Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Января 2015 в 15:43, курсовая работа
Процедура определения стоимости конкретного объекта зависит от факторов, включающих: цель использования результатов оценки, вид определяемой стоимости, характер оцениваемых прав на недвижимость, тип оцениваемого объекта, полноту оценки объекта недвижимости, дату оценки и др. Указанные факторы оказывают влияние на конкретные действия оценщика при оценке объекта недвижимости, являющегося единственным в своем роде. Вместе с тем эти действия вписываются в рамки универсальной модели оценки, которая может использоваться при любом задании на оценку, для исследования и анализа рынка, применения подходов и методов определения стоимости недвижимости, включая их модификацию и комбинирование.
Для оцениваемого объекта недвижимости компенсацию за риск принимаем в размере 1,5% - объект находится в центральной части города, в Кировском районе на улице Дзержинскогов связи с местоположением объекта обеспечивается постоянная полная загрузка объекта.
Компенсация за низкую ликвидность (Л)характерна для объектов, для которых типичным является длительный период экспозиции, поиска покупателя и конвертирование объекта в «живые» деньги. Компенсация за низкую ликвидность рассчитывается по формуле:
Л = БС хn/ 12,
где:
Л – компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости, %;
БС –безрисковая ставка, %;
n– типичный срок экспозиции (в месяцах);
12 - общее количество месяцев в году.
Л = 4,6% * 6/12 = 2%
Учитывая, с одной стороны - выгодное местоположение, хорошее техническое состояние объекта оценки и высокий спрос на объекты недвижимости коммерческого назначения в рассматриваемом районе, с другой стороны - специфичный характер и особенности местоположения, срок экспозиции для оцениваемого объекта определен на уровне 6 месяцев.
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ).
Таблица 8.8
Шкала определения величины надбавки за инвестиционный менеджмент (ИМ), в зависимости от типа объекта | ||
Степень специализированности |
Величина надбавки на инвестиционный менеджмент |
Тип объекта |
Низкая |
0 - 1,5 |
Квартиры, офисы, склады, гаражи |
Средняя |
1,5 – 3,5 |
Бизнес-центры, торговые помещения, небольшие объекты спец. назначения, небольшое производство |
Высокая |
3,5 – 5,0 |
Нефтебазы, турбазы, спорткомплексы и т.п. объекты |
Компенсацию за инвестиционный менеджмент для объекта оценки принимаем в размере 1,5%.
Норма возвратарассчитывается по методу прямолинейного возврата инвестиций (методу Ринга), основанному на временном интервале, в течение которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.
Таблица 8.9
Расчет нормы возврата
№ п/п |
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
1 |
2 |
3 |
4 |
1 |
Типичный полный физический срок службы объекта (ТПОЛН/ФИЗ) |
лет |
150 |
Уровень физического износа объекта, при котором объект физически прекращает свое существование |
% |
100% | |
2 |
Типичный полный эффективный срок службы объекта (ТПОЛН/ЭФФ) |
лет |
105 |
Уровень физического износа объекта, по достижении которого он считается аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации |
% |
70% |
Продолжение Таблица 8.9
3 |
Накопленный физический износ зданий и сооружений объекта оценки |
% |
10% |
4 |
Эффективный возраст объекта оценки (ТЭФФ) |
лет |
15 |
5 |
Оставшийся эффективный срок службы оцениваемого объекта (ТОСТ) |
лет |
90 |
6 |
Норма возврата (НВ) |
% |
1,11% |
Итоговый расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения приведен в Таблице 8.10.
Таблица 8.10
Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения | ||
№ п/п |
Наименование рисков |
Значение |
1 |
2 |
3 |
1 |
Безрисковая ставка (БС) |
4,6% |
2 |
Компенсация за риск вложения в оцениваемый объект недвижимости (Р) |
1,5% |
3 |
Компенсация за низкую ликвидность объекта недвижимости (Л) |
2% |
4 |
Компенсация за инвестиционный менеджмент (ИМ) |
1,5% |
5 |
Итого, норма дохода: |
9,6% |
6 |
Норма возврата (НВ) |
1,11% |
7 |
Итого, ставка капитализации для улучшений (R): |
10,71% |
где: ЧОДi – чистый операционный доход объектов-аналогов;
РСi – рыночная стоимость объектов-аналогов, с учетом поправки на предложение.
Таблица 8.11
Расчет коэффициента капитализации | |||
Офисные
помещения |
Офисные
помещения |
Офисные помещения (г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, 55) | |
Общая площадь кв.м. |
250 |
204 |
125 |
Материал стен |
Кирпичные |
Кирпичные |
Кирпичные |
Продолжение Таблица 8.11
Цена руб. |
18 000 000 |
18 360 000 |
8 750 000 |
Этаж/Этажность дома |
3 |
2 |
2 |
Стоимость аренды (ПВД) руб/год |
2 100 000 |
2 080 000 |
975 000 |
Потери от недоиспользования (5%) |
210 000 |
208 000 |
97 500 |
ДВД |
1 890 000 |
1 872 000 |
877 500 |
Эксплуатационные расходы (30%) |
567 000 |
561 600 |
263 250 |
ЧОД |
1 323 000 |
1 310 400 |
614 250 |
Коэффициент капитализации |
8,2% |
8% |
7,8% |
Весовой коэффициент |
0,4 |
0,4 |
0,2 |
ИТОГО, средневзвешенное значение |
8,1% | ||
Таблица 8.12
№ п/п |
Показатель |
Единица измерения |
Значение |
1 |
Чистый операционный доход |
руб./год |
12 217 185 |
2 |
Ставка капитализации стоимости |
% |
8,1% |
3 |
ИТОГО, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом (округленно) |
руб. |
150 823 000 |
Вывод:
Рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости: нежилое
7-и этажное кирпичное
офисное здание, общая площадь 2483 кв. м. (кадастровый
номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:
150 823 000
(сто пятьдесят миллионов восемьсот двадцать три тысячи рублей)
Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом производится по формуле
РС =СЗЕМ + ПСВ(З) − И,
где
СЗЕМ − стоимость земельного участка как незастроенного, руб.;
ПСВ(З) − полная стоимость воспроизводства (замещения) улучшений земельного участка (зданий, сооружений), руб.;
И − накопленный на дату оценки износ зданий (сооружений) (физический, функциональный и экономический), руб.
Таблица 9.1
Определение стоимости земельного участка
Наименование показателя |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект-аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
Тип, краткое описание объекта-аналога |
Земельный участок |
Земельный участок |
Земельный участок |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Лапина, 15 |
г. Иркутск, ул. Софьи Перовской, 45 |
г. Иркутск, ул., Горная, 24 |
Датапредложения / сделки |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
Назначение |
Под коммерческое строительство |
Под коммерческое строительство |
под коммерческое строительство |
Праваназемельныйучасток |
Право собственности |
Право собственности |
Правос обственности |
Коммуникации |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
электроснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, телефон(все коммуникации) |
Площадь земельного участка, кв.м. |
2400 |
2000 |
1900 |
Прочие характеристики |
нет |
нет |
нет |
Цена продажи / предложения, |
84 000 000 |
82 000 000 |
78 000 000 |
Продажа / предложение |
предложение |
предложение |
предложение |
Источники информации |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
http://www.realtyvision.ru/ от 20.09.2014 АН “Огни Иркутска”, т. 480-488 |
Описание применяемых корректировок
Поправка на условную реализацию. Предполагается, что оцениваемый земельный участок условно реализован, а объекты-аналоги – нет. В результате контактов с продавцами было установлено, что в отношении объектов-аналогов возможен торг. Величина корректировки - понижающая (5%), исходя из реальных скидок на рынке недвижимости.
Поправка на дату. Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. В настоящей оценке, учитывая несущественный разрыв во времени между датой предложения всех объектов-аналогов и датой оценки, поправка на дату продажи принимается равной 1,00.
Поправка на местоположение и окружение объекта. Расположение всех земельных участков в пределах 10-15 минутах ходьбы от центральной части города (Центральный рынок), а так же схожесть характеристик их местоположения и окружения позволяет применить в данном случае нулевую поправку на местоположение для всех объектов-аналогов.
Таблица9.2
Расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка
Наименование показателя |
Оцениваемый земельный участок |
Объект-аналог № 1 |
Объект-аналог № 2 |
Объект- аналог № 3 |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
Цена продажи / предложения, руб, без НДС |
--- |
84 000 000 |
82 000 000 |
78 000 000 |
Дата продажи / предложения / оценки |
16.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
Продолжение Таблица 9.2
Площадь земельного участка, кв.м. |
2000 |
2400 |
2000 |
1900 |
Цена продажи / предложения за единицу площади земельного участка, руб/кв.м. |
--- |
35 000 |
41 000 |
42 000 |
Продажа / предложение |
--- |
предложение |
предложение |
предложение |
Цена сделки / предложения |
условная сделка |
предложение |
предложение |
предложение |
корректировка на цену предложения |
--- |
0,95 |
0,95 |
0,95 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Дата продажи / предложения |
16.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
20.09.2014 |
корректировка на дату продажи |
--- |
1 |
1 |
1 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Местоположение |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Дзержинского, 25 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Лапина, 15 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Софьи Перовской, 45 |
г. Иркутск, Кировский р-н, ул., Горная, 24 |
корректировка на местоположение |
--- |
1 |
1 |
1 |
скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Итого, скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка объекта-аналога, руб./кв.м. |
--- |
33 250 |
38 950 |
39900 |
Удельный вес |
--- |
0,333 |
0,333 |
0,333 |