельный вес	−	0,266	0,333	0,4

Вывод:

Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое

7-и этажное кирпичное офисное здание, общая площадь 2483 кв. м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX), расположенное на земельном участке, площадь 2000 кв. м.. Земли населенных пунктов (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX) по адресу:Иркутская область, г. Иркутск, ул. Дзержинского, д. 25, принадлежащего ОАО "XXX" на праве собственности, рассчитанная методом сравнительного подхода, по состоянию на 16 сентября 2014г. составляет (округленно):

179 347 000

(сто семьдесят девять миллионов триста сорок семь тысяч рублей)
8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

8.1 Общие положения

Для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости, приносящих постоянный доход, доходным подходом используется метод прямой капитализации, учитывающий зависимость рыночной стоимости объекта недвижимости от величины чистого дохода, приносимого объектом, и ставкой капитализации.

Базовая формула расчета в этом случае имеет следующий вид:

где: ЧОД – чистый операционный доход,

К– коэффициент капитализации.

Определение ЧОД:

1. Определение потенциального валового дохода (ПВД):

где:Ар – средняя арендная ставка объекта-аналога;

2. Определение действительного валового дохода (ДВД):

где: ПВД – потенциальный валовый доход

Псб– потери при сборе платежей;

Пн– потери от недоиспользования.

3. Определение чистого операционного дохода (ЧОД):

где: ЧОД – чистый дисконтированный доход

ДВД – действительный валовый доход

ЭР – эксплуатационные расходы:

- Коммунальные расходы;

- Расходы на управление объектом недвижимости;

- Величина земельного налога;

- Величина налога на имущество.

8.2 Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости

1. Определение потенциального валового дохода

Таблица 8.1

Расчет среднерыночной ставки арендной платы за 1 кв. м. общей площади для оцениваемого объекта недвижимости

Наименование показателя	Оцениваемый объект	Сходный объект № 1	Сходный объект № 2	Сходный объект № 3
1	2	3	4	5
Исходные данные
Тип, краткое описание объекта	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения	Офисные помещения
Местоположение	Иркутск, ул. Дзержинского 25 Район: Кировский	г. Иркутск, ул. Степана-Разина, 10 Район: Кировский	г. Иркутск, ул. 5-й Армии, 2 Район: Кировский	г. Иркутск, ул. Горная, 24 Район: Кировский
Дата продажи / предложения / оценки	16.09.2014	18.09.2014	18.09.2014	18.09.2014
Назначение	административно-офисное	административно-офисное	административно-офисное	административно-офисное
Текущее использование на дату продажи / предложения / оценки	административно-офисное	административно-офисное	административно-офисное	административно-офисное
Основные характеристики	Нежилое 7-и этажное офисное здание	офисные помещения в офисном здании	офисные помещения в офисном здании	офисные помещения в офисном здании

Продолжение Таблица 8.1

Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Уровень отделки	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет	Чистовая: Стены: стеновые панели МДФ, навесной потолок, пол: паркет
Коммуникации / техническое оснащение	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)	электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон (все коммуникации)
Парковка	парковка	парковка	парковка	парковка
Год постройки	2007	нет данных	нет данных	нет данных
Год последнего ремонта	2011	нет данных	нет данных	нет данных
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Оценка физического износа	10%	20%	5%	15%
Общая площадь помещений, кв.м.	2483 кв.м.	1290 кв. м.	600 кв.м.	1000 кв.м.