Прединвестиционные исследования

При выборе выриантов долгосрочного  долгового финансирования, которые  основываются на итогах анализа жизнеспособности проекта, неоходимо выделять: оптимальную  структуру финансирования, возможности  проекта обеспечить погашение кредита  и выплату процентных ставок. Однако процентные ставки подразделяются на скользящие и фиксированные, то есть которые изменяются в зависимости  от периода кредита. Сроки истечения  долговых обязательств могут выступать  определяющим фактором, в связи с  тем, что при скользящих процентных ставках они короче, чем при  фиксированных или при изменяющихся процентных ставках до окончания  срока долгового обязательства.

Задача третьего шага –  это осуществление контроля.

Под контролем понимается процесс, в котором руководитель проекта обозначает достижение поставленных целей проекта, определяет причину, обосновывает принятие управленческих решений, которые корректируют осуществление  заданий, прежде чем будет нанесен  ущерб реализации проекта. Контроль дает шанс менеджеру проекта выявитькорректен ли план сметы, несколько контрольных  параметров сметы превысили допустимые значения.

Элементы, которые подвергаются контролю подразделяются на:

1) состояние дел с финансированием;

2) время, стоимость и  качество осуществления работ;

3) соответствие положениям  контракта;

4) подготовка, получение  и распределение документов проекта.

Задачей последнего шага является выполнение регулирования. Этот шаг  очень короткий на прединвестиционной фазе. Главной задачей регулирования  выступает определение, является ли отклонение, которое выявленно на третьем шаге настолько значимыми, что появляется необходимость в  принятии соответствующих решений. Если отклонения не оказывают значительного  влияния на дальнейший ход работ  по осуществлению проекта, то функция  регулирования сводится к осуществлению  следующей фазы управления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. «УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ НА РАЗЛИЧНЫХ ФАЗАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ»

 

2.1. Характеристика проекта 

2.1.1 Характеристика проектируемого объекта недвижимости

 

Для выполнения расчетной части курсовой работы приводится расчет экономической эффективности инвестиционного проекта на различных фазах его жизненного цикла.

На анализ эффективности (социальной, экологической, бюджетной  и экономической) представлен инвестиционно-строительный проект ООО «АКВАРЕЛЬ» по возведению 18 этажного каркасно-монолитного жилого дома с встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой.

Инвестором и застройщиком данного проекта является ООО «АКВАРЕЛЬ», которое для реализации проекта привлекает как собственные, так и заемные (участников долевого строительства и кредитные - кредит ЗАО «ВТБ 24») финансовые средства. Застройка предполагается на землях города Ростова-на-Дону, для чего оформлен договор купли-продажи земельного участка под строительство 18 этажного каркасно-монолитного жилого дома с встроено-пристроенными помещениями офисов и подземной автостоянкой.

Основные технико-экономические  показатели проекта представлены в  табл.1.

Количество этажей жилого дома: 18.

Количество квартир: 262. Экспликация квартир показана в таблице 2.

Начало строительства: 3 квартал 2013г.

Окончание строительства: 3 квартал 2015г.

Адрес: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Скачкова,52,корпус 1.

Ставка дисконта – 14%.

Таблица 1 -Основные технико-экономические  показатели проекта

Наименование	Ед. изм.	Количество
Сметная стоимость	тыс. руб.	505 000
Объем строительный: всего	м3	58 168,81
-подземной части	м3	7425,39
Площадь: - застройки жилого дома	м2	1150,36
- общая квартир	м2	11 153,43
- офисов	м2	310,21
- подземная автостоянка	м2	2025,48
Общая площадь дома	м2	16 190,24

 

Таблица 2 - Экспликация квартир 18-этажного жилого дома

Квартиры	Количество, шт.	Общая площадь 1 квартиры, м2
Однокомнатные	158	42,72
Двухкомнатные	66	64,83
Трехкомнатные	38	95,47

 

Проектируемый жилой дом  расположен по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Скачкова, 52, 1 корпус. Он посажен на участке с учетом существующего благоустройства квартала. Объемно-пространственная композиция комплекса увязана с градостроительной ситуацией района застройки, ограниченного ул. Республиканской, ул. Скачкова.

В подвале запроектирована закрытая автостоянка на 85 машино-мест. На 1 этаже размещены административные (торгово-офисные) помещения с отдельными входами; со 2 по 18 этаж – жилые квартиры.

В подвале дома расположены:   помещения инженерного назначения;                                                                                                     на 1-ом этаже: входная группа и мусорокамера жилой части, помещение охраны;       на 2-18-м этажах: лестнично-лифтовый узел жилого здания;  на кровле размещены венткамера и машинное помещение лифтов.  

Лестнично-лифтовой узел представлен незадымляемой лестничной клеткой с переходом через воздушную зону, тамбурами с поэтажными мусороприёмными клапанами, лифтовым холлом и 3-мя лифтами, 2 из которых грузоподъёмностью 400кг и один - 1000 кг.                                                                   

В комплексе будут применены  самые современные технологии и  энергоэффективные материалы, в  том числе и пожарной и др. безопасности. Необходимо учесть и тот факт, что  данный объект органично украсит существующий обновленный облик и заметно выделится на фоне сложившейся малоэтажной застройки.

 

 2.1.2 Оценка социальной эффективности реализации проекта

 

В социальном аспекте реализация рассматриваемого проекта, во-первых, решит жилищную проблему 262 семьи (согласно числу квартир в доме). Во-вторых, встроено-пристроенные торговые и офисные помещения увеличат количество рабочих мест в районе, что отразится и на ситуации с безработицей в городе в целом. К тому же наличие автостоянки, торговых помещений продовольственной и бытовой направленности положительно скажется на развитии инфраструктуры Пролетарского района и, соответственно, города. Магазины и салоны различного назначения, в первую очередь, будут полезны не только жильцам дома, но и жителям всего района. Непосредственная их близость к потребителям играет немаловажную роль, т.к. нацелена на экономию времени потенциальных клиентов, что сейчас особенно актуально в условиях крупного мегаполиса.

 

 

2.1.3 Оценка экологической эффективности реализации проекта

 

В рамках мероприятий по защите окружающей среды проектом предусмотрено  строительство здания в соответствии с Правилами землепользования и  застройки г. Ростова-на-Дону, с полученным Градостроительным планом, а также  с соблюдением всех инсоляционных  и пр. требований в помещениях. Проект прошел государственную экспертизу, имеет Положительное заключение.

При реализации проекта предусмотрено  применение современных энергоэффективных  и энергосберегающих оборудования и материалов, что окажет благоприятное  воздействие на микросреду данного  района города.

При реализации проекта предусмотрено  благоустройство и озеленение прилегающей  к зданию территории.

 

2.2. Экономическая оценка проекта

 

Проведем экономический  анализ данного инвестиционно-строительного  проекта с применением процесса моделирования.

Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления  об изменении его характеристик  с изменением параметров, технико-экономическое  прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования  продажи жилых и торгово-офисных  площадей планируемого к строительству  проекта, с помощью показателей, описанных в задании, определим  экономическую эффективность моделей  реализации проекта и выберем  оптимальную из них.

 

 

 

2.2.1 Определение стоимости строительства

 

Первоначально необходимо определить стоимость строительства.

Стоимость жилого дома со встроенными  торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна:

СС = УПС1984*К1991*К2010*Sобщ = 505 000 тыс. руб. (1)

К1991  = 1,7; К2000 = 9,8; К1991 = 5,72.

Таким образом, стоимость  строительства анализируемого проекта составляет 505 000 000 рублей.

 

2.2.2. Определение продолжительности строительства

 

В виду применения при строительстве  новой технологии каркасно-монолитного  возведения зданий, норматива продолжительности  и задела в строительстве для  объекта с указанными параметрами  в СНиПе 1.04.03-85* нет. Поэтому при  проектировании, продолжительность  строительства и нормы задела определяются сравнительным методом  по объектам аналогам (методом сравнения  с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3, Приложение 2).

Длительные сроки строительства  связаны с затруднительными условиями строительства, так как оно ведется в квартале существующей застройки в центре города, а также с ограниченностью финансирования и с

ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов  в строительстве и капитальные  вложения по месяцам в процентах  к сметной стоимости показаны в приложении 3.

 

 

 

Таблица 3 - Продолжительность  строительства в месяцах

Наименование работы	Плановая продолжительность строительства 18-этажного жилого дома
Подготовительный период	3
Подземная часть	4
Надземная часть	14
Отделка, электромонтажные, сантехнические работы	3
Сдача в эксплуатацию	2
Всего	26

 

2.2.3. Распределение источников финансирования проекта

 

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 19% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 505 000  тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 1,2.

Рисунок 1 – Диаграмма  распределения источников финансирования проекта

Рисунок 2 – Структура  распределения видов финансирования проекта

 

2.2.4. Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

 

Капитальные вложения (в  процентах) по видам комплексов работ  в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и  приложении 3.

Рисунок 3 – Диаграмма  капитальных вложений (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта

Для получения данных, необходимых  при расчетах эффективности инвестиционно-строительного  проекта распределим капитальные  вложения в строительство по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к  строительству, осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону № 214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

 

Рисунок 4 - Гистограмма распределения  капитальных вложений на

строительство дома в процентах  по месяцам реализации проекта

 

2.2.5. Оценка рыночной конъюнктуры

 

Для определения финансовых потоков от реализации проекта, проанализируем стоимость1м2 реализуемой площади в аналогичных жилых

домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м2 реализуемой площади, необходимой  для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры  новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья  должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта  и относиться к высотным зданиям. При проведении анализа необходимо рассматривать квартиры, в соответствии с предложенной в задании экспликацией квартир. Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских  печатных изданий.