Содержание права собственности на землю

При этом речь идет не о неразграниченных государственных землях, а именно об участках, которые ранее были отнесены к федеральной собственности, и такое право федеральной собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако если первоначально наделение муниципальных образований различного рода имуществом, включая земельные участки, осуществлялось в добровольно-принудительном порядке без согласования вопросов о передаче имущества с самими муниципальными образованиями, то п. 6 ст. 1 Закона N 244-ФЗ предусматривает, что федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий полномочия собственника имущества, обязан принять решение о передаче из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или в муниципальную собственность соответствующих земельных участков в двухмесячный срок с даты поступления соответствующего предложения органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. Подводя итоги, сформулируем следующее определение: под муниципальной собственностью на земельные участки понимается форма публичной собственности, сформировавшаяся в ходе разграничения государственной собственности на землю либо по иным предусмотренным законом основаниям, отличительной чертой которой является особый характер задач муниципальных органов власти и вытекающая из этого специфика владения, пользования и распоряжения земельными участками для создания условий жизнеобеспечения потребностей населения муниципального района.

1.3. Частная собственность

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю.

Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц - субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут  использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в право устанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственниками могут также добровольно отказаться от своего земельного участка, либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.¹⁴

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением.¹⁵

Право частной собственности  возникает в результате различного рода сделок – купли-продажи земельных  участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной  собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждением юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право общей собственности  на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками. Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельство о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (статья 244 Гражданского кодекса).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре¹⁶. При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

Глава 2. Понятие  и содержание права собственности  на землю

История земельного вопроса  в России – это, прежде всего, история  права собственности на землю, которая появилась в глубокой древности, зародившись вместе с обществом. Однако, «законодатель в древнерусском праве стремился отразить не юридическое содержание права собственности, а его продолжительность, так как существовали термины «впрок», «навеки», «вечное потомственное владение» и т.д. Вопрос о том, как и каким образом из права владения сформировался современный термин «право собственности» остается дискуссионным и обсуждается как отечественными, так и зарубежными исследователями». Право собственности, как и собственность, явление социальное. Если собственность - это категория экономическая, то право собственности - это закрепленные в законе правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. До XVIII столетия в праве Российской империи понятия «владение» и «собственность» были тождественны. Только в XVIII в. данные правовые категории получили различия, а категория «собственность» получила еще и нормативное закрепление. Вместе с тем правомочие владения продолжало существовать как самостоятельное вещное право. Окончательно понятие права собственности появилось в российском праве только в XIX в. и означало «право владения, пользования и распоряжения, соединяющееся с укреплением имущества в данном лице».

Утверждению понятия «собственность» предшествовал длительный процесс развития имущественных прав, особенно в отношении недвижимого имущества. В XVII столетии понятия «поместье» и «вотчина» унифицируются. «В марте 1731 года Анна Иоанновна своим указом окончательно уравняла поместья и вотчины, повелев называть и те и другие одинаково - недвижимые имения». Таким образом, Указ 1731 г. дал легальное определение понятию «недвижимое имущество», уравняв при этом права собственника в новом смысле и права обладателя родовой вотчины в старом значении. Вместе с этим Указ 1731 г. сохранял ряд жестких ограничений в праве собственности на недвижимые имущества. И хотя Указ 1714 г. «О единонаследии» разрешал отчуждение недвижимости в случаях крайней нужды, по завещанию или в приданое, все же полное право собственности на эти объекты еще не было предусмотрено законодательством.

Право собственности  на землю теоретически предполагает право собственности на недра. Согласно Указу 1719 г. об учреждении Берг-коллегии каждый подданный мог возводить заводы и добывать руду, но с тем, чтобы определенный доход от этого поступал в казну. Если завод располагался на земле собственника, то он вправе был получить 32-ю долю дохода, а казна - десятую. Кроме права собственности на недра право собственности на землю предполагает юридическую возможность собственника распорядиться растительностью, произрастающей на его земле.

Леса Российской империи  в течение долгого периода  не признавались объектами имущественных  прав, находясь либо в собственности  казны, либо в собственности общины. В инструкции вальдмейстерам и обер-вальдмейстерам 1723 г. ограничивались права частных землевладельцев на произрастающие в их угодьях леса. И эти ограничения мотивировались государственными интересами. В инструкциях 1732 г. все леса в определенных местностях были объявлены заповедными. Собственникам запрещалось рубить деревья таких пород, как дуб, сосна, вяз, клен, ильм. Заповедными местностями были объявлены берега рек Волги, Днепра, Дона, Западной Двины, рек, впадающих в Белое море и Ледовитый океан. Таким образом, почти все леса европейской России были объявлены заповедными. Казна как публичный собственник сохраняла право неограниченного пользования лесами. Вместе с этим в XVIII в. казна не могла восприниматься равноправным субъектом имущественного оборота со всеми другими субъектами.

«Собственность на землю  в XVIII в. носила ярко выраженный феодальный характер, но с проникновением в  российское общество идей эпохи просвещения  постепенно наметились шаги в сторону  трансформации собственности феодальной в собственность капиталистическую. Для усиления позиций самодержавия правительство вынуждено было пойти на уступки дворянству. Основные уступки касались, конечно же, прав дворян в имущественной сфере. Недовольства дворян выливались в многочисленные жалобы, поступавшие в законодательные комиссии». Ввиду этого в законодательстве второй половины XVIII в. появились соответствующие положения, изменившие правовой статус дворянства как субъекта имущественных прав. При Екатерине II дворянство превратилось в привилегированное сословие. Дворяне получили такие права, которые не имели другие сословия, а точнее сказать - права всех иных сословий были ограничены в пользу дворянства. Дав дворянам в 1785 г. Жалованную грамоту, Екатерина II законодательно закрепила то, что могло служить доказательством дворянского звания. Дворяне, имевшие в городах недвижимую собственность, входили в состав городского общества и записывались в обывательскую книгу. Дворяне могли владеть фабриками и заводами, они обладали исключительным правом на поземельную собственность. Вследствие того, что в тот период существовало достаточно абстрактное представление о вещном праве, имущество разделялось на родовое и благоприобретенное. По сути, оно являлось единым объектом собственности, но правовой режим был различным, вследствие чего собственники благоприобретенных имений имели больше правомочий. Что касается недвижимых вещей, то собственники благоприобретенных имуществ могли отчуждать их любыми законными способами. В отношении родовых имений говорилось следующее: «Наследственным же имением да не распоряжается инако, как законами предписано». Распоряжение родовым имуществом было обременено рядом ограничений, в частности, запрещалось всякое его отчуждение.