Управление жилищным фондом

Кадры - актуальнейшая в условиях реформирования проблема для отрасли. Удержать в отрасли уже работающих в ней специалистов, а также привлечь молодые квалифицированные кадры - одна из первоочередных задач. Решить ее можно, лишь значительно улучшив условия труда, предоставив достойный социальный пакет, перспективы обучения и карьерного роста, а главное - подняв уровень заработной платы. Однако условия работы и уровень оплаты труда коммунальщиков уже не первый год вызывают тревогу и у отраслевых специалистов, и у широкой общественности.

Так происходит потому, что у предприятий  нет возможности адекватно повышать оплату труда работников отрасли в условиях предельного регулирования затрат на производство услуг.

Без защиты трудовых прав работников отрасли, без стабильного повышения  заработной платы невозможно эффективно реформировать жилищно-коммунальное хозяйство района.

Кроме того, в целях совершенствования  процесса обслуживания жилищного фонда  в рамках курсовой работы предлагаются  создание некоммерческой организации – Ассоциация управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере. Известно, что трудные вопросы легче решать сообща. Именно поэтому организации и предприятия жилищно-коммунальной сферы создают общественные объединения – ассоциации. Они должны помочь сформулировать принципы отношения управляющих компаний с населением, друг с другом, и с естественными монополиями в целях улучшения качества предоставляемых ЖКУ. Владея и пользуясь опытными образцами управления и ресурсосберегающими технологиями, лоббируя профессиональные интересы, члены Ассоциации призваны являть собой пример.  Принятие в членство Ассоциации должно стать профессиональным признанием достижения высоких результатов в управлении жилищной сферой. Это позволит перейти на более качественный уровень услуг в жилищной сфере, а также к формированию честной конкурентной среды.

В рамках Ассоциации предлагается   создание информационной базы, в виде сайта. На данном сайте будет размещаться информация о деятельности Ассоциации и отдельный раздел сайта будет посвящен  информации о деятельности предприятий ЖКХ. Таким образом, сайт будет повышать информированность жителей об управляющих компаниях и о деятельности Ассоциации.

На данном сайте возможно будет  проводить опрос жителей по качеству предоставляемых им работ и услуг, по результатам которого будет составляться рейтинг предприятий ЖКХ.

Кроме того, современный уровень  развития средств вычислительной техники  и программного обеспечения позволяет  существенно повысить эффективность  решения задач в области информационного  обеспечения управления  предприятием жилищно-коммунальной сферы и повышения, таким образом, его конкурентоспособности в условиях рыночной экономики.

Предлагается перевести расчеты и учет на единую программно-технологическую платформу.

Объектами автоматизации являются рабочие места следующих работников:

- паспортный стол (рабочие места специалистов, занимающихся регистрацией и движением населения);

- бухгалтерия (рабочие места специалистов, занимающихся расчетами за жилищно-коммунальные услуги, представляемые квартиронанимателям и владельцам жилья);

- экономический отдел (рабочее место специалиста, занимающегося расчетами за коммунальные услуги, представляемые арендаторам помещений муниципального жилищного фонда);

- инженерная служба (рабочее место специалиста, отвечающего за эксплуатацию жилищного фонда);

- администрация (рабочие места специалистов, имеющих доступ в общую базу данных для получения необходимых сведений об эксплуатации жилищного фонда и платежах за жилищно-коммунальные услуги).

Успех мероприятий по совершенствованию  организации оказания жилищных услуг  населению зависит от действия всех заинтересованных сторон, это и органы власти и непосредственно предприятия  по обслуживанию жилищного фонда, также  успех в решающей степени зависит  от поддержки населением данных мероприятий, осуществляемых в процессе проводимых преобразований.

В целом реализация предложенных в  работе мероприятий по совершенствованию  системы управления жилищно-коммунальным хозяйством приведут к положительному эффекту для всех заинтересованных сторон. Позволит обеспечить эффективное  оказание работ и услуг в жилищной сфере и повысить качество жилищного  обслуживания населения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Анализ состояния жилищного  фонда России, основанный на изучении статистических данных, законодательной  и нормативно-методической базы показал, что, несмотря на большое количество федеральных, региональных и местных  программ, процесс воспроизводства  жилья в нашей стране нарушен  в такой степени, что баланс между  ветхим и аварийным жильем и вводимыми  в эксплуатацию новыми жилыми объектами  восстанавливается крайне низкими  темпами. При этом экономический  кризис повлек за собой новое снижение объема инвестиций в жилищную сферу. Нами определено, что вопросы воспроизводства  жилищного фонда и привлечения  денежных средств на эти цели тесно  взаимосвязаны с системой управления жилищным фондом. Наряду с этим выявлено, что управляющие компании пугает перспектива обслуживания старого  жилья, по причине слабо просматриваемого механизма экономической эффективности  такого управления.

В результате сокращения бюджетного финансирования реконструкции жилых зданий значительно снизились объемы ввода в эксплуатацию отремонтированного жилья. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции жилых зданий привело к увеличению объемов выбытия жилых зданий и обострению жилищной проблемы. 

Проведенные исследования показали, что актуальность реконструкции  жилых зданий обусловлена рядом  факторов. Экономические факторы  связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территории застройки; социальные - с низким качеством жилья и высокими эксплуатационными затратами на его содержание; градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при дефиците территорий для размещения нового строительства.

Установлено, что проблема реконструкции жилых зданий выходит  за рамки интересов участников отдельных  инвестиционно-строительных проектов и затрагивает муниципальные интересы. Это обуславливает необходимость комплексной реконструкции жилой застройки, где в качестве объекта принимается квартал (микрорайон). Выбор направлений и содержание реконструкции должны производиться с учетом градостроительной и историко-культурной ценности участка застройки.

Разработаны методические основы комплексной оценки эффективности  реконструкции жилых зданий в  современных экономических условиях; выявлены факторы, влияющие на эффективность  реконструкции; предложена система  показателей комплексной оценки эффективности, позволяющих на основе результатов комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов  реконструкции осуществлять выбор  наиболее рационального.

Предложено для улучшения  развития системы самоуправления в  жилищной сфере возложить функции  по содействию собственникам помещений  в разработке индивидуальных стандартов управления конкретным домом на местные  органы власти.

Рекомендовано рассматривать  процесс сохранения и улучшения  состояния собственности, вверенной  управляющему, как первоочередную цель управления. Для мотивации управленцев  предлагается повсеместно внедрить систему оценки изменения состояния  объекта управления и его оценочной  стоимости. Также рекомендуется привлекать местные власти в качестве контролирующего органа.

Сформулированы и конструктивно проработаны предложения по организации взаимодействия собственников и управленцев, обеспечивающие привлечение частных инвестиций в развитие объекта управления и содержащие социальную мотивирующую функцию для управляющих компаний, а также снижающие риски, связанные с невозвратностью вложенных средств.

Предложены разработанные  автором схемы управления инвестиционными  проектами, предполагающие использование  механизма частно-государственного партнерства. Обоснована при выборе оптимального проекта целесообразность в руководстве тем, что реконструкция должна повлечь снижение эксплуатационных расходов.

Установлено, что для российских условий характерно смешение функций  управления с функциями технического обслуживания и эксплуатации. Выявлена необходимость разработать четкие базовые стандарты управления жилым  домом, дающие возможность отделить данный вид работ от смежных. И  предложено их использовать в качестве основы для разработки стандартов управления для отдельно взятого дома с учетом его особенностей.

На основе использования  предлагаемых нами способов реализации управленческих функций облегчается  система формирования механизма  управления многоквартирным домом  при обеспечении развития основных направлений формирования доходного  земельно-имущественного комплекса.

Разработан и предложен  к использованию управленческий цикл модели инвестиционного обеспечения  проектов реконструкции жилищного  фонда, представляющий собой алгоритм действий, состоящий из нескольких этапов воспроизводства.

Данный алгоритм действий позволяет обеспечить возвратность привлеченных инвестиций, распределить зоны ответственности участников проекта  и контролировать проект на основных этапах его реализации.

 

 

 

 

 

 

 

         Список использованных источников

 

1.  Акуленкова И.В., Дроздов Т.Д., Малафеев O.A. Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. - СПб.: СПбГУСЭ, 2007 – 284 с.
2. Асаул А.Н., Абаев Х.С., Молчанов Ю.А. Управление, эксплуатация и развитие имущественных комплексов. - СПб.: Изд-во «Гуманистика», 2007. – 364 с.
3. Великанова М. Механизм привлечения инвестиций для создания инфраструктуры при возведении жилья // Жилищно-коммунальное хозяйство, 2010, №2. – с.13-14
4.   Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России. 2010 / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. – 484 с.
5. Инвестиционная деятельность в России: условия, факторы, тенденции -2010г. / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. – 462 с.
6.   Кобелева С.А. Эффективность инвестиций в жилищное строительство // Жилищное строительство, 2008, №10. – с.15-16
7. Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий. М.: Стройиздат, 1989 – 226 с.
8.   Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. - М.: Юстицинформ, 2011 – 244с.
9. Михайлова Н.В. Зарубежный опыт управления домами // Управление многоквартирным домом, 2011, №3. – с.28
10. Михайлова Н.В. Развитие государственно-частного партнерства и повышение инвестиционной привлекательности в жилищной сфере // Управление многоквартирным домом, 2010, №5. – с.16
11. Нефедов В.А. Некоторые аспекты формирования системы управления недвижимостью и подготовки специалистов в жилищной сфере. // Недвижимость: экономика, управление, 2010, №1-2.
12. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации в 2010 году. Статистический бюллетень, №1. 2010 / Стат. сб. / Росстат. М., 2010. – 428 с.
13.   Пургина М.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. — 2009, № 4. – с.15
14. Ряховская А.Н. Новые источники финансирования ЖКХ // Жилищно-коммунальное хозяйство. 2008, №2. – с.13
15. Светланова М. Как сделать безубыточной эксплуатацию жилфонда? // Жилищно-коммунальное хозяйство, 2008, №4. – с.16-17
16. Сидорин Ю. Реконструкция жилфонда в России // Жилищное и коммунальное хозяйство, 2010, №3 – с.8
17. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий: основные принципы, классификация и методология. М.: Московский рабочий, 2009 - 334 с.
18. Черняк В.З., Некрасова И.А. Структура и принципы организации эффективного управления проектами // Сб. науч. трудов М.: ИПЦ ЗУСИЗСХиС, 2007, - с.3-8.
19. Широков A.B. Реформирование управления коммунальными комплексами и жилой недвижимостью. Административно-правовой аспект. - СПб.: Изд-во ДНК, 2009 - 304 с.
20. Юрьев Б. Реализация региональных программ капремонта жилья и переселения жильцов из аварийного жилфонда // Жилищное и коммунальное хозяйство, 2010, №6 – с.15
21. Яровенко С.М. Колычев Д.С. Многофакторная модель оценки привлекательности инвестиционного проекта // Сб. науч. трудов М.: ИПЦ МИКХиС, 2008, - с.9-28.133.
22. Научная библиотека диссертаций и авторефератов disserCat    http://www.dissercat.com/content/razvitie