Шпаргалка по дисциплине "Земельное право"

2) государственная кадастровая  оценка сельскохозяйственных угодий  вне черты городских и сельских  поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода;

3) государственная кадастровая  оценка иных категорий земель  вне черты городских и сельских  поселений осуществляется на  основе капитализации расчетного  рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой  оценки земель проводится оценочное  зонирование территории. При этом оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

По результатам оценочного зонирования  составляется карта (схема) оценочных  зон и устанавливается кадастровая  стоимость единицы площади в границах этих зон.

Сведения о кадастровой стоимости  объекта недвижимости, в том числе  дата утверждения результатов определения  такой стоимости, вносятся в государственный  кадастр недвижимости. Указанные  сведения предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц.

От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается  в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:

1) стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя  в течение  определенного времени (принцип  полезности);

2) рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения);

3) рыночная стоимость земельного  участка не может превышать  наиболее вероятные затраты на  приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения);

4) рыночная стоимость земельного  участка зависит от его местоположения  и влияния внешних факторов (принцип  внешнего влияния);

5) рыночная стоимость земельного  участка определяется исходя  из его наиболее эффективного  использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, которое является физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

В соответствии с Законом РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли ежегодно должна определяться органами исполнительной власти субъектов РФ.В настоящее время нормативная цена земли применяется только в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена.

 

 

15. Сделки с земельными участками (условия, виды)

 

Под сделками понимаются действия граждан и юридических  лиц, направленные на установление, изменение  или прекращение гражданских прав и обязанностей. В зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок с землей содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ.

Сделки  с земельными участками совершаются  в письменной форме. Единственным исключением  является аренда на срок до одного года, заключение которой Гражданский кодекс РФ допускает в устной форме.

Так как предметом  договора может быть только индивидуально  определенное имущество, к договору в обязательном порядке прилагается  кадастровый паспорт земельного участка. Отсутствие паспорта влечет признание сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение  сделок с земельными участками на сегодняшний день является обязательным для ипотеки, ренты и завещания (за исключением завещаний в чрезвычайных обстоятельствах, которые составляются в простой письменной форме).

Иные сделки также  могут быть удостоверены нотариусом по желанию сторон.

Все сделки с землей подлежат обязательной государственной  регистрации в соответствии с законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С 1 марта 2009г. государственная регистрация  сделок с землей осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной  регистрации, кадастра и картографии. Данные о совершении сделок вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приватизация  земель — сделка, в результате которой  происходят отчуждение государственной  или муниципальной собственности  и ее передача в частную собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется форма собственности — государственной или муниципальной на частную.

Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ, другими федеральными законами и подзаконными актами.

Никто из участников сторон сделки не вправе самостоятельно изменить категорию земельного участка. Такое возможно только в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

 

Виды сделок с землей

• Сделки, направленные на отчуждение земельных участков
• Купля-продажа
• Дарение
• Наследование
• Мена, то есть обмен земельных участков
• Сделки, несвязанные с отчуждением
• Аренда
• Безвозмездное срочное пользование
• Ипотека

 

 

16.Купля-продажа земельного участка

 

Купля-продажа земельных  участков регулируется ст. ст. 454 - 491 ГК РФ, а также ст. 37 Земельного кодекса РФ.

По договору купли-продажи  земельного участка продавец обязуется  передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом  договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся  у него информацию об обременениях и ограничениях в использовании земельного участка.

Покупатель в  случае предоставления ему продавцом  заведомо ложной информации (об обременениях земельного участка; о разрешении на застройку данного участка), требования о предоставлении которой установлены федеральным законом, вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.

Существенным  условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). Цена земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исключительное  право на приватизацию земельных  участков или приобретение права  аренды земельных участков имеют  граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Не  допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок  переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации  территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи.

 

Согласно  п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными  такие условия договора купли-продажи  земельного участка (в прочем, как  и других договоров), как:

1 устанавливающие  право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие  дальнейшее распоряжение земельным  участком, в том числе ограничивающие  ипотеку, передачу земельного  участка в аренду, совершение  иных сделок с землей;

3 ограничивающие  ответственность продавца в случае  предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

 

 

17.Залог земельного участка

 

Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.

Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Предметом ипотеки  может быть любой земельный участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности (п. 1 ст. 6 Закона об ипотеке), за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров.

В настоящее время, в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Возникновение ипотеки  возможно на основании договора и  на основании закона. Договор ипотеки  заключается по правилам, установленным  в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

Возникновение ипотеки  на основании закона возможно при  купле-продаже земельного участка  в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит с момента заключения сделки. Как правило, в случае купли-продажи в рассрочку или кредит право собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Особо определяется предмет ипотеки земельных  участков, предназначенных для жилищного  строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Решения об ипотеке земельных участков, находящихся  в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных  участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.