Формирование объектов недвижимости на примере подсобного хозяйства Алексинского опытно механического завода

С 1994 по 1998 г. (в ряде субъектов  Федерации по 2000 г.) на земельные  комитеты была возложена, наряду с функцией земельной регистрации, обязанность регистрировать права на земельные участки. Они выдавали и правоудостоверяющие документы: государственные акты и свидетельства.

Эти документы и в  настоящее время имеют юридическую  силу и замена их на свидетельство о праве собственности при отсутствии совершения сделки с земельным участком может быть добровольна в соответствии с федеральным законом от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества».

Права на землю оформляют  двумя путями:

- установление правопользования для ранее предоставленных участков землепользователю горисполкомом, райсоветом или земельным комитетом;

- предоставление правопользования для вновь предоставляемых земельных участков под размещение новых объектов.

Сведения о состоянии  и об использовании земельных  участков, их площадях, месторасположении, экономических и качественных характеристиках вносят в документы государственного земельного кадастра на основании данных о межевании земельных участков, сведений, предоставленных правообладателями земельных участков, результатов проведения топографо-геодезических, картографических, мониторинговых, межевание, почвенных и иных обследований и изысканий.

Государственная регистрация  земельных участков и прав на них  следует за межеванием земель, т. е. после установления в натуре (на местности) точного положения границ участков с устранением недостатков  землепользований, закрепления поворотных точек межевыми знаками, выполнения натурных измерений геодезическими приборами, оформления межевого плана. Требования к выполнению данных работ обычно устанавливают ведомственными инструкциями и они являются составной частью межевания земель [12].

Основным нормативно правовым актом на данный момент является Федеральный закон №221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости», который регулирует отношения, возникающие в связи  с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности.

1.4 Порядок постановки на учет земельного участка

 

В соответствии с Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» Государственный кадастровый учет земельных участков включает следующие действия:

─ проверку представленных заявителем документов;

─ составление описания земельного участка в ЕГРЗ;

─ изготовление кадастрового плана земельного участка (выписка  из ЕГРЗ);

─ формирование кадастрового дела земельного участка.

Технологические процессы ведения ГКН в органах кадастрового учета (ОКУ) подразделяется на два этапа:

─ подготовительный;

─ основной.

Подготовительный этап включает процесс подготовки информации общего значения для проведения кадастрового учета.

Каждая из процедур подготовительного  этапа имеет определенное место  в технологическом процессе. Так, процедура открытия дела кадастрового зонирования предваряет начало всех учетных записей в ОКУ. Создание файловой книги кадастрового квартала и актирование участков в кадастровом квартале предшествуют началу учетных действий по кадастровому кварталу.

В технологической схеме  ведения ГКН в кадастровом  районе  предусмотрены следующие основные процедуры:

─ документационное обеспечение ГКУ;

─ кадастровое формирование земельного участка;

─ кадастровый учет земельного участка в ЕГРЗ;

─ подготовка кадастрового плана земельного участка;

─ внесение в ЕГРЗ изменений  в сведения об учтенном земельном  участке.

Заявления о кадастровом учете  - имеют право подавать следующие лица:

- собственники недвижимости  или любые иные лица - при подаче  заявления о постановке на  учет объектов недвижимости;

- собственники объектов  недвижимости - с заявлениями об  учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таковых;

- лица, обладающие земельными  участками на указанном праве, - с заявлениями об учете изменений  земельных участков, предоставленных  на праве пожизненного наследуемого  владения или постоянного (бессрочного)  пользования;

- собственники или  лица, в пользу которых установлены  или устанавливаются ограничения  (обременения) вещных прав на  указанные объекты недвижимости, - с заявлениями об учете частей  объектов недвижимости;

- собственник объекта  недвижимости - с заявлением об учете адреса правообладателя объекта недвижимости;

- лицо, обладающее этим  земельным участком на указанном  праве, - с заявлением об учете  адреса правообладателя земельного  участка, предоставленного на  праве пожизненного наследуемого  владения или постоянного (бессрочного) пользования;

- собственники - с заявлениями  о снятии с учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного  строительства;

- собственники земельных  участков - с заявлениями о снятии  с учета зданий, сооружений, объектов  незавершенного строительства, на которых были расположены такие объекты недвижимости;

- собственники земельных  участков, на которых были расположены  соответствующие здания или сооружения, прекратившие существование, - с  заявлениями о снятии с учета  помещений;

- а также их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариальноудостоверенной доверенности (должна составляться в соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации, и необходимо обязательное нотариальное удостоверение), указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Кадастровый учет осуществляется только исключительно по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом  округе, в границах которого расположен объект недвижимости, подлежащий кадастровому учету.

Если объект недвижимости расположен в границах двух и более  кадастровых округов, то место осуществления  кадастрового учета определяется в  порядке, установленном органом  нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

1.5 Порядок представления заявителями документов для осуществления кадастрового учета

 

Документы, необходимые  для кадастрового учета, в том  числе и заявление, представляются в орган кадастрового учета заявителем или его официальным представителем лично либо посредством почтового отправления с обязательной описью вложения и с уведомлением о вручении.

Для постановки на учет объекта  недвижимости документы, необходимые  для кадастрового учета, и заявление  могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

На заявлении ставится подпись заявителя или его представителя, эта подпись должна быть нотариально удостоверена. Такую подпись лучше всего ставить прямо перед нотариусом, иначе при малейших расхождениях нотариус имеет право такую подпись не заверять в соответствии с действующим на территории России законодательством о нотариате. Но есть случаи (исключения), когда заверения нотариуса не требуется, - это если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично. Тогда предъявляется документ, удостоверяющий личность заявителя, - обычно все же требуют паспорт заявителя либо его полномочного представителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным заявителем) или документ, подтверждающий личность представителя заявителя (если заявление и необходимые для кадастрового учета документы представляются данным представителем).

В случае, когда документы  и заявление, нужные для кадастрового учета, представляются в форме электронных документов, такое заявление заверяется электронной цифровой подписью заявителя или электронной цифровой подписью его представителя. Под электронной цифровой подписью подразумевается реквизит электронного документа, предназначенный для защиты данного электронного документа от подделки, полученный в результате криптографического преобразования информации с использованием закрытого ключа электронной цифровой подписи и позволяющий идентифицировать владельца сертификата ключа подписи, а также установить отсутствие искажения информации в электронном документе.

Подлинность электронной  цифровой подписи подтверждается путем  положительного результата проверки соответствующим  сертифицированным средством электронной  цифровой подписи с использованием сертификата ключа подписи принадлежности электронной цифровой подписи в электронном документе владельцу сертификата ключа подписи и отсутствия искажений в подписанном данной электронной цифровой подписью электронном документе.

При подаче всех документов заявителем или его представителем выдается заявителю или его представителю расписку в получении таких документов с указанием их перечня и даты получения. Расписка выдается этому заявителю или его представителю в день получения органом кадастрового учета таких документов.

Когда заявления и  необходимые для кадастрового учета  документы в орган кадастрового учета поступают посредством  почтового отправления, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения органом кадастрового учета таких документов, по указанному в заявлении почтовому адресу с уведомлением о вручении.

Орган кадастрового учета  не вправе требовать от заявителя  или его представителя представлять какие-либо документы, не установленные  комментируемым Федеральным законом.

Рассмотрим состав необходимых для кадастрового учета документов.

 

Перечень документов, необходимых для кадастрового учета, представляемых в орган кадастрового учета вместе с заявлением:

1) документ, подтверждающий  уплату государственной пошлины  за осуществление кадастрового  учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины (при постановке на учет объекта недвижимости). Во втором случае от уплаты

государственной пошлины освобождаются лица, указанные в налоговом законодательстве Российской Федерации. Документ должен быть обязательно нотариально заверен;

2) межевой план в  случае постановки на учет  земельного участка, при учете  части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка. Документ должен быть обязательно нотариально заверен;

3) копия документа,  подтверждающего разрешение земельного  спора о согласовании местоположения  границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 ФЗ «О кадастре недвижимости» местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта

межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ). Документ должен быть обязательно нотариально заверен;

4) технический план  здания, сооружения, помещения либо  объекта незавершенного строительства  (при постановке на учет такого  объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений. Исключение составляет изменение сведений: о назначении здания, если объектом недвижимости является здание, и о назначении помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение, или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (во время постановки на учет или при учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением вышеуказанных сведений)). Документ должен быть обязательно нотариально заверен;

5) акт обследования, подтверждающий  прекращение существования объекта  недвижимости (при снятии с учета  такого объекта недвижимости);

6) документ, подтверждающий  соответствующие полномочия представителя  заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя), а соответственно, это нотариально удостоверенная доверенность;

7) копия документа,  устанавливающего или удостоверяющего  право заявителя на соответствующий  объект недвижимости (при учете  изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости), например свидетельство о праве собственности на определенный объект недвижимости. Документ должен быть обязательно нотариально заверен;

8) копия документа,  устанавливающего или удостоверяющего  право собственности заявителя  на объект недвижимости либо  подтверждающего установленное  или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости). Документ должен быть обязательно нотариально заверен;