Содержание права собственности на землю

Не смотря на значительные привилегии дворянству в сфере осуществления права собственности, правительство не замедлило регламентировать появление других ограничений. Законодательство второй половины XVIII в. ограничивало права представителей недворянских сословий владеть землей на праве собственности. Право собственности ограничивалось не в зависимости от его объекта, а от социальной принадлежности субъектов. Ограничения, которые ранее были установлены в интересах казны, были сняты. Дворяне получили право собственности не только на поверхность земли, но и на недра и леса. Манифест от 28 июня 1782 г. установил право собственности добывать полезные ископаемые на своей земле. Все добытое обращалось в собственность владельца, а за найденные драгоценные металлы полагалось платить казне 1/10 часть доходов. Жалованная грамота закрепила право дворян на лесные насаждения: «Подтверждается благородным право собственности в лесах, растущих в их дачах, и свободного их употребления».¹⁷

Современная правовая ситуация в России характерна тем, что земельные  проблемы, и в особенности проблемы права собственности на землю, вызывают повышенный интерес.

Право собственности  на землю, дорогу которому положил Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г. и которое было закреплено Конституцией Российской Федерации, оказалось одной из наиболее сложных правовых конструкций для внедрения в российскую правовую деятельность.

Пожалуй, единственным более  или менее бесспорным и ощутимым результатом современных земельных  преобразований является утверждение  кроме государственной, также муниципальной и частной собственности на землю. Конституцией установлена возможность существования и «иных» форм собственности, но земельное законодательство останавливается пока только на трех перечисленных, а иных не знает.

С этими изменениями российское общество оказалось перед необходимостью пересмотра содержания правовых институтов, отношений и даже мировоззрений.

Сейчас, в иных экономический  и политических условиях, оказывается  не всегда просто преодолеть прежнюю  односторонность, как в развитии права, так и правосознании. Для права собственности на землю, как и для иных институтов земельного права, современный период следует считать переходным периодом, когда установлены основные положения, но многие нормы, в том числе и процедурного характера, делающие применение этого института вполне полноценным и адекватным, находятся в стадии формирования.

Российское государство  не отрицало значение права собственности  на землю практически никогда (за исключением короткого периода  начала советской власти, когда делались попытки ввести доктрину отмены права собственности на землю, в том числе и государственной). Но благодаря уникальности для мировой истории всего политического строя предыдущего времени это право было облечено в одну-единственную форму - право государственной собственности на землю. В правовом смысле оно получило непревзойденное до сих пор развитие. Однако не в том, что касается именно право собственности и его реализации, а в вопросах управления государственным земельным фондам из единого государственного центра.

Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые  действия, не противоречащие  нормам  права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.

Под правом собственности  в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения  собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем случае – Российского земельного права.

Возможность иметь  в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РФ 1993 года.¹⁸ Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

По земельному законодательству РФ граждане могут  иметь в собственности земельные  участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово – огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

Лесной кодекс Российской Федерации предусматривает  для граждан возможность иметь  в собственности только древесо-кустарниковую  растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом.

Право собственности является первым и основным из вещных  прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.

Под правомочием  владения понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.

Право пользования представляет собой возможность извлечения  из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.

Распоряжение имуществом означает для собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других  лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе  по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и  не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.¹⁹

Земля и другие природные ресурсы являются особым  объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их  оборота  не  урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах. Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

Лица, имеющие  в собственности земельный участок  вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.²⁰

Кроме этих ограничений  существуют также ограничения по  целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.

Объектом права  собственности являются не все земли  вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

Территориальные границы земельного участка устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 Земельного кодекса РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Леса являются исключительной собственностью Российской Федерации, но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится  над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено  законами о недрах, об использовании  воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране атмосферного воздуха». Недра являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов, поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и  т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется  для  питьевого водоснабжения данного населенного пункта.

Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества.

В состав этой обязанности  входит, если иное не предусмотрено  законом или договором, необходимость  заботы о своем имуществе, поддержание  его в должном состоянии (не захламление  участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.)

Собственник несет  также риск случайной гибели или  порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами  гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации.²¹

2.1. Правомочие владения

Правомочие владения - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Например, уезжая в длительную командировку, собственник продолжает оставаться владельцем.

Владение вещью может  быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается  на какое-либо правовое основание, т.е. на юридический титул владения. Законное владение часто именуют титульным. Незаконное владение на правовое основание не опирается, а потому является беститульным. Вещи, по общему правилу, находятся во владении тех, кто имеет то или иное право на владение ими. Указанное обстоятельство позволяет при рассмотрении споров по поводу вещи исходить из презумпции законности фактического владения. Иными словами, тот, у кого вещь находится, предполагается имеющим право на владение ею, пока не доказано обратное.

Незаконные владельцы  в свою очередь подразделяются на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. В соответствии с общей презумпцией добросовестности участников гражданских прав и обязанностей (п.3 ст.10 ГК РФ), следует исходить из предположения о добросовестности владельца.²²

2.2. Правомочие пользования

Правомочие пользования - это юридически обеспеченная возможность  извлечения из вещи полезных свойств, в процессе ее личного или производительного потребления.

Правомочие пользования  представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества  путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно  связано с правомочием владения, ибо в большинстве случаев можно пользоваться имуществом, только фактически владея им. Так, швейную машину можно использовать для пошива одежды не только своей семье, но и на сторону за плату. Иногда можно пользоваться вещью и не владеть ею. Например: ателье по прокату музыкальных инструментов сдает их напрокат с тем, что пользование инструментом происходит в помещении ателье, скажем, в определенные часы и дни. Тоже и при пользовании игровыми автоматами.

Если пользование выражается в потреблении вещи, как это имеет место в отношении продуктов питания, минерального сырья и др. то акт потребления приводит к уничтожению вещи. Поэтому потребление вещей многие отечественные авторы, как М.М. Агарков, А.В. Венедиктов, С.М. Корнеев, относят к одновременному осуществлению и права пользования, и права распоряжения.

Право пользования вещью  может передаваться собственником  другому лицу, в определенных случаях  передачу права собственности может  осуществлять и не собственник, если он пользуется вещью на надлежащем право основании, в частности, наниматель может сдавать помещение или его часть иному лицу в поднаем, если это не противоречит закону или положениям договора.²³

В разделе II ГК РФ, посвященном  вещным правам, под индивидуально-определенным имуществом понимаются как материальные вещи, так и в отдельных случаях имущественные права.

Ценные бумаги, имеющие  документарную форму и обладающие индивидуально-определенными признаками, также являются объектами права  собственности и иных вещных прав.

Говоря об имущественных правах, следует отметить, что предметом залога, за определенными исключениями, может служить любое имущество, в том числе права или требования (ст.336).