Курс лекций по "Инвестициям"

При принятии решения об инвестировании в недвижимость инвестор должен определиться в отношении вида имущества и  формы покупки. Инструментами инвестирования в недвижимость могут выступать:

- собственный капитал;

- заемный капитал;

- ипотека - финансовый  инструмент, заключающийся в предоставлении  кредита под залог недвижимости;

- опцион - право, но не  обязательство, купить (продать)  определенный объект собственности  по оговоренной цене в течение  определенного срока. Исполнение  опциона происходит через несколько  лет и до истечения согласованного  срока. Владелец недвижимости  предлагает опцион для того, чтобы  заинтересовать покупателя в  выдаче кредита по закладной  на льготных условиях (гибридные  обязательства);

- гибридная задолженность  - это совмещение ссуды по закладной  и опциона. Держатель опциона  обеспечивает владельцу недвижимости  финансирование первой закладной  по более льготным условиям  по сравнению с рыночными.

Доход от инвестирования в  недвижимость может принимать следующие  формы:

- будущих потоков денежных  средств, имеющих периодический  характер;

- увеличения стоимости  недвижимых активов за счет  приобретения новых объектов, развития  старых, изменения рыночных цен  на недвижимость;

- доходов от продажи  недвижимости.

Участниками рынка недвижимости как объекта для инвестирования являются индивидуальные и институциональные  инвесторы: страховые и инвестиционные компании; пенсионные и паевые инвестиционные фонды; коммерческие банки, осуществляющие кредитование под залог недвижимости.

Индивидуальные инвесторы  заинтересованы в инвестициях на краткосрочный период, не расположены  к риску, цель их инвестиций - получение  потока доходов в текущем периоде. Участие индивидуальных инвесторов на рынке недвижимости крайне ограничено.

Институциональные инвесторы  принимают решение об инвестициях  на долгосрочный период, согласны на высокие  риски и помимо получения текущих  доходов заинтересованы в росте  рыночной стоимости недвижимости. Они  имеют соответствующие ресурсы  и условия для успешного инвестирования.

Инвестирование в недвижимость неприемлемо для следующих инвесторов:

- имеющих краткосрочные  планы;

- выбирающих время для  операций на рынке путем периодических  изменений в распределении активов;

- постоянно озадаченных  проблемой краткосрочной ликвидности;

- не умеющих создать  для себя удобные условия для  использования присущих рынку  возможностей;

- не желающих считаться  с реалиями рынка в трудные  времена;

- использующих такой процесс  принятия инвестиционных решений,  который подчиняется точным измерениям  уровня риска и ставок дохода.

И все же рынок недвижимости привлекателен для потенциальных  инвесторов по следующим причинам:

- инвестиции в недвижимость  характеризуются большей степенью  сохранности, безопасности и возможностью  контролирования инвестором, чем,  например, инвестиции в акции;

- в момент приобретения  недвижимости инвестор получает  пакет прав, в то время как  большинство иных объектов инвестирования  не влечет за собой право  собственности;

- при быстром обесценивании  денежных средств, недостаточной  надежности их сохранности в  кредитных учреждениях и ограниченности  более доходных направлений инвестирования  вложения в недвижимость позволяют  сохранить средства от инфляции;

- рынок недвижимости мало  освоен;

- высокий риск инвестирования  в недвижимость сопровождается  приемлемой доходностью операций  на этом рынке.

Прежде чем принять  решение об инвестициях в недвижимость, инвестор должен четко знать, что  собой представляет рынок недвижимости, сравнить инвестиционные характеристики различных видов недвижимости, определить собственную цель и получить информацию о будущей покупке.

 

Контрольные вопросы:

1) Дайте определение понятия  инвестиций.

2) В чем заключается  сущность инвестиций?

3)Какие существуют виды  инвестиций?

4) Что представляют собой  инвестиции в недвижимость?

5) Назовите формы и методы  государственного регулирования  инвестиционной деятельности?

6) Дайте определение иностранных  инвестиций?

7) Каким законом регулируются  инвестиции в недвижимость?

8) Конечная цель  инвестиций для инвестора?

9) Какую роль играют  инвестиции на макроуровне?

10) О чем гласит «золотое  банковское правило»?

11) Какую роль играют  инвестиции на микроуровне?

12) Что понимают под  инвестициями в недвижимость?

13) Чем отличаются индивидуальные  инвесторы от институциональных?

 

Тестовые задания:

1. Что такое денежные  средства, ценные бумаги, иное имущество,  в том числе имущественные  права, иные права, имеющие  денежную оценку, вкладываемые в  объекты предпринимательской и  (или) иной деятельности в целях  получения прибыли и (или) достижения  иного полезного эффекта?

а) краткосрочные вложения;

б) инвестиции;

в) инвестиционный проект.

2. Что такое вложение  инвестиций и осуществление практических  действий в целях получения  прибыли и (или) достижения  иного полезного эффекта?

а) инвестиции;

б) инвестиционная деятельность;

в) инвестиционный проект.

3. В чем заключается  цель инвестиционной деятельности?

а) максимизировать доходы;

б) максимизировать рыночную стоимость предприятия;

в) обеспечить наиболее эффективные  пути реализации инвестиций, способствующие максимизации прибыли;

г) расширить производство.

4. Что подразумевает под  собой инвестиционный рынок?

а) рынок объектов недвижимости;

б) рынок объектов реального  и финансового инвестирования;

в) коммерческого инвестирования.

5. Что такое вложение  капитала в целях последующего  его увеличения?

а) инновации;

б) инвестиции;

в) лизин.

6. Что включают инвестиции  в финансовые активы?

а) ценные бумаги;

б) инновации;

в) венчурный капитал.

7. Что включают в себя  рискованные капиталовложения?

а) деньги;

б) ценность фирмы;

в) венчурный капитал.

8. Что такое совмещение  ссуды по закладной и опциона?

а) гибридная задолженность;

б) дебиторская  задолженность;

в) кредиторская задолженность.

9. Что такое повышение  общего уровня цен на товары и услуги?

а) инфляция;

б) дефляция;

в) ценная бумага.

10. Какие из нижеперечисленных  особенностей не относятся к  инвестициям в недвижимость?

а) нетрадиционные денежные потоки;

б) потенциальный рост стоимости  земли;

в)износ зданий и сооружений;

г) гибкие условия финансирования;

д) более низкий уровень  риска по сравнению с инвестициями в финансовые активы;

е) раздельные юридические  права;

ж) стратифицированные рынки (узкие локализированные);

з) все перечисленное верно.

11. Какие из нижеперечисленных  параметров не учитываются при  сегментации рынка недвижимости?

а) по использованию:

б) по географическому признаку;

в) по цене;

г) по типу прав собственности;

д) по ставке доходности.

12. В чем заключается  цель инвестиционной деятельности?

а) максимизировать доходы;

б) максимизировать рыночную стоимость предприятия;

в) обеспечить наиболее эффективные  пути реализации инвестиционной стратегии, способствующие максимизации рыночной стоимости предприятия.

13. Инвестиционный рынок - это рынок объектов:

а) реального инвестирования;

б) финансового инвестирования;

в) все вышеперечисленное.

14. Что представляют собой инвестиции в физические активы?

а) производственные здания, сооружения, машины и оборудование;

б) основные фонды и оборотные  средства;

в) инвестиции в материальные активы.

15. По вашему мнению инвестиции в финансовые активы - это:

а) приобретение акций и  других долевых и долговых ценных бумаг;

б) приобретение прав на участие  в делах других фирм;

в) приобретение оборотных  активов;

г) портфельные инвестиции.

16. В чем заключается ценность фирмы?

а) в рыночной стоимости  капитала фирмы;

б) в рыночной стоимости  обязательств;

в) в реальной сумме денег, которую можно получить от ее продажи.

17. Что включают в себя капитальные вложения?

а) инвестиции в основной капитал (основные средства);

б) приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря;

в) инвестиции в основной капитал (основные средства), в том  числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое  перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

18. Что включают в себя источники инвестиций?

а) средства инвесторов;

б) субсидии;

в) кредиты, займы;

г) средства в виде имущества, предоставляемого в аренду (лизинг);

д) верно все вышеперечисленное.

19. Из чего состоят средства инвесторов?

а) привилегированный капитал  проекта;

б) акционерный капитал  проекта, эти средства не подлежат возврату: предоставившие их физические и (или) юридические лица являются совладельцами созданных производственных фондов и потребителями получаемого за счет их использования чистого дохода.

20.  Какие средства включают в себя субсидии, предоставляемые на безвозмездной основе?

а) ассигнования из бюджетов различных уровней;

б) из фондов поддержки предпринимательства;

в) благотворительные и  иные взносы организаций всех форм собственности и физических лиц, включая международные организации и финансовые институты;

г) верно все вышеперечисленное;

д) верно только а), в).

21. Влияет ли инфляция на величину эффективности инвестиционного проекта, условия финансовой реализуемости, потребность в финансировании и эффективность участия в проекте собственного капитала?

а) да;

б) нет.

22. Какой индекс используется для оценки влияния инфляции на ценовые показатели, потребность в финансировании и потребность в оборотном капитале?

а) базисный общий индекс инфляции;

б) цепной общий индекс инфляции;

в) верно все вышеперечисленное.

23. В каком случае инфляция называется равномерной?

а) если темпы изменения  цен всех товаров и услуг зависят  только от номера шага, а не от характера  товара или услуги;

б) если темпы общей инфляции не зависят от времени, а при дискретном расчете - от номера шага;

в) если темпы изменения  цен всех товаров и услуг зависят  от номера шага и (или) от характера товара или услуги.

24. Когда инфляция называется однородной?

а) если темпы изменения  цен всех товаров и услуг зависят  только от номера шага, а не от характера  товара или услуги;

б) если темпы общей инфляции не зависят от времени, а при дискретном расчете - от номера шага;

в) если темпы изменения  цен всех товаров и услуг зависят  от номера шага и (или) от характера товара или услуги.

25. Инфляция называется неоднородной, если:

а) темпы изменения цен  всех товаров и услуг зависят  только от номера шага, а не от характера  товара или услуги;

б) темпы общей инфляции не зависят от времени, а при дискретном расчете - от номера шага;

в) темпы изменения цен  всех товаров и услуг зависят  от номера шага и (или) от характера товара или услуги.

 

 

 

 

 

тема 2

сущность инвестиционного  проекта

 

 

2.1. Понятие и виды инвестиционных  проектов

 

Уникальность недвижимости требует тщательной проработки финансовой, правовой, технической стороны каждого  объекта инвестирования. Поэтому  немаловажно, что прибыльность инвестирования зависит от качества управления недвижимостью. При анализе инвестиционных проектов анализируется инвестиционная стоимость  собственности с учетом ее рыночной стоимости.

Под инвестиционным проектом понимается обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)⁶ .

Иными словами, инвестиционный проект - это, прежде всего, комплексный  план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п., направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения  экономической выгоды.

Классификация инвестиционных проектов может быть проведена по нескольким признакам.

I. В зависимости от их взаимного влияния инвестиционные проекты можно разделить на:

Независимые - это когда решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого. Иногда фирма из-за отсутствия средств не может одновременно осуществить два проекта. В такой ситуации принятие одного проекта повлечет за собой отклонение второго. Однако называть проекты зависимыми только на том основании, что у инвестора не хватает средств для их совместной реализации, было бы неправильным.

Зависимые - это если же решение осуществить один проект оказывает воздействие на другой проект, то есть денежные потоки по проекту А меняются в зависимости от того, принят или отклонен проект В.

Такие проекты можно также  подразделить на альтернативные, когда два или более анализируемых проектов не могут быть реализованы одновременно, и принятие одного из них автоматически означает, что оставшиеся проекты не могут быть реализованы. И взаимодополняющие, когда реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно. При этом взаимодополняющие проекты подразделяются на комплиментарные, когда принятие одного инвестиционного проекта приводит к росту доходов по другим проектам. И проекты, связанные между собой отношениями замещения, когда принятие нового проекта приводит к некоторому снижению доходов по одному или нескольким действующим проектам.