Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости: 7-и этажного нежилого здания общей площадью 2483кв.м
Курсовая работа, 16 Января 2015, автор: пользователь скрыл имя
Краткое описание
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Вложенные файлы: 1 файл
оценка недвижимости.docx
— 225.75 Кб (Скачать файл)Для оцениваемого объекта недвижимости компенсацию за риск принимаем в размере 1,5% - объект находится в центральной части города, в Кировском районе на улице Дзержинскогов связи с местоположением объекта обеспечивается постоянная полная загрузка объекта.
Компенсация за низкую ликвидность (Л)характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
Л = БС хn/ 12,
где:
Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;
БС –безрисковая ставка, %;
n– типичный срок экспозиции (в месяцах);
12 - общее количество месяцев в году.
Л = 4,6% * 6/12 = 2%
Учитывая, с одной стороны - выгодное местоположение, хорошее техническое состояние объекта оценки и высокий спрос на объекты недвижимости коммерческого назначения в рассматриваемом районе, с другой стороны - специфичный характер и особенности местоположения, срок экспозиции для оцениваемого объекта определен на уровне 6 месяцев.
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ).
Таблица 8.8
Шкала определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент (ИМ), в зависимости от типа объекта | ||
Степень специализированности |
Величина надбавки на инвестиционный менеджмент |
Тип объекта |
Низкая |
0 - 1,5 |
Квартиры, офисы, склады, гаражи |
Средняя |
1,5 – 3,5 |
Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство |
Высокая |
3,5 – 5,0 |
Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты |
Компенсацию за инвестиционный менеджмент для объекта оценки принимаем в размере 1,5%.
Норма возвратарассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Таблица 8.9
Расчет нормы возврата
№ п/п |
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Типичный полный физический срок службы объекта (ТПОЛН/ФИЗ) |
лет |
150 |
Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование |
% |
100% | |
2 |
Типичный полный эффективный срок службы объекта (ТПОЛН/ЭФФ) |
лет |
105 |
Уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации |
% |
70% |
Продолжение Таблица 8.9
3 |
Накопленный физический износ зданий и сооружений объекта оценки |
% |
10% |
4 |
Эффективный возраст объекта оценки (ТЭФФ) |
лет |
15 |
5 |
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта (ТОСТ) |
лет |
90 |
6 |
Норма возврата (НВ) |
% |
1,11% |
Итоговый расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 8.10.
Таблица 8.10
Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения | ||
№ п/п |
Наименование рисков |
Значение |
1 |
2 |
3 |
1 |
Безрисковая ставка (БС) |
4,6% |
2 |
Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) |
1,5% |
3 |
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) |
2% |
4 |
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) |
1,5% |
5 |
Итого, норма дохода: |
9,6% |
6 |
Норма возврата (НВ) |
1,11% |
7 |
Итого, ставка капитализации для улучшений (R): |
10,71% |
- Метод рыночной экстракции:
где: ЧОДi – чистый операционный доход объектов-аналогов;
РСi – рыночная стоимость объектов-аналогов, с учетом поправки на предложение.
Таблица 8.11
Расчет коэффициента капитализации | |||
Офисные
помещения |
Офисные
помещения |
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55) | |
Общая площадь кв.м. |
250 |
204 |
125 |
Материал стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
Кирпичные |
Продолжение Таблица 8.11
Цена руб. |
18 000 000 |
18 360 000 |
8 750 000 |
Этаж/Этажность дома |
3 |
2 |
2 |
Стоимость аренды (ПВД) руб/год |
2 100 000 |
2 080 000 |
975 000 |
Потери от недоиспользования (5%) |
210 000 |
208 000 |
97 500 |
ДВД |
1 890 000 |
1 872 000 |
877 500 |
Эксплуатационные расходы (30%) |
567 000 |
561 600 |
263 250 |
ЧОД |
1 323 000 |
1 310 400 |
614 250 |
Коэффициент капитализации |
8,2% |
8% |
7,8% |
Весовой коэффициент |
0,4 |
0,4 |
0,2 |
ИТОГО, средневзвешенное значение |
8,1% | ||
8.4Итоговый расчет
стоимости объекта оценки доходным
подходом
Таблица 8.12
№ п/п |
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
1 |
Чистый операционный доход |
руб./год |
12 217 185 |
2 |
Ставка капитализации стоимости |
% |
8,1% |
3 |
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (округленно) |
руб. |
150 823 000 |
Вывод:
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое
7-и этажное кирпичное
офисное здание, общая площадь 2483 кв. м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:
150 823 000
(сто пятьдесят миллионов восемьсот двадцать три тысячи рублей)
9.ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
9.1 Общие сведения
Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом производится по формуле
РС =СЗЕМ + ПСВ(З) − И,
где
СЗЕМ − стоимость земельного участка как незастроенного, руб.;
ПСВ(З) − полная стоимость воспроизводства (замещения) улучшений земельного участка (зданий, сооружений), руб.;
И − накопленный на дату оценки износ зданий (сооружений) (физический, функциональный и экономический), руб.
9.2. Определение стоимости земельного участка
Таблица 9.1
Определение стоимости земельного участка
Наименование показателя |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
Тип, краткое описание объекта-аналога |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Лапина, 15 |
г. Иркутск, ул. Софьи Перовской, 45 |
г. Иркутск, ул., Горная, 24 |
Датапредложения / сделки |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
Назначение |
Под коммерческое строительство |
Под коммерческое строительство |
под коммерческое строительство |
Праваназемельныйучасток |
Право собственности |
Право собственности |
Правос обственности |
Коммуникации |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
Площадь земельного участка, кв.м. |
2400 |
2000 |
1900 |
Прочие характеристики |
нет |
нет |
нет |
Цена продажи / предложения, |
84 000 000 |
82 000 000 |
78 000 000 |
Продажа / предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Источники информации |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
Описание применяемых корректировок
Поправка на условную реализацию. Предполагается, что оцениваемый земельный участок условно реализован, а объекты-аналоги – нет. В результате контактов с продавцами было установлено, что в отношении объектов-аналогов возможен торг. Величина корректировки - понижающая (5%), исходя из реальных скидок на рынке недвижимости.
Поправка на дату. Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.
Поправка на местоположение и окружение объекта. Расположение всех земельных участков в пределах 10-15 минутах ходьбы от центральной части города (Центральный рынок), а так же схожесть характеристик их местоположения и окружения позволяет применить в данном случае нулевую поправку на местоположение для всех объектов-аналогов.
Таблица9.2
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
Наименование показателя |
Оцениваемый земельный участок |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект- аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена продажи / предложения, руб, без НДС |
--- |
84 000 000 |
82 000 000 |
78 000 000 |
Дата продажи / предложения / оценки |
16.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
Продолжение Таблица 9.2
Площадь земельного участка, кв.м. |
2000 |
2400 |
2000 |
1900 |
Цена продажи / предложения за единицу площади земельного участка, руб/кв.м. |
--- |
35 000 |
41 000 |
42 000 |
Продажа / предложение |
--- |
предложение |
предложение |
предложение |
Цена сделки / предложения |
условная сделка |
предложение |
предложение |
предложение |
корректировка на цену предложения |
--- |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Дата продажи / предложения |
16.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
корректировка на дату продажи |
--- |
1 |
1 |
1 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, 25 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Лапина, 15 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Софьи Перовской, 45 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул., Горная, 24 |
корректировка на местоположение |
--- |
1 |
1 |
1 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Итого, скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка объекта-аналога, руб./кв.м. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Удельный вес |
--- |
0,333 |
0,333 |
0,333 |