Анализ деятельности риелторской фирмы

«Теснота» оставляет  место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

2.4.1. Анализ рынка риэлтерских  услуг в г. N

В г. N к началу 2006 года на рынке риэлтерских услуг сложилась  весьма непростая ситуация.

Отмена лицензирования риэлтерской деятельности открыла  доступ для свободного входа в  риэлтерский бизнес. В связи с  этим на рынок «хлынул» поток новоявленных специалистов, которые не обладают необходимыми знаниями, достаточными для предоставления услуг должного качества.

Сейчас в N постоянно  работает порядка 200 агентств недвижимости. Из этого количества на рынке более 5 лет работает всего около 30 агентств. Среди них такие как «Восточно-Сибирская  правда», «Лея», «Хеопс», «Сибирский дом», «Димира», «Магазин недвижимости», «Спектр», «Поместье» и т.д.

По статистике в среднем  на долю «старого агентства» приходится по 1%. Тогда как молодые агентства  распыляют между собой по 0,4%. Ситуация плачевная. И чтобы выжить в таких условиях, агентства отказываются просто от предоставления риэлтерских услуг, а начинают параллельно заниматься строительством, отделочными работами, дизайном, оценкой и т.д.

Но наблюдается не очень хорошая для города тенденция. Еженедельно в средствах массовой информации появляется реклама вновь создаваемых агентств. Приблизительно одинаковое количество единиц как появляется, так и перестает существовать. Другими словами, предпринимателями создаются фирмы-однодневки, которые призваны решить какие-либо вопросы, как правило, не всегда честного содержания.

Рис. 2 Структура рынка  риэлтерских услуг, предлагаемых различными участниками рынка.

 

Отсутствие единых правил ведения бизнеса, кодекса этики  риэлтеров, отсутствие единой процентной ставки вознаграждения за проделанную работу, огромное количество риэлтерских компаний, сложносплетенные отношения между ними, иногда доводимые до открытой конфронтации, все это приводит к хаотичности протекаемых процессов на данном рынке.

Отличительная черта  многих агентств недвижимости - это их весьма узкая специализация. Лишь единицы могут оказать полный комплекс услуг. Как правило, агентства работают только по аренде жилой недвижимости или оформляют сделки купли-продажи с ней. Область же, например, сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью остается порой не затронутой.

Таким образом, конкурентную ситуацию на рынке риэлтерских услуг  можно оценить как жесткую, при  ограниченном количестве предоставляемых  услуг.                                                           

2.5. Анализ деятельности агентства недвижимости «Лея»

 

Для начала обозначим, что  каждая фирма, неважно какой Деятельности, должна чётко осознавать, что она  делает, для чего она делает и  как она это делает. Решение этих вопросов даёт возможность развитию эффективной работы фирмы.

Фирма - это как живой  организм, обладающий своим биоритмом, в котором происходит, по принципу самодостаточности, взаимодействие, взаимовлияние, взаиморазвитие, взаимозаменяемость, как со внутренней средой (ресурсы, технология, информация, персонал, управление), так и с внешней средой (государство, клиенты, конкуренты, организация, инфраструктуры).

Необходимо учитывать  важность этих факторов, т.к. это приводит к успешной организации и деятельности риэлтерского бизнеса, например:

- предполагается работа со значительными потоками клиентов и большая часть услуг оказывается в офисе фирмы. Следовательно, он должен быть удобен как для работы персонала, так и для клиентов. Отсюда вытекают такие требования к офису, как:

- близость к маршрутам  движения и остановкам общественного транспорта;

- возможность разделения  офиса на помещения для работы  с клиентами и помещения для  работы персонала;

- ориентация входа  в офис со стороны улицы;

- возможность свободного  входа клиентов в помещения,  предназначенные для работы с ними;

- достаточное количество  изолированных помещений для  размещения информационной службы, службы оформления документов  и т.д.

или: риэлтерский бизнес органически связан со сбором, обработкой и использованием значительных объёмов различной информации. Отсюда, важное значение приобретает чёткая технология в работе с информацией, начиная от приёма, занесение в базу данных, передачу пользователям и использование для работы с клиентами фирмы.

А также - грамотное построение рекламной политики. Учитывая вес расходов на рекламу (до 25%) в текущих затратах, эффективность её организации существенно повлияет на эффективность работы агентства.

Но самое главное  нужно учитывать основной актив  риэлтерской фирмы - это кадровый состав, с его квалификацией, личными и деловыми качествами и с существующими основными проблемами - организация, оплата труда, управление в фирме.

Поэтому наличие того или иного качества или его  полное отсутствие сопровождается с построением технологии работы агентства недвижимости, отчего в полной мере зависит успех фирмы.

2.5.1. Организационная  структура агентства «Лея»

Жизнь компании, помимо настоящего, складывается из прошлого и будущего. Преимущества у того, кто пришел на рынок недвижимости давно, «всерьез и надолго», кто не «временщик», а намерен работать в большом отрезке времени. От того, как структурирована компания по недвижимости, напрямую зависит слаженность взаимодействия ее сотрудников по выполнению прямых функциональных обязанностей, распределение работы между ними на протяжении какого-то периода времени. Вероятнее всего, до нового изменения штатного расписания и функционалов. Но подобные изменения проводятся не так часто по возможности, очень аккуратно, безболезненно для сотрудников по мере того как фиксируется управленцами необходимость модификации организации и приспособление ее к изменившейся ситуации.

Происходящие изменения  внешних и внутренних условий  накладывают, естественно, отпечаток  на все стороны деятельности агентства. Ныне все меньше «чистых» продаж квартир, все более риэлтеры работают на расселении.

Разделение на отделы, направления работы с такими обязательными  компонентами как подчиненность и подотчетность, присутствуют практически в каждой риэлтерской структуре.

Ещё в начале 90-х г.г. в N работали не более десяти агентств недвижимости (« Магазин недвижимости», «Сибирский дом», «Полярная звезда», «Суворов» и т.д.) Позже специалистами этих фирм были открыты другие агентства. Сейчас же насчитывается около двухсот агентств, где в основном присутствуют две основные структуры в виде:

- маклерского агентства,  в основе которого лежит функциональная  организационная структура («Р-Маркет», «Квартирьер»)

- простого (стандартного) агентства, базирующего на линейной  организационной структуре («Поместье»)

Существует ещё и  сложное (продвинутое) агентство, построенное на сочетании функциональных и линейных доходов, но к сожалению в нашем городе эта структура пока отсутствует.

Большинство же фирм работают по первому типу (маклерская структура), причиной возникновения которой является рост объемов работ, выполняемыми частными маклерам. Такое большинство говорит о высокой конкуренции в создавшихся рыночных условиях, где выживают небольшие, но достаточно компактные; с простой, но преимущественно технологичной (организованной) структурой агентства, ведущие операции не больше, чем может проконтролировать владелец.

Изначально на директоре  замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой:

- если за юридическими  знаниями, в худшем случае, обращались  к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает от львиной доли время риэлтеров, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов.

- если ведущим специалистом являлся опять же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлтеров, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.

Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы - подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами...

Такая организация работы фирмы обеспечивает прежде всего:

1) оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений).

2) технологичностью

3) надёжностью

4) качеством

5) построением работы  на довольно узком сегменте  рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск).

6) высокой мотивацией  сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу. 

В сравнении со стандартным  агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтера резко сужается.

Таким образом, организационно-штатная  структура АН «Лея» выглядит следующим  образом:

 

 

 

 

Рис. 3 Организационная  структура АН «Лея»

 

 

 

2.5.2. Сфера деятельности  агентства недвижимости

Агентство недвижимости «Лея» начало свою деятельность в  качестве агентства недвижимости в 1993 году, и является одним из наиболее динамично развивающихся и стабильно работающих на рынке недвижимости. 

Агентство недвижимости «Лея» вышло на рынок, предлагая  следующие услуги:

- подготовка пакета  документов к проведению сделок  купли-продажи жилых помещений;

- подготовка пакета  документов к передаче жилых помещений в собственность граждан.

Главной целью агентства  стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. N.

За 13 лет работы в «Слободе»  значительно расширился перечень предоставляемых услуг. На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

- оказание услуг при  оформлении сделок купли-продажи  жилья;

- оказание услуг при  оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

- оказание услуг при  оформлении договоров приватизации;

- юридические консультации  в области недвижимости, в том  числе корпоративное обслуживание;

- оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

- оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

- оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. N и N-ского района и т.д.).

Агентство недвижимости «Лея» является действительным членом N-ского областного Союза риэлтеров.

В настоящее время  агентство недвижимости «Лея» располагается  на арендуемых площадях.

Схему деятельности фирмы  при оказании услуг можно представить  на рис.4.