Управление жилищным фондом

Введение

 

Экономические преобразования в России повлекли за собой не только трансформации в экономической  среде, но также затронули такие  жизненно важные отрасли, как жилищно-коммунальная. Изменения в системе управления жилищным сектором экономики стали  причиной ряда проблем, которые вот  уже на протяжении практически двух десятков лет не могут разрешить  ни чиновники разных уровней власти, ни высококвалифицированные специалисты.

Экономический кризис 1990-х  годов отразился на жилищном сегменте экономики существенным уменьшением  инвестиций. Как следствие, это привело  к снижению уровня качества и увеличению ветхого и аварийного жилья в  нашей стране, а также крайне негативно  сказалось на инновационной сфере  в этой области. Значительное сокращение объемов ввода нового жилья в  России долгое время сопровождалось невниманием к эксплуатации уже  существующих домов, что оказало  негативное влияние на процесс воспроизводства  и восстановления жилой застройки  во всех регионах нашей страны. Сегодня  наряду с новым строительством и  капитальным ремонтом становится все  более актуальной реконструкция  и модернизация жилищного фонда, позволяющая улучшить техническое  состояние и потребительские  качества жилых домов.

Существующая система  управления жилищным фондом, а также  система управления ремонтно-восстановительным  процессом в городах России функционируют  таким образом, что первоочередная задача сохранения и улучшения технических  свойств и потребительских качеств  объектов недвижимости при этом не решается. Это во многом определяется недостаточностью методологической проработки вопроса формирования эффективной  системы управления жилищным фондом, ориентированной на создание условий  технико-экономического развития земельно-имущественных  комплексов с привлечением частных  инвестиций. Все это указывает на необходимость проведения глубоких научных исследований и разработки соответствующих методологических положений для развития такой системы в России, в связи с чем выбранная тема курсовой работы представляется весьма актуальной и результаты востребованными.

Целью курсовой работы является разработка положений и рекомендаций по созданию эффективного механизма воспроизводства городского жилищного фонда в сегменте его реконструкции, основанного на принципах привлечения частных инвестиций и совершенствования управления многоквартирными домами.

Цель исследования определила постановку и решение следующих  задач:

- анализ состояния жилищного фонда России;

- анализ действующих систем управления жилищным фондом       России;

- разработка методологических  основ оценки  экономической         эффективности реконструкции жилых зданий;

- разработка рекомендаций  по привлечению частных инвестиций  в жилищно-коммунальное хозяйство. 

Объектом исследования выступает  жилищный фонд.

Предметом курсовой работы являются социально-экономические отношения и механизмы воспроизводства объектов жилищно-коммунального хозяйства на уровне поселка городского типа.

Теоретическую и методологическую основу курсовой работы составили теоретические труды, научно-исследовательские работы отечественных и зарубежных авторов, работы современных ученых по проблемам реформирования системы жилищно-коммунального хозяйства и воспроизводства жилищного фонда.

 

 

 

1. Социально-экономические  и правовые аспекты формирования     системы управления воспроизводством жилищного фонда

1.1 Анализ состояния жилищного фонда Российской Федерации          на современном этапе развития

 

С момента принятия в 1957 году постановления ЦК КПСС и Совета Министров  СССР «О развитии жилищного строительства  в СССР» прошло полстолетия.

Дореформенная политика в жилищной сфере строилась на жестком государственном  регулировании жилищных отношений, основанном на бюджетном финансировании жилищного строительства и государственной  системе распределения построенного жилья.

В 1980 году жилье, находящееся в личной собственности, составляло 33,3 процента от всего жилищного фонда (1861 млн.кв.м.), в том числе в городах - 19 процентов  и в сельской местности - 66 процентов  соответственно от городского и сельского  жилищных фондов.

В соответствии с Конституцией СССР 1977 года, право граждан на жилище обеспечивалось развитием и охраной  государственного и общественного  жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному  строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой  площади, предоставляемой по мере осуществления  программы строительства благоустроенных  жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Новые экономические отношения, базирующиеся на рыночных принципах, коренным образом  изменили подходы к жилищной сфере.

В 1993 году Конституция Российской Федерации закрепила за государством обязанность поощрять жилищное строительство  и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. При этом появилась новая существенная оговорка: «... малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов (статья 40)».

Бесплатная передача в собственность  граждан занимаемых ими в государственном  и общественном жилищных фондах жилых  помещений (приватизация) позволила  в короткие сроки сформировать огромный слой собственников недвижимости, которая  впоследствии и стала основой  существующего рынка жилья.

Уже в 2000 году доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, составила 58 процентов (1620 млн.кв.м.). За последующие пять лет этот показатель достиг 73,7 процентов и превысил аналогичный  показатель большинства развитых стран  мира, что явилось результатом  изменения государственной жилищной политики и отказа государства от прямого финансирования массового  строительства жилья.

Если в 1990 году площадь жилья, построенного населением за счет собственных и  заемных средств составила 6,0 млн.кв.м. из 61,7 млн.кв.м. построенного жилья с  учетом сельской местности (9,7 процентов), то за десять лет эта доля увеличилась  до 41,6 процента, а в 2006 составила 47 процентов, что демонстрирует, начиная с 90-х  годов, стремительный уход государства  из этой сферы экономики.

С 1987 года к настоящему времени  доля государственного жилищного фонда  сократилась с 80 до 15 процентов. Если в 1990 году 14 процентов семей из числа  состоявших на учете в качестве нуждающихся  получили новые квартиры, то в 2005 году эта доля составила только 4 процента.

Таким образом, по сравнению с серединой  прошлого века, изменения, произошедшие к началу нового столетия в политическом и экономическом устройстве нашей  страны, существенно повлияли на все  составляющие жилищной сферы.

К сожалению, на первом этапе формирования новой законодательной базы не были логически завершены процессы реальной передачи собственникам помещений  в управление многоквартирных домов  и прилегающих земельных участков.

Даже сейчас, после принятия Жилищного  кодекса Российской Федерации реально  не закончено организационное разделение функций по управлению и обслуживанию жилищным фондом.

После существенного прорыва в  области жилищного строительства 60 - 80-х годов, в XXI век Российская Федерация вошла, неся на своих плечах груз проблем, накопившихся в жилищной сфере за прошедшие десятилетия, и достигших критической массы.

Катастрофическое состояние жилищного  фонда, крайне неудовлетворительное состояние  системы жилищно-коммунального хозяйства, почти повсеместное аварийное состояние  инженерных сетей и коммуникаций, низкая платежеспособность подавляющей  части населения - вот главные  проблемы, которые с каждым днем все сильнее влияют на социальную стабильность в обществе.

Давно нет необходимости кого-либо убеждать в экономической и социальной значимости жилья.

Сейчас восемь человек из десяти в перечне понятий своей состоятельности  на первое место ставят наличие благоустроенной  квартиры или личного дома.

К началу перестройки в СССР в  очереди на получение жилья стояло 14 млн. семей (около 40 млн. человек).

Наибольшее число нуждающихся  находилось в РСФСР - более 8 млн. семей. При этом 17 процентов всего жилищного  фонда России (30 млн. кв. м.) составляли ветхие и аварийные строения, более 14 процентов государственного и  муниципального жилищного фонда  нуждалось в неотложном ремонте.

Какие же изменения произошли в  жилищной сфере за последние двадцать лет?

Из 19 млн. жилых строений, составляющих общий объем жилищного фонда России (2,956 млрд. кв. м.), более 60 процентов - старше 30 лет.

Ветхий и аварийный фонд вырос  в четыре раза (до 120 млн. кв. м.) и продолжает расти со скоростью 20-24 млн.кв. метров в год. Только в 2006 году в старых домах  произошло несколько катастроф, последствием которых стала гибель людей.

5,3 млн. семей живут в панельных  домах, построенных в 50-60-х годах,  нормативный срок эксплуатации  которых истек.

5 млн. россиян проживает в  многоквартирном жилищном фонде,  который требует незамедлительного  капитального ремонта.

Около 40 млн. человек ютятся в помещениях, которые в принципе нельзя назвать  «жилыми», так как в них отсутствуют  элементарные бытовые удобства: от всего жилого фонда 24 процента жилья  не имеет водопровода, 29 процентов - канализации, а 20 процентов - отопления. 19 процентов городских помещений не имеет ванной или душа.

В этих условиях, совершенно закономерно, что жилищный вопрос является одной  из наиболее острых социальных проблем.

Износ основных фондов жилищно-коммунальной инфраструктуры и энергетики практически  перешагнул критический порог и  составляет 70 процентов. По мнению специалистов уже в ближайшие годы это приведет к возникновению крупномасштабных техногенных катастроф.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет 20,9 кв. м. на человека, что  почти в два - три раза меньше, чем в развитых европейских странах, в которых это показатель 40 кв.м. на человека и более, а в США - около 80 кв.м. на человека.

Небольшая часть граждан проживает  в элитных квартирах большой  площади и повышенной комфортности (число четырехкомнатных и более  квартир составляет 4,1 млн.). В трехкомнатных  квартирах проживает 16,8 млн. семей, а подавляющее большинство - 36,5 млн. семей - в одно и двухкомнатных.

В основном это квартиры, полученных еще в период хрущевских реформ. За эти годы первые хозяева постарели, у них выросли дети, которые  создали свои семьи, уже выросли внуки, и все они продолжают жить вместе, десятилетиями ожидая продвижения в очереди на улучшение жилищных условий. Поэтому усредненный по стране показатель обеспеченности жилой площадью не совсем точно отражает реальную картину.

Если в 1980 году на одного человека вводилось в городах и поселках городского типа 0,43 кв.м., то к 2005 году эта  величина уменьшилась до 0,33 кв.м. Поэтому  чтобы нам достичь хотя бы европейского уровня обеспеченности жилой площадью, необходимо наращивать объем ввода жилья как минимум до 1 кв.м. на человека в год.

 

1.2. Анализ действующих систем управления жилищным фондом       России

 

Под управлением недвижимостью мы будем понимать любые действия по отношению к объекту или объектам недвижимости, направленные на достижение целей, сформулированных собственником недвижимости. Таким образом, в управлении жилищным фондом участвуют непосредственно собственник жилищного фонда, управляющая организация и подрядные организации.

Форму управления объектами  недвижимости выбирает собственник недвижимости. Очевидно, что выбор формы управления во многом зависит от объемов жилищного фонда, находящегося в управлении.

В России собственники одноквартирных отдельно стоящих домов на одну семью  все вопросы управления решают самостоятельно. Собственник отдельно стоящего дома самостоятельно определяет цели управления, составляет перспективные планы управления, осуществляет финансовое планирование, выполняет работы по содержанию, обслуживанию, ремонту и модернизации жилою дома и придомовой территории. Как правило, планы управления таким объектом недвижимости не оформляются документально, но они формируются, корректируются и реализуются с учетом множества факторов, воздействующих на собственника. Для выполнения работ могут привлекаться подрядные организации или частные лица, но на практике большинство работ выполняется собственником без сторонней помощи.

Дома, имеющие более чем  одного собственника, определяются как  кондоминиумы, и вопросы управления такими объемами недвижимости должны решаться собственниками сообща. Управление кондоминиумом, имеющим ограниченное число жилых помещений (не более четырех), в соответствии со ст. 21 Закона «О товариществах собственников жилья» может осуществляться  непосредственно самими собственниками кондоминиума. Как правило, по договоренности ответственность за управление домом и придомовым земельным участком распределяется между собственниками пропорционально числу проживающих или занимаемой площади.