Содержание права собственности на землю

Деление вещей на движимые и недвижимые практически важно  с точки зрения государственной регистрации недвижимости. С моментом такой регистрации ГК связывает переход вещного права от одного владельца к другому. Право собственности является основополагающим (первоначальным) в числе прочих вещных прав. Все другие права (право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и т.п.) производны от него и являются ограниченными вещными правами.

В отношении правомочия пользования можно привести множество коллизий законодательства, всевозможных пробелов и не разрешенных вопросов. Остановимся только на двух из них, связанных с порядком применения ч.1 ст.37 Земельного Кодекса РФ, в силу которой «При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользование земельного участка. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю». Итак, вопрос первый: какое обстоятельство является юридическим фактом возникновения права пользования земельным участком?

Если буквально трактовать приведенную выше норму, основанием является переход права собственности  на строение, сооружение и т.п., но в  этом случае оформление перехода права  пользования земельным участком (в том числе его государственная регистрация) должно производится одновременно с оформлением перехода права собственности на строение и не требует дополнительного обращения субъектов в соответствующие органы государственной власти. Вопрос второй: как должно быть оформлено правомочие пользования? Как следует из теории, правомочие пользования предусматривает и право собственности на земельный участок и иные вещные права, и право аренды и право срочного безвозмездного пользования. Конечно, в ряде случаев вид права определен в законе, например, в силу ст.552 ГК РФ. В некоторых случаях законодатель предусмотрел для субъекта право выбора, например, приватизированное предприятие вправе выкупить участок, на котором размещены здания, строения, сооружения, перешедшие в собственность предприятия в ходе приватизации, или взять данный участок в аренду. Но во всех остальных случаях закон не дает ответ на поставленный нами вопрос, и не позволяет определить на каком праве переходит земельный участок и, следовательно, реализуется правомочие пользования.

Можно еще очень долго анализировать практически любые теоретические конструкции и сопоставлять их со сложившейся хозяйственной практикой, но вывод очевиден уже сейчас. Объекты, которые действующее законодательство рассматривает как обособленные, со специфическими правовыми режимами (земельные участки, здания, строения, сооружения, многолетние насаждения) по сути, являются составными частями единого объекта, правовой режим которого включает и его особенности, и субъектный состав, и систему государственного регулирования отношений возникающих в сфере использования данного “комплексного” объекта. Это, пожалуй, именно та аксиома, которая может являться основой теории правового регулирования операций с недвижимым имуществом. Система права разделена на отдельные отрасли условно, в целом это единая совокупность элементов, связанных между собой и постоянно взаимодействующих. Поэтому, хотим мы того или нет, но теоретические основы построения всех отраслей должны быть едиными и логически связанными между собой. Иначе вместо совершенствования и развития российского права мы еще долго будем разрешать коллизии между отдельными его отраслями.

2.3. Правомочие распоряжения

Правомочие распоряжения означает аналогичную возможность  определения юридической судьбы имущества путем изменения его принадлежности, состояния или назначения. Не вызывает сомнений, что в тех случаях, когда собственник продает свою вещь, сдает ее в наем, в залог, передает в виде вклада в хозяйственное общество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд, он осуществляет распоряжение вещью. Значительно сложнее юридически квалифицировать действия собственника в отношении вещи, когда он уничтожает вещь, ставшую ему ненужной, либо выбрасывает ее, или, когда вещь по своим свойствам рассчитана на использование лишь в одном акте производства или потребления. Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее, то он распоряжается вещью путем совершения односторонней сделки, поскольку воля собственника направлена на отказ о права собственности. Но если право собственности прекращается в результате однократного использования вещи (например, Вы съедаете яблоко или сжигаете дрова в камине), то воля собственника направлена вовсе не на то, чтобы прекратить право собственности, а на то, чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства. Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью, но не права распоряжения ею.

Сущность права собственности  проявляется в том, что собственник  может пользоваться своим имуществом в своих интересах по своему усмотрению для осуществления любой предпринимательской или иной деятельности, не запрещенной законодательством. Так, на основании права собственника свободно распоряжаться своим имуществом, было отменено надзорной инстанцией решение суда, отказавшего в удовлетворении жалобы об отказе в продаже жилого дома товариществу с ограниченной ответственностью, по той причине, что его учредители не имели прописки в месте нахождения дома. Но это не означает, что собственник может использовать свое имущество без всяких ограничений. Осуществление права собственности не должно нарушать прав и охраняемых законодательством интересов других лиц. При осуществлении своего права собственник обязан принимать меры, предотвращающие нанесение им ущерба здоровью граждан и окружающей среде.

Недопустимо самовольное  распоряжение собственностью иного  субъекта. Однако собственник может  передать свое имущество в доверительное  управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества  в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Заключение

Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ, возможно, не оправдал ожиданий. Невооруженным глазом можно заметить огромное количество недочетов юридико-технического характера, которые неизбежно повлекут за собой проблемы не столько теоретического, сколько практического свойства. Тем не менее, достоинство Земельного кодекса состоит хотя бы в том, что он устранил многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли.

Право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из основных  прав  на  землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее время к их числу относятся только государственные и муниципальные  учреждения, а также казенные предприятия. Юридические лица, а также граждане с  момента вступления в силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только  в собственность или в аренду.

Мы рассмотрели все  три полномочия собственника, которые  и образуют содержание права собственности.

В своей совокупности названные правомочия исчерпывают  все предоставленные собственнику возможности. Теоретические попытки  дополнить эту триаду другими правомочиями, например правомочием управления, оказалось безуспешным. При более тщательном рассмотрении такие «правомочия» оказываются не самостоятельными возможностями, предоставляемыми собственнику, а лишь способами реализации уже имеющихся у него правомочий, то есть формами осуществления субъективного права собственности.

У собственника одновременно концентрируются все три указанных  правомочий. Но порознь, а иногда и  все вместе они могут принадлежать и не собственнику. А иному законному  владельцу имущества, например, арендатору. Ведь последний не только владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду) другому лицу или, например, внести в имущество значительные улучшения, существенно изменив его первоначальное состояние, т.е. в известных рамках распорядиться им. Следовательно, сама по себе триада правомочий еще недостаточно для характеристики прав собственника.

Более того, обозначение  правомочий собственника как триады возможностей свойственно лишь нашему национальному правопорядку. Впервые оно было законодательно закреплено в 1832 г. в ст. 420 т. Х ч. 1 Свода законов российской империи, откуда затем по традиции перешло и в гражданские кодексы 1922 и 1964г., и в Основы гражданского законодательства 1961 и 1991гг., и в новый ГК РФ. В зарубежном законодательстве имеются иные характеристики этого права. Так, согласно ст. 903 Германского гражданского уложения собственник «может распоряжаться вещью по своему усмотрению и отстранять других от всякого воздействия на нее»; в соответствии со ст.544 Французского гражданского кодекса собственник «пользуется и распоряжается вещами наиболее абсолютным образом»; в англо-американском праве, не знающем в силу своего прецедентного характера легального (законодательного) определения права собственности, его исследователи насчитывают до 10-12 различных правомочий собственника, причем способных в разных сочетаниях одновременно находиться у различных лиц, и т.д.

Признание за собственником «триады правомочий» не всегда свидетельствует о широте содержания предоставленных ему возможностей. Так, в соответствии с российским законодательством частный собственник не вправе использовать предоставленный ему земельный участок не по целевому назначению или отчуждать его лицам, которые не смогут обеспечить продолжение такого использования (например, для сельскохозяйственного производства). При несоблюдении экологических требований и нерациональном землепользовании он рискует вообще лишиться своего участка земли.

С этой точки зрения главное, что характеризует правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ), т.е. самому решать, что делать с принадлежащим  имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над своей вещью.

Важная особенность  правомочий собственника заключается  еще и в том, что они позволяют  ему устранять, исключать всех других лиц из сферы какого-либо воздействия  на принадлежащее ему имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого правомочия иного законного владельца, даже одноименные с правомочиями собственника, не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например по договору аренды.

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим  ему имуществом, оставаясь его  собственником (п. 2 ст. 209 ГК РФ), например, при сдаче этого имущества  в аренду. На этом основана и предусмотренная п. 4 ст. 209 ГК возможность передать свое имущество в доверительное управление другому лицу, что, как подчеркивает закон, не влечет перехода к доверительному управляющему права собственности на переданное ему имущество (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Доверительное управление является, таким образом, способом осуществления собственником принадлежащих ему правомочий, одной из форм реализации правомочия распоряжения, но вовсе не установлением нового права собственности на данное имущество.

Список использованных источников и литературы

1. Нормативно-правовые  акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года // Российская газета. 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ  (в  ред. от 13 мая 2008) // Российская газета. 1994. 8 декабря; Российская газета. 2008. 16 мая.
3. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (в ред. от 29 декабря 2010) // Российская газета. 2001. 31 декабря; Российская газета. 2010. 27 декабря.

4. Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 29.12.2010) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 16.09.2003) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011) // Российская газета, 2003. 08 октября; Российская газета. 2010. 31 декабря.

5. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Российская газета. 1998. 22 июля; Российская газета. 2010. 21 июня.

6. Федеральный закон от 28.12.1994 № 79-ФЗ (ред. От 28.12.2010) «О государственном материальном резерве» (принят ГД ФС РФ 23.11.1994) // Российская газета . 1994. 30 декабря; Российская газета. 2010. 30 декабря
7. Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 26.06.2007) «О статусе столицы Российской Федерации» // Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 13.05.1993, N 19, ст. 683; Собрании законодательства РФ. 2007. 02 июля.
8. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 22.11.2010) «О приватизации государственного и муниципального имущества» (принят ГД ФС РФ 30.11.2001) // Российская газета. 2002. 26 января; Российская газета. 2010. 26 ноября.
9. Федеральный закон от 14.11.2002 N 161-ФЗ (ред. от 02.07.2010) «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (принят ГД ФС РФ 11.10.2002) // Российская газета. 2002. 03 декабря; Российская газета. 2010. 06 июля.
10. Федеральный закон от 22.10.2004 N 125-ФЗ (ред. от 27.07.2010) «Об архивном деле в Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 01.10.2004) // Российская газета. 2004. 27 октября; Российская газета. 2010. 02 августа.
11. Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (принят ГД ФС РФ 05.04.2006) // Российская газета. 2006. 21 апреля.
12. «Положение о порядке предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам в населенных пунктах Агаповского муниципального района». Решение Собрания депутатов Агаповского муниципального района № 9 от 01.12.2010 г. // Газета Звезда. 2010. 03 декабря.

2. Литература

13.  Грудцына Л.Ю. Развитие права собственности на землю в российском законодательстве // Законодательство и экономика. 2001. № 11 С.58-63.
14. Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю. // Юрист.2003. №1. 239 с.
15. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 9-е изд., перераб. М.: Юрайт-Издат, 2004. 203 с.
16. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. М., 2003. 477 с.
17. Маттеи У., Суханов Е.А.. Основные положения права собственности. М.:Юрист, 1999. 384 с.
18. Земельное право в вопросах и ответах: Учебное пособие / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2003. 224 с.
19. Земельное право современной России: Учебное пособие. Крассов О.И. М.: Дело, 2003. 624 с.
20. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. М., 2004. 133 с.
21. Мотина И.И. Виды сделок с земельными участками // Научно-практический журнал «Южно-Уральский юридический вестник». 2001. № 4. С. 41-42.
22. Прохорова Н.А. Содержание права собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003, № 8 С. 107-114.