Управление жилищным фондом

По формулам (1-10) производятся расчеты экономической эффективности экспресс - методом, условно считая, что строительство осуществляется в течение одного года, в стабильных экономических условиях и при едином источнике финансирования строительства.

Недостаток бюджетных (муниципальных) средств не позволяет зачастую профинансировать в оптимальные сроки план проведения строительных работ, и строительство  вынужденно затягивается. Привлечение  дополнительных инвесторов позволяет сократить сроки получения конечной продукции - жилья для населения.

При сравнении конкретных проектов реконструкции и строительства  нового дома, в которых закладываются  новые современные технологии, социальные стандарты, объемно-планировочные и  архитектурные решения, цены на 1 кв. м общей площади квартир принимаются  конкретно в зависимости от рыночной стоимости жилья.

Экономическая эффективность  на этом этапе рассчитывается для  каждого варианта проекта с учетом разной рыночной стоимости продаваемых  квартир.

Чем выше устанавливается  цена за 1 кв. м продаваемых квартир, тем больше риск возможности 100 процентной их реализации.

Дополнительные средства для городского бюджета может  дать коммерческая продажа части  построенного жилья.

При недостатке средств городского бюджета и дотаций, выделяемых из федерального и областного бюджетов, развитие жилищного строительства  в п.Чамзинка может осуществляться лишь за счет привлечения средств населения.

Строительство новых кварталов  для массового переселения жильцов  из подлежащего реконструкции жилищного  фонда города может рассматриваться  только в том случае, если оно  обеспечивается платежеспособным спросом  населения.

При отсутствии в настоящее  время в городском бюджете  достаточного количества финансовых ресурсов для развития жилищного строительства  и низкой покупательной способности  местного населения, единственным способом сохранения существующего жилищного  фонда и его прироста является реконструкция, обеспечивающая быструю  оборачиваемость вкладываемых средств  с относительно меньшим риском, чем  в новое строительство.

3. Совершенствование управления эксплуатацией жилищного

    фонда в современных условиях

3.1. Проблемы совершенствования управления жилищным фондом

Организация эксплуатации жилищного  фонда требует формирования эффективной системы управления, позволяющей обеспечить содержание жилья на требуемом уровне.

Формирование системы  управления эксплуатацией жилищного  фонда во многом зависит от формы собственности. В составе жилищного фонда страны в последние годы значительно повысилась доля частной собственности.

Значительная часть этого  фонда приходится на приватизированные  квартиры в многоэтажных домах, хотя подавляющее большинство многоэтажных жилых домов остается в муниципальной  собственности города. Поэтому фактически городской жилищный фонд продолжает оставаться доминирующим по сравнению с домами других форм собственности, что требует от городских властей громадных усилий и средств на его содержание и ремонт. Но при существующей системе управления и финансирования эксплуатации жилья необходимых средств на эти цели в большинстве местных бюджетов просто нет. Отчисления из региональных и федерального бюджетов также явно недостаточны.

В результате городские органы власти должны самостоятельно организовать систему эксплуатации громадного массива жилья и обеспечить ее эффективным управлением в условиях крайнего дефицита ресурсов. Как показал практический опыт эксплуатации жилищного фонда, в течение многих лет и десятилетий сделать это местному руководству в подавляющем большинстве городов страны не удается. Попытки повысить эффективность системы управления эксплуатацией жилищного фонда в рамках жилищно-коммунальной реформы также не привели пока к позитивным результатам.

Рассмотрим данную проблему более детально и наметим пути выхода из сложившейся ситуации.

Ведущей отраслью, обеспечивающей эксплуатацию жилищного фонда города, является жилищное хозяйство, которое призвано выполнять комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда, а также по доведению основных видов коммунального обслуживания до населения и других потребителей. Жилищное хозяйство ввиду преобладания городского жилищного фонда и сложившейся системы хозяйственных связей является, по существу, монополистом в области эксплуатации жилья со всеми вытекающими из этой ситуации негативными моментами для потребителей.

Основными участниками процесса эксплуатации жилищного фонда являются жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации, администрация города в лице соответствующих служб и ведомств, а также жители городского жилищного фонда. Жилищно-эксплуатационные и ремонтные организации обеспечивают весь комплекс работ по техническому и санитарному содержанию жилья, его ремонту и модернизации. Более крупные и объемные работы выполняются специализированными строительными и ремонтно-строительными предприятиями.

Однако в большинстве  городов страны, особенно крупных, уровень развития жилищного хозяйства остается низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на него задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной мере влияет на снижение качества жизни населения. Жилищное хозяйство испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, низкой квалификацией кадров, недостаточной проработанностью социально-экономических и правовых основ деятельности жилищных организаций в части их взаимоотношений с потребителями и органами власти.

Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами города, остается дотационным, а его содержание ложится тяжелым бременем на городской бюджет.

Применяемый до сих пор  сугубо административный механизм регулирования жилищной сферы, использование преимущественно бюджетных источников финансирования, отсутствие экономической заинтересованности жилищно-эксплуатационных организаций в результатах своей деятельности и отчуждение жителей от собственности, нарушение нормальных экономических взаимоотношений с производителями работ и услуг привели к серьезным негативным последствиям в жилищной сфере. Произошло снижение качества жилищного фонда и ухудшение условий его эксплуатации, а жители так и не получили реальных рычагов воздействия на жилищную систему.

Данная система управления носит административный характер. Она характеризуется использованием преимущественно распорядительных рычагов управления, жестким централизованным характером взаимоотношений между вышестоящими и нижестоящими звеньями управления и предприятиями, отсутствием альтернативных форм управления и хозяйствования.

В результате формируется  система ведомственного монополизма, которая решает вопросы эксплуатации жилья, соблюдая ведомственные интересы.

Потребители в этой системе  не имеют голоса в решении своих эксплуатационных проблем и могут лишь воспользоваться правом жаловаться, причем без надежды на положительный результат, так как контроль и регулирование взаимоотношений с потребителями переданы в руки жилищного ведомства. Справедливости ради отметим, что некоторые жители применяют особый рычаг воздействия на жилищную систему – отказ от платы за проживание и коммунальные услуги. Но эта мера носит протестный характер и, как правило, не дает положительных результатов ни для одной из сторон конфликта. В то же время ее распространение имеет значительный негативный эффект, так как нарушает установившиеся взаимоотношения сторон и препятствует становлению нормальных экономических взаимоотношений.

Все это и определяет необходимость реформирования жилищной системы. Поэтому и возникает необходимость поиска новых форм и методов управления эксплуатационным процессом на четкой экономической основе.

3.2. Перспективы  развития управления жилищным фондом

В соответствии с жилищной реформой, предлагают отказаться от ведомственного монополизма в жилищном хозяйстве и перейти на альтернативную систему целевого управления, основанную на сочетании экономических, организационно-распорядительных и правовых методов.

В данной системе предусматривается  формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде. Кроме того, в качестве участников могут выступать также различные специализированные службы, лицензионные структуры, банки, страховые компании и ряд других.

Основу хозяйственных  взаимоотношений в данной системе  составляют договорные обязательства, размещаемые на конкурентных началах.

Организация управления эксплуатацией  жилищного фонда города на договорных и конкурентных началах должна повысить качество обслуживания зданий и наладить нормальные экономические взаимоотношения между всеми участниками хозяйственного процесса. В конечном счете, она будет выгодна всем сторонам, так как снимет значительную часть забот с администрации, создаст условия для экономического развития подрядных организаций и позволит повысить качество предоставляемых работ и услуг для потребителей.

Важнейшей функцией службы заказчика является обеспечение надлежащего содержания и ремонта жилищного фонда при наименьших затратах. Для реализации этих функций служба заказчика заключает договоры на обслуживание жилищного фонда с подрядчиками, контролирует ход выполнения договорных обязательств и принимает выполненные работы.

Подбор подрядчиков проводится на конкурсной основе. Оплату работ  по договору подряда служба заказчика осуществляет путем аккумуляции на своем счету платежей населения и прочих потребителей жилищно-коммунальных услуг, а также дотаций из городского бюджета на содержание жилищного хозяйства.

Служба заказчика может  иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компании. При этом осуществляется передача функции управления жилищным фондом частным компаниям с правом доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма осуществляет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Такой вид управления широко распространен за рубежом и может использоваться в условиях России в процессе управления эксплуатацией коллективного и частного жилищного фонда, так как далеко не все владельцы жилья могут выступать в роли эффективных управленцев и непосредственно вступать в договорные взаимоотношения с производителями работ. Конечно, при этом происходит отчуждение средств, направляемых на выполнение функций управления, но эти потери могут с лихвой компенсироваться за счет повышения эффективности управленческих функций, выполняемых более профессионально. Но в любом случае у владельцев жилья есть выбор в отношении целесообразности подключения управляющих компаний, и этот выбор они должны реализовать с позиций эффективности и целесообразности.

Частные фирмы по управлению собственностью в будущем могут составить серьезную конкуренцию муниципальным (государственным) службам заказчика. Помимо выполнения традиционных функций эти фирмы могут предоставлять владельцам и жильцам риэлтерские услуги, уход за квартирой и ее охрану в отсутствие хозяина, сбор и хранение корреспонденции и т. п.

Важной формой развития жилищной системы является расширение коллективных форм владения жилищным фондом. Массовая приватизация квартир в многоэтажных домах определила потребность более эффективного управления этой собственностью, которая в настоящий момент представляет не очень удачное сочетание частной собственности квартир и государственной или муниципальной собственности дома в целом. Чаще всего приватизирована только часть квартир в таких домах, а остальные квартиры остаются в собственности города. Зарубежный и отечественный опыт эффективной эксплуатации таких зданий свидетельствует о целесообразности объединения владельцев жилья для выражения и защиты своих интересов. Материальной формой такого объединения становится кондоминиум, а организационно-правовой формой – товарищество собственников жилья. В соответствии с российским законодательством (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»), под кондоминиумом понимается комплекс недвижимого имущества, включающего земельный участок, расположенное на нем здание и другие объекты, в котором находятся помещения в собственности физических или юридических лиц, а общее имущество (места общего пользования здания и участок с прочими постройками) находится в долевой собственности владельцев жилья. Управление кондоминиумом может осуществляться непосредственно домовладельцем, муниципальной службой заказчика или товариществом собственников жилья (ТСЖ). В свою очередь ТСЖ – это юридическое лицо, представляющее объединение домовладельцев для совместного управления и эксплуатации дома. Оно является некоммерческой организацией, задача которого заключается не в получении прибыли, а в содержании объектов кондоминиума в соответствии с нормативными требованиями и пожеланиями участников товарищества.