Автор работы: Пользователь скрыл имя, 09 Декабря 2013 в 17:31, курсовая работа
Целью курсовой работы является выбор варианта инвестиционного проекта в Вилюйском филиале ОАО «Сахателеком».
Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- изучены теоретические основы управления инвестициями предприятия;
- рассмотрены методологические основы анализа эффективности инвестиционных проектов;
- дана краткая технико-экономическая характеристика предприятия;
- проанализированы инвестиционные процессы на предприятии;
- проанализирована экономическая эффективность осуществления инвестиционного проекта.
Введение…………………………………………………………………………...3
Глава 1. Теоретические аспекты принятия инвестиционных управленческих решений
1.1 Экономическая сущность и классификация инвестиций…………………..5
1.2 Место инвестиционных решений в управленческой деятельности……...10
1.3 Принципы оценки инвестиционных проектов…………………………….17
Глава 2. Методы анализа инвестиционных проектов
2.1 Стандартные критерии оценки инвестиционных проектов………………22
2.2 Методы оценки эффективности инвестиционных проектов ……………..26
Глава 3. Инвестиционной проект в Вилюйском филиале ОАО «Сахателеком»
3.1 Краткая характеристика предприятия………………………...……………37
3.2 Общая характеристика инвестиционного проекта по расширению деятельности …………………………………………………………………….40
3.3 Оценка эффективности реализации инвестиционного проекта…………..43
Заключение……………………………………………………………………….48
Список литературы………………………………………………………………51
Таблица 13 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
Наименование |
Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб. |
Действит. возраст, лет |
Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет |
Коэф. к ст-ти |
Неисправимый физический износ, руб. |
Фундаменты |
15 230,00 |
13,00 |
60,00 |
0,22 |
3 299,83 |
Стены |
135 340,00 |
13,00 |
50,00 |
0,26 |
35 188,40 |
Перегородки |
22 032,00 |
13,00 |
75,00 |
0,17 |
3 818,88 |
Кровля, в т.ч. |
|||||
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные |
87 317,00 |
13,00 |
20,00 |
0,65 |
56 756,05 |
• кровельное покрытие |
9 138,00 |
13,00 |
30,00 |
0,43 |
3 959,80 |
Полы в т.ч. |
|||||
• керамические |
32 490,00 |
2,00 |
60,00 |
0,03 |
1 083,00 |
• из линолеума |
8 122,00 |
2,00 |
10,00 |
0,20 |
1 624,40 |
Проемы, в т.ч. |
|||||
Окна |
28 429,00 |
13,00 |
40,00 |
0,33 |
9 239,43 |
Двери |
22 337,00 |
2,00 |
50,00 |
0,04 |
893,48 |
Отделка внутренняя, в т.ч. |
|||||
Окраска |
3 554,00 |
2,00 |
5,00 |
0,40 |
1 421,60 |
Ламинат |
15 991,00 |
2,00 |
15,00 |
0,13 |
2 132,13 |
Обои |
8 884,00 |
2,00 |
8,00 |
0,25 |
2 221,00 |
Подвесной потолок |
7 107,00 |
2,00 |
10,00 |
0,20 |
1 421,40 |
Прочие, в т.ч. |
|||||
Лестницы, крыльца |
18 123,00 |
2,00 |
40,00 |
0,05 |
906,15 |
Остальные (козырьки, отмостки) |
17 413,00 |
2,00 |
8,00 |
0,25 |
4 353,25 |
Санитарно-технические устройства в т.ч. |
|||||
Центральное отопление |
19 037,00 |
13,00 |
35,00 |
0,37 |
7 070,89 |
Внутренний водопровод |
7 615,00 |
13,00 |
30,00 |
0,43 |
3 299,83 |
Горячее водоснабжение |
9 138,00 |
13,00 |
30,00 |
0,43 |
3 959,80 |
Внутренняя канализация |
10 661,00 |
13,00 |
30,00 |
0,43 |
4 619,77 |
Электрооборудование |
22 844,00 |
13,00 |
25,00 |
0,52 |
11 878,88 |
Итого |
500 802,00 |
159 147,97 |
Стоимость земельного участка
Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.
Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.
Оцениваемый объект недвижимости находится в нежилом двухэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м2. Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м2, общая площадь объекта 4 493,5 м2. Следовательно на 1 м2 застройки приходится 0,74 м2 земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м2, (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).
Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.
Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.
Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом
Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.
Процесс корректировок
и выведения стоимости
Таблица 14 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж
Месторасположение объекта и его адрес |
Объект оценки |
Объект № 1 |
Объект № 2 |
Объект № 3 |
Объект № 4 |
Объект № 5 | |
ул. Ст.Васильева |
ул. Мегежекского |
ул. Ленина |
ул. Ст.Васильева |
ул. Хр.Максимова |
ул. Ленина | ||
Источник информации |
газета «Огни Нюрбы» |
газета «Огни Нюрбы» |
газета «Огни Нюрбы» |
газета «Огни Нюрбы» |
газета «Огни Нюрбы» | ||
Цена продаж (предложений), рублей |
450 000 |
500 000 |
350 000 |
800 000 |
600 000 | ||
Общая площадь (кв. м.) |
49,1 |
50 |
63 |
30 |
86 |
52 | |
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб. |
8 946 |
7 886 |
11 628 |
9 302 |
11 472 | ||
Условия продажи |
Продажа |
Продажа |
Продажа |
Продажа |
Предложе ния |
Предложе ния | |
Корректировка, % |
1 |
0% |
0% |
0% |
-5% |
-5% | |
Скорректированная цена, руб. |
8 946 |
7 886 |
11 628 |
8 837 |
10 899 | ||
Условия рынка (время продажи) |
Декабрь 10 |
Май 10 |
Август 10 |
Сентябрь 10 |
Октябрь 10 |
Октябрь 10 | |
Индекс инфляции |
12,00% |
1,000 |
1,034 |
1,003 |
0,993 |
0,974 |
0,974 |
Корректировка, % |
1,00% |
2 |
3,37% |
0,30% |
-0,73% |
-2,60% |
-2,60% |
Скорректированная цена, руб. |
9 248 |
7 910 |
11 543 |
8 607 |
10 615 | ||
Место положения здания |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр |
Центр | |
Корректировка, % |
3 |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Скорректированная цена, руб. |
9248 |
7910 |
11543 |
8607 |
10615 | ||
Физические характеристики | |||||||
Материал стен |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево | |
Корректировка, % |
4 |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Сумма корректировки, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Материал перекрытий |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево |
дерево | |
Корректировка, % |
5 |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Сумма корректировки, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Наличие коммун. систем |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть |
есть | |
Корректировка, % |
6 |
0% |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Сумма корректировки, руб. |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 | ||
Техническое состояние объекта |
отличное |
текущий ремонт |
текущий ремонт |
текущий ремонт |
отличное |
отличное | |
Корректировка, % |
7 |
5% |
5% |
5% |
0% |
0% | |
Сумма корректировки, руб. |
462 |
396 |
577 |
0 |
0 | ||
Скорректированная цена физических характеристик |
462 |
396 |
577 |
0 |
0 | ||
Общая сумма корректировок |
9710 |
8306 |
12120 |
8607 |
10615 | ||
Количество корректировок k |
2 |
2 |
2 |
2 |
2 | ||
Общее количество корректировок K =Σ k |
10 |
||||||
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K |
0,2 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 | ||
Величина y, обратное m |
5,00 |
5,00 |
5,00 |
5,00 |
5,00 | ||
Сумма y |
25,00 |
||||||
Вес аналога W=y/Σy |
1,00 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 |
0,20 | |
1942 |
1661 |
2424 |
1721 |
2123 | |||
Средневзвешенное значение стоимости одного м2 общей площади, руб./м2 |
9872 |
||||||
Площадь помещения, м2 |
49,1 |
||||||
Итого по зданию (руб.) |
484 700 |
||||||
Следовательно,
рыночная стоимость объекта
Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода
Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.
В рамках доходного
метода использован метод
Определение потенциального валового дохода
ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.
Определение величины арендной платы приведено в таблице 15.
Таблица 15 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения
Характеристика |
Объект оценки |
Объект 1 |
Объект 2 |
Объект 3 |
Объект 4 |
Источник информации |
Администрация г.Нюрба |
Администрация г.Нюрба |
Администрация г.Нюрба |
Администрация г.Нюрба | |
Район |
Ст.Васильева |
Мегежекского |
Ленина |
Набережная |
Ленина |
Ставка арендной платы (руб./м2 год), без НДС. |
2 392 |
2 591 |
1 638 |
2 524 | |
Условия рынка аренды (дата) |
III квартал 2010 г. |
III квартал 2010 г. |
III квартал 2010 г. |
III квартал 2010 г. | |
Корректировка % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Общая площадь, м2 |
49,1 |
30,1 |
30,1 |
58,6 |
33,28 |
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Местоположение |
центр |
центр |
центр |
центр |
центр |
Корректировка |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Физические характеристики |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
кирпич |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Характер помещения |
Встр. |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Встроенное |
Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Общая Корректировка, % |
0% |
0% |
0% |
0% | |
Общая корректировка в рублях |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
Откорректированная цена, руб./м2 |
2 392 |
2 591 |
1 638 |
2 524 | |
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м2 общей площади, руб./м2 год |
2 286 | ||||
Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м2 в год.
Определение действительного валового дохода
<span class="dash041e_0431_044b_