Управление жилищным фондом

∆N   - прирост площади в результате реконструкции;

К_р     - капитальные вложения в реконструкцию.

При реконструкции дома, связанной с переселением жильцов, перепланировкой квартир и с  последующей их продажей формула  (2) приобретает вид:

Д_р = Ц_ж (N_р + ∆N) - К_р - З_в,                                                                    (3)

где:

N_p       - общая площадь квартир до реконструкции дома;

З_в     - затраты на переселение жильцов старого дома.

Затраты на переселение в  новый микрорайон определяются как  величина, равная капитальным вложениям  на строительство нового дома для  размещения жильцов старого с  учетом обязательного обеспечения  необходимой санитарной нормой, а  также решением социальных проблем.

В случае, если переселяемые жильцы имели площадь, превышающую  санитарную норму, им необходима денежная компенсация, либо при желании увеличить площадь сверх нормы - дополнительная оплата.

Расчет затрат на переселение  производится по формуле:

З_в = (К_н + ) N_pμ/N_н                                                                                  (4)

где:

К_н     - капитальные вложения в новое строительство;

- капитальные вложения в создание  городских коммуникаций и необходимой  социальной инфраструктуры;

μ     - коэффициент, соответствующий проценту увеличения общей площади, необходимой для переселения жильцов старого дома с учетом установленных норм и решения социальных проблем;

N_н    - общая площадь квартир нового дома.

При временном отселении  жильцов на период проведения реконструкции  в гостиницы, общежития, школы, специально отведенные дома или другие объекты  учитываются затраты на отселение - З_от. Они определяются конкретным расчетом.

Б. Расчет прибыли при  новом строительстве.

Для нового строительства  на месте сносимых домов расчетная  формула прибыли будет иметь  следующий вид:

Д_н = Ц_жN_н - К_н - К_с - К_г - З_в,                                                                                                              (5)

где:

N_н       - общая площадь квартир во вновь построенном доме;

К_н        - капитальные вложения в новое строительство;

К_с        - затраты на снос старого дома.

К_г        - капитальные вложения в реконструкцию городских коммуникаций

С учетом формул (2) и (5) формула расчета условного (оценочного) экономического эффекта на 1 кв. м общей площади квартир, получаемого в результате реконструкции без отселения жильцов приобретает вид:

Э_у = (К_н + К_с+ K_г +З_в) /N_н - K_p/_∆N                                                       (6)

В. Учет цены земли.

Жилые дома, которые необходимо реконструировать в связи с большим  сроком их эксплуатации, как правило, находятся в обжитых, в том  числе в престижных районах. В  рыночных условиях, при высоком спросе на землю в обжитых районах, должна учитываться стоимость участка  земли, занимаемого реконструируемым домом с прилегающими территориями по нормам СНиП. Производится сравнение  увеличения затрат на жилье в зависимости  от цены земли - Ц_з.

В расчете на 1 кв. м общей  площади квартир при одинаковой его стоимости в новом и  реконструированном доме с учетом стоимости  земли формула расчета условного  эффекта для варианта реконструкции  без отселения жильцов будет  выглядеть следующим образом:

Э_у = (Ц_з N_з + К_н + К_с + K_г + З_в)/N_н - (Ц_зN_з + К_р)/∆N,                           (7)

где:

N_з     - фактическая площадь застройки реконструируемых домов с учетом прилегающих территорий.

З_в = ( + K_н + K_г)N_pμ/N_н,                                                                   (8)

где:

    - цена земли под застройку  нового дома в новом районе;

    - площадь застройки нового  дома в новом микрорайоне.

Для варианта реконструкции  с временным отселением расчетная  формула примет вид:

Э_у = (Ц_з N_з + К_н+ К_с+ К_г+ З_в)/N_н - (Ц_з N_з + К_р + З_от)/∆N                       (9)

Положительная величина условного (оценочного) экономического эффекта  Э_у>0 будет свидетельствовать об эффективности инвестиционных затрат на реконструкцию объекта.

 

2. Расчет финансовой эффективности  реконструкции 

2.1. Методы и последовательность  оценки эффективности реконструкции  жилых домов

 

Расчет производится для  условий поселка Чамзинка РМ, имеющего характерные условия.

Значительную часть жилищного  фонда п. Чамзинка составляют двух-  и трехэтажные жилые дома, построенные  из кирпича, блоков и панелей по типовым  проектам первого поколения. Строительство  этих домов велось с конца 50-х  до конца 60-х годов и составляет 70 % от общего количества домов. В них  проживает около половины населения  поселка. Жилищный фонд типовых зданий согласно правилам технической эксплуатации нуждается в восстановлении его  потенциала, ликвидации последствий  морального и физического износа. Запасы несущей способности этих домов позволяют увеличить их этажность на 1-2 этажа без усиления существующих конструкций стен и  фундаментов и получить за счет этого  прирост общей площади до 35 %.

В соответствии с изменившимися  нормативными требованиями по теплозащите  зданий при реконструкции фонда  типовых зданий обязательным является утепление всех ограждающих конструкций (наружных стен, окон, балконных дверей, покрытий, перекрытий над холодными  подпольями) и модернизация систем инженерного оборудования, что позволит улучшить температурно-влажностный  режим, воздухообмен в жилищах и  комфортность проживания при снижении теплопотребления. Этим будет достигаться  условие сопоставимости с новыми домами, обладающими повышенными  теплотехническими характеристиками.

В качестве анализируемых  объектов реконструкции принимаются 3 трехэтажных жилых дома из силикатного  кирпича с облицовкой керамическим пустотным камнем, построенные в 1958 - 1959 годах по типовому проекту  серии 1-447.

Реконструкция домов включает в себя следующие мероприятия:

1. утепление наружных  стен пенополистиролом с последующей  отделкой декоративной штукатуркой  «Драйвит»;

2. надстройка двух мансардных  этажей;

3. замена существующих  систем отопления, холодного и  горячего водоснабжения и частично  газового оборудования;

4. замена существующих  окон балконных дверей изделиями  с повышенными требованиями теплозащиты  ограждающих конструкций.

На месте трех домов  мог бы быть построен 6-ти подъездный 5-ти этажный дом относительно недорогой массовой типовой серии П-46М для переселения в него жильцов старых домов, очередников города, а также для коммерческой продажи квартир.

Сравнительная эффективность  нового строительства и реконструкции  рассчитана, исходя из следующих данных:

исходные данные для расчета  сравнительной эффективности нового строительства на месте сноса  старых жилых домов.

Фактическая площадь земельного участка, занимаемого домами:         7400 кв. м

Общая площадь квартир  жилых домов, подлежащих реконструкции:     4346 кв. м

Прирост общей площади  квартир в результате реконструкции: 1449 кв.м

Капитальные вложения на 1 кв. м общей площади нового жилья (по сметной стоимости с НДС):

- в реконструкцию, включающую  мансардные этажи, капитальный  ремонт, утепление фасадов (в среднем по трем домам)                            448,4 $

- в реконструкцию городских  коммуникаций                                      90 $

- в новое жилищное строительство                                                       360 $

- в строительство городских сетей, коммуникаций и инфраструктуру               180 $

Затраты на снос, переработку  и утилизацию старых домов (без применения специальной техники)             125 $ на 1 кв. м сносимого жилья

Процент увеличения площади  жилья для переселения жильцов  старых домов (исходя из нормативов)                                                                    на 55 %

Общая площадь квартир  вновь построенного дома (П-46М, 9 этажей) на месте сноса старых домов:                                                            10944 кв. м

В случае строительства нового многоэтажного дома на месте сноса  существующих домов для переселения  их жильцов потребуется 6736 кв. м общей  площади (с учетом действующих норм заселения).

Для нового строительства  принят проект 5-ти этажного, 6-ти подъездного дома серии П-46М площадью квартир этажа – 2188,8 кв. м и общей площадью квартир дома - 10944 кв. м. Сметная стоимость 1 кв. м общей площади по этому проекту составляет 360 $, стоимость реконструкции коммуникаций 90 $ в расчете на 1 кв. м площади. Возможны два варианта нового строительства: новое строительство на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон и временное их отселение (метод волнового переселения).

Затраты на снос старых домов, исходя из стоимости сноса 1 кв. м в размере 125 $ составят 125×4346 = 543250 $

Затраты на переселение  жильцов в новый микрорайон определяются исходя из необходимости строительства дополнительных 6736 кв. м. жилья 360×6736=2424960 $, а так же затрат на сооружение инженерных сетей, коммуникаций и социальной инфраструктуры: 180×6736=1212480 $. (50 % от стоимости строительства дома).

Таким образом, общие затраты на 1 кв. м нового дома, построенного на месте сносимых с переселением жильцов в новый микрорайон определятся в размере:

стр-во дома снос  рек. коммуник.  переселен.

(3939840 + 543250 + 984960 + 3637440) : 10944 =832 $

Условный (оценочный) экономический эффект на 1 кв. м общей  площади в результате реконструкции домов без переселения жильцов в сравнении со строительством нового дома на месте сносимых домов с переселением жильцов в новый микрорайон составит:

Э_у = 832-448,4 =383,6 $

2.2. Расчет оценочного срока  окупаемости инвестиционных затрат       

 

Без учета фактора времени  определяется оценочный или упрощенный показатель срока окупаемости инвестиционных затрат. Он рассчитывается как отношение  общего размера инвестиционных затрат на реконструкцию жилого дома к величине условного экономического эффекта  от реконструкции дома в сравнении  с новым строительством по формуле:

n_у = К_р/Э_у,                                                                                            (10)

где:

n_у      - упрощенный (оценочный) показатель срока окупаемости инвестиционных затрат;

К_р   - размер инвестиционных затрат на реконструкцию;

Э_у     - условный экономический эффект от реконструкции дома в сравнении с новым строительством.

Пример расчета:

Удельные капитальные  вложения на 1 кв. м общей площади  квартир при реконструкции - 448,4 $.

Условный эффект от реконструкции  в сравнении с новым строительством на единицу общей площади – 383,6 $.

Срок окупаемости: n_у = 448,4 : 383,6 = 1,2 года

Изложенный метод не может  обеспечить высокую точность расчета  экономической эффективности реконструкции  для конкретного объекта. Он позволяет  лишь установить общую тенденцию  эффективности реконструкции. Для  получения более объективной  картины необходимо произвести расчет эффекта с учетом жизненного цикла  здания.

2.3. Расчет  стоимости  жизненного цикла здания

 

Жизненный цикл жилого дома определяется не только техническим  его состоянием: запасом прочности  несущих конструкций, теплотехническими  характеристиками и др., но и сроком его морального старения. Жилые дома массовой типовой застройки 50-60 годов, «Хрущевки», устарели по объемно-планировочным, техническим, эксплуатационным характеристикам  и по архитектурному облику.

Подобного можно ожидать, по-видимому, и с реконструируемыми  домами с пристройкой мансардных этажей, предназначенных в настоящий  момент для наиболее быстрого и дешевого способа развития жилищного строительства. Реконструированные дома менее удобные  для проживания, чем, например, комфортабельные  коттеджи или квартиры в домах, построенных  по новым строительным технологиям, предназначенным для 21 века, и через  определенный интервал времени могут  стать неконкурентоспособными в  плане комфортабельности проживания. При дальнейшем развитии градостроительства, увеличении рыночной стоимости земли  в местах компактного проживания и производственной деятельности населения, моральный износ реконструированных домов наступит гораздо быстрее, чем вновь построенных по новейшим, современным технологиям, и вновь  может встать вопрос об их сносе  и замене на более комфортабельное  жилье. В связи с этим возникает  необходимость расчета стоимости  жилого дома за его жизненный цикл.