Методы анализа инвестиционных проектов

 

Исследование  аналитического баланса (баланс – нетто)

 

Таблица 6 – Баланс - нетто (тыс.руб.)

Группы статей баланса	Абсолютные показатели		Относительные показатели		изменения
	Начало	Конец	Начало	Конец	Абсол.	Относит.
1	2	3	4	5	6	7
Абсолютно ликвидные  активы	154,0	182,3	0,377	0,422	28,3	0,045
Быстро ликвидные активы.	44,2	34,4	0,108	0,080	-9,8	-0,028
Трудно реализуемые активы	18,0	12,8	0,044	0,029	-5,2	-0,015
Внеоборотные активы	192,2	202,4	0,471	0,469	10,2	-0,002
Всего активов	408,4	431,9	1	1	0	0
Текущие пассивы	148,4	131,9	0,363	0,305	-16,5	-0,058
Краткосрочные пассивы.	0	0	0	0	0	0
Долгосрочные пассивы	0	0	0	0	0	0
Постоянные пассивы	260,0	300,0	0,637	0,695	40	0,058
Всего пассивов	408,4	431,9	1	1	0	0

 

Анализ финансовой устойчивости

Все показатели финансовой устойчивости можно разделить  на две группы:

• Коэффициенты обеспеченности собственными средствами,
• Коэффициенты обеспеченности материальных запасов собственными средствами.

 

Таблица 7 – Показатели устойчивости

№ п/п	Наименование показателя	Пояснения	Норма-тив	на  01.01.09	на  01.01.10	Изменения
1.	Коэффициент соотношения  заемных и собственных средств	указывает, сколько заемных  средств организ-я привлекла на 1 руб. вложенных в активы средств	U1< 1	148,4/260,0= 0,57	131,9/300= 0,44	-0,13
2.	Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования	показывает, какая часть  запасов и затрат финансируется за счет собств. источников	U2> 0,6-0,8	(260-192,2)/ 216,2=0,31	(300-212,4)/ 229,5=0,38	0,07
3.	Коэффициент финансовой независимости (автономии)	Показывает уд. вес собств. средств  в общей сумме источников финансирования	U3> 0,5	260,0/148,4= 1,75	300,0/131,9= 2,27	0,52
4.	Коэффициент финансирования	показывает, какая часть  деят-ти финансируется за счет собст. ср-в, а какая за счет заемных	U4> 1	260,0/(0+148,4)= 1,75	260,0/(0+131,9)= 2,27	0,52
5.	Коэффициент маневренности собственных  средств	указывает степень  мобильности (гибкости) использования собственных ср-в организации	opt - 0,5	(260+0-192,2)/ 260=0,26	(300+0-202,4)/ 300=0,33	0,07
6.	Коэффициент финансовой независимости в части формирования запасов	***	*	(260+192,2)/18=25,12	(300+202,4)/ 12,8=39,25	1,56
7.	Коэффициент структуры долгосрочных вложений	показывает, какая часть  основных ср-в и прочих вложений профинансирована за счет долгосроч- ных заемных средств	*	0,00	0,00	0,00
8.	Коэффициент концентрации привлеченного капитала	показывает, какова доля привлеченных, заемных ср-в в общейсумме средств вложенных в организацию	U8< 0,4	(0+148,4)/148,4 =1	(0+131,9)/131,9 =1	0
9.	Коэффициент долгосрочного  привлечения заемных средств	указывает долю долго  срочных займов, привлеченных для финансирования активов организации наряду с собственными средствами	*	0,00	0,00	0,00

 

Как видно  из приведенных данных часть коэффициентов  не соответствуют рекомендуемым  значениям, что свидетельствует  о некоторой доли финансовой зависимости  от стороннего капитала.

Обобщая выводы анализа финансовой устойчивости, можно  сказать, что положение предприятия  в финансовом отношении улучшается, о чем свидетельствует повышение  коэффициентов в динамике.

Анализ рентабельности деятельности предприятия

Финансовые результаты деятельности предприятия характеризуются суммой полученной прибыли и уровнем рентабельности. Объем реализации, величина прибыли, уровень рентабельности зависят от производственной, снабженческой, сбытовой и коммерческой деятельности предприятия. Основными задачами анализа финансовых результатов деятельности являются:

• контроль за выполнением планов реализации продукции и получением прибыли;
• определение влияния как объективных, так и субъективных факторов на объем реализации продукции и суммы прибыли;
• выявление резервов увеличения объема реализации продукции и суммы прибыли;

разработка мероприятий  по использованию выявленных резервов. Показатели рентабельности характеризуют эффективность работы предприятия в целом, доходность различных направлений деятельности (производственной, предпринимательской, инвестиционной), окупаемость затрат и т.д. Они более полно, чем прибыль, характеризуют окончательные результаты хозяйствования, потому что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их применяют для оценки деятельности предприятия. Показатели рентабельности можно объединить в несколько групп:

- показатели, характеризующие  рентабельность издержек производства;

- показатели, характеризующие  рентабельность продаж;

- показатели, характеризующие  доходность капитала. Все показатели рентабельности рассчитывают на основе балансовой прибыли, прибыли от реализации продукции и чистой прибыли. Рентабельность производственной деятельности показывает, сколько предприятие имеет прибыли с каждого рубля, затраченного на производство продукции. Для нахождения рентабельности производственной деятельности воспользуемся формулой:

 

R пр.д = Валовая прибыль \ Затраты по произведенной продукции (4)

 

Рентабельность продаж находится по следующей формуле и показывает, сколько прибыли имеет предприятие с одного рубля продаж.

 

R р.пр. = Валовая прибыль \ Выручка от реализации (5)

 

Рентабельность собственного капитала находим с помощью формулы:

 

R с.к. = Валовая прибыль \ Сумма капитала и резервов (6)

 

Рентабельность активов:

 

R р.а. = Валовая прибыль \ Валюта баланса (7)

 

Рассчитаем вышеперечисленные  показатели за два последних года, результаты сведем в таблицу 8.

 

Таблица 8 – Показатели рентабельности

Показатели	2009г.	2010г.
Валовая прибыль, тыс. руб.	188,2	200,9
Затраты по произведенной продукции, тыс. руб.	216,5	240,6
Выручка от реализации, тыс. руб.	325,0	370,8
Сумма капиталов и  резервов, тыс. руб.	260,0	300,0
Рентабельность производственной деятельности, доли	0,87	0,83
Рентабельность продаж, доли	0,57	0,54
Рентабельность активов, доли	0,46	0,47
Рентабельность собственного капитала, доли	0,72	0,67

 

Рассмотрев показатели рентабельности в динамике, можно  сделать вывод об их уменьшении за анализируемый период. Это связано  в первую очередь с увеличением затрат на производство (цены на услуги не изменились, а затраты на производство данных услуг возросли).

 

 

 

Глава 3. Определение рыночной стоимости ООО «Эксперт»

3.1. Определение рыночной стоимости предприятия затратным подходом

 

Для определения рыночной стоимости ООО ''Экперт'' в рамках затратного подхода был использован метод чистых активов. Стоимость накопленных активов определяется по формуле 8:

Р = (А_фин. + А _мат. + А _немат.) – П _обязат., (8)

 

При помощи этого метода косвенно можно определить финансовую и деловую активность предприятия, что тоже влияет на рыночную стоимость предприятия.

Принимая во внимание данные, полученные от администрации ООО ''Эксперт'', для расчета стоимости чистых активов был составлен скорректированный баланс, с учетом рыночной стоимости всех активов предприятия.

Имущество предприятия  состоят из следующих групп активов:

• объекты недвижимости
• оборудование
• дебиторская задолженность

-       запасы

В данном подходе  расчет стоимости активов производится отдельно по каждому активу как в рамках затратного, так и сравнительного и доходного подходов. Затем приводится согласование результатов по всем выводам сделанным данными подходами, что и будет являться конечной стоимостью активов.

 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего ООО «Эксперт»

Оцениваемым объектом недвижимости является встроенное помещение, в отдельно стоящем двухэтажном деревянном здании. Здание принадлежит на правах собственности ООО «Эксперт». Текущее использование помещения – нежилое помещение административного назначения. Адрес оцениваемого объекта – г. Нюрба, ул. Ст.Васильева 15.

 

Таблица 9 - Площади и объемы помещения (по наружному обмеру)

Наименование частей строения и пристроек	Площадь, м2	Высота, м	Объем, м3
Офис	49,1	2,75	135
Крыльцо	8,0

Техническое описание помещения

Год постройки  здания 1992 Этажность 2

 

Таблица 10 - Конструктивные элементы помещения

Конструктивный элемент	Описание
фундаменты	б/леточный
наружные стены (материал) и их отделка	деревянные,
перегородки (материал)	деревянные
перекрытия (материал)	деревянные
полы	кафельная плитка
проемы оконные	двойные створные, окраска
проемы дверные	филенчатые
внутренняя отделка  стен	, обои, побелка
отделка потолков	побелка, подвесной

Таблица 11 - Благоустройство помещения

вид благоустройства	тип
вид отопления	центральное
наличие водоснабжения	центральное
наличие электроснабжения (тип проводки)	скрытый
наличие канализации	сброс в городскую  сеть
наличие горячего водоснабжения	центральное

 

 

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и  созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при  его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов.

Определение величины физического износа

Определение физического износа зданий стоимостным  методом.

 

Таблица 12 - Стоимость конструктивных элементов здания

Конструктивные элементы	% разбивка конструктивного  элемента	Удельный вес конструктивного  элемента, %	Корректирующий коэффициент	Восстановит. стоим. конст. эл-та, руб.
Восстановительная стоимость				507653
Фундаменты бетонные ленточные		3,0%	1,0	15230
Стены, перегородки в т.ч.	31%
Стены	86%	26,7%	1,0	135340
Перегородки	14%	4,3%	1,0	22032
Перекрытия		16,0%	1,0	81225
Кровля, в т.ч.	3%			0
Конструкция крыши	40%	1,2%	1,0	6092
Кровельное покрытие	60%	1,8%	1,0	9138
Полы в т.ч.	8%
• керамические	80%	6,4%	1,0	32490
из линолеума	20%	1,6%	1,0	8122
Проемы, в т.ч.	10%
Окна	56%	5,6%	1,0	28429
Двери	44%	4,4%	1,0	22337
Отделка внутренняя, в  т.ч.	7%
Окраска	10%	0,7%	1,0	3554
Ламинат	45%	3,2%	1,0	15991
Обои	25%	1,8%	1,0	8884
Подвесной потолок	20%	1,4%	1,0	7107
Прочие, в т.ч.	7%
Крыльца, лестницы	51%	3,6%	1,0	18123
Прочие (козырьки, отмостки)	49%	3,4%	1,0	17413
Санитарно-технические  устройства в т.ч.	15%
Центральное отопление	25%	3,75%	1,0	19037
Холодное водоснабжение	10%	1,50%	1,0	7615
Горячее водоснабжение	12%	1,80%	1,0	9138
Внутренняя канализация	14%	2,10%	1,0	10661
Электрооборудование	30%	4,50%	1,0	22844
Итого	91,0%	98,7%		500800