Анализ деятельности риелторской фирмы

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую  прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Сейчас в России наблюдается острый дефицит жилья. Жилищная проблема усугубляется постоянным притоком вынужденных мигрантов из ближайшего зарубежья. В то же время переход к рыночным отношениям привел к значительному сокращению объемов жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в эту сферу.

Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд, в свою очередь, делится на несколько  групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

Формирование рынка  загородного жилья связано с  отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными  составляющими на этом рынке выступает новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.

Формирование рынка нежилых помещений  (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью.

В зависимости от назначения помещений в составе рынка  коммерческой недвижимости выделяют рынки  офисных, торговых, складских и производственных площадей.

Образование рынка промышленной недвижимости обусловлено тем, что вновь образующихся производственных структур и перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, - она значительно дешевле, чем в центре.

Вo многих странах мира земля является одной из основных ценностей, общающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Становление земельного рынка и 'формирование цен происходит медленно из-за несовершенства правовой 'азы и отношений собственности на землю.

На сегодняшний день дать точную оценку рынку недвижимости России составляет весьма трудную, почти  невыполнимую задачу.

По оценкам экспертов, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% национального богатства.

На заседании Правительства  Российской Федерации осенью 2001 г. был  рассмотрен и в основном одобрен  проект федеральной целевой программы  «Создание автоматизированной системы  ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 г.)», разработанный Росземкадастром. При ведении этого учета будут использоваться фотосъемки с искусственных спутников Земли.

Сейчас в России насчитывается  около 70 млн. незарегистрированных объектов в собственность строений. Их не коснулась система налогообложения потому, что они не учтены в бюро технической инвентаризации. Из-за этого государственная казна ежегодно теряет многие миллионы, и в целом сбор налогов с объектов недвижимости является убыточным из-за неправильной их оценки. Кроме того, создается ложная картина в статистике, что в свою очередь ведет к неправильным решениям в инвестиционной политике, в развитии стройиндустрии.

В настоящее время  наиболее труднодостижимым благом для типичной российской семьи среднего класса является именно объекты недвижимости. Лишь 7% средних русских утверждают, что могут приобрести все, включая недвижимость, и лишь 28% не испытывают затруднений с покупкой автомобиля.

На рынке недвижимости России только средний класс оставляет приблизительно 8-10 млрд. долларов в год.⁶

Недвижимость как товар  имеет ряд своих особенностей. Во-первых, недвижимость — «штучный» товар, обладающий индивидуальными, а порой уникальными характеристиками. Здания и сооружения различаются Использованным при их возведении материалом, степенью новизны, архитектурным стилем. Внутренней планировкой, отделкой и т.п. Даже типовые строения бывают несхожи ввиду местоположения, подъездных путей, социальной инфраструктуры, экологических особенностей, близости к центру города т.д. Во-вторых, объекты недвижимости стационарны, их нельзя перенести ближе к покупателю, в результате чего период реализации и издержки на нее, как у покупателя, так и у продавца, выше тех, что характерны для других рыночных товаров.

Особенности недвижимого  имущества как товара предопределяют специфику рынка недвижимости.

Индивидуальный и даже уникальный характер объектов недвижимости делает ее рынок рынком ограниченных ресурсов.  Если мы возьмем в качестве примера жилье, то станет ясно, что ограничено число зданий, расположенных   в   экологически   чистых   районах   либо   историческом центре, сооружений с высокими потребительскими свойствами и т.д.

Ограничено не только предложение, но и спрос, поскольку  недвижимость - товар не из дешевых.

Ограниченность предложения  и спроса ведет к формированию практически индивидуальных цен.

На спрос и предложение  на рынке недвижимости влияют многие факторы:

- Экономические - уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, уровень   предпринимательской   активности,   возможность   привлечения заемных средств (кредитов), цены на рынке  недвижимости,  стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и т.д.;

- Социальные - тенденции   изменения   численности   населения,   его возрастная, образовательная и социальная структура;

- Административные - различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на застройку, требования к правовому оформлению сделок (порядку 4ix регистрации и т.п.);

- Инфраструктурные - состояние социальной инфраструктуры, в том числе транспорта;

- Экологические - состояние природной среды.

Кроме того, на спрос воздействуют также политические и национальные факторы, культура и традиции населения.

Каждый из перечисленных  факторов по-своему сказывается на балансе предложения и спроса. Например, недоступность кредитов, низкий уровень доходов и сбережений населения снижают спрос, что, в свою очередь, увеличивает издержки строителей.

Отличительной чертой рынка  недвижимости от других рынков также  является то обстоятельство, что, он дезагрегирован, локализован, состоит из взаимосвязанных субрынков, децентрализован и менее организован, чем другие рынки. Дезагрегацией рынка называется процесс выделения стандартизованного субрынка из более общего, менее стандартизированного рынка. Рынок недвижимости локализован. В результате того, что недвижимость иммобильна, этот рынок чувствителен к местным условиям и окружающей среде, следствием чего схожие объекты недвижимости в разных регионах имеют разные цены.

Функционирование рынка  недвижимости предполагает динамическое взаимодействие    между   объектом    недвижимости    (местоположение   и развитость недвижимости), участниками  этого  рынка (субъекты  рынка недвижимости),    государством    как   специфическим    субъектом    рынка недвижимости и окружающей средой.

Все участники рынка  недвижимости должны взаимодействовать  между собой, находить компромиссные  решения, позволяющие им успешно санкционировать как в краткосрочном, так и долгосрочном аспекте (см. прил. 3). Это естественно, что интересы каждой из сторон не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Другими словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.⁷

 

 

1.3.3. Операции на рынке  недвижимости

Итак, профессиональная деятельность на рынке недвижимости включает в себя:

1. Операции с жилой  недвижимостью: продажа жилых  помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

2. Операции с нежилыми  помещениями: продажа нежилых  помещений с аукционов и на  конкурсной основе, обмен, дарение,  сдача в аренду;

3. Операции с земельными  участками, включая их сдачу в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на Установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (завещание, выдача доверенности).

Большую часть сделок занимают именно многосторонние сделки, метом которых является переход  прав на недвижимое имущество. Для совершения многосторонней сделки необходимо согласие всех участников договора, и предполагает возникновение у них всех прав и обязанностей. Договор должен быть составлен ясно и четко. Для того, чтобы сделка была признана действительной  необходимо,  чтобы была соблюдена простая письменная форма сделки с государственной регистрацией в надлежащем органе.

Сделка должна быть произведена  надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении.

Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т.е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т.е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении. Примером может послужить оформление доверенности с правом распоряжения имуществом либо дарение взамен оформления договора купли-продажи.

Если при таких сделках  заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.⁸

Основное место среди  сделок с недвижимостью занимают сделки купли-продажи, предметом которых  может выступить любой объект недвижимости.

Юридическим содержанием  сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Экономическое же содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Индивидуальность объекта сделки и условий ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

Право собственности  на недвижимость переходит к приобретателю  в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его Исполнение сторонами до этого момента не влечет, по российскому законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

Важнейшим условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороной убытков.

Также весьма распространены сделки аренды. Под арендой понимается предоставление арендатором за плату и во временное пользование имущества арендатору.

Договор аренды помещений  ограничений не имеет. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сделки аренды также  подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом любая сторона в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону заранее, но не менее чем за 3 месяца. Арендатор может продолжать пользоваться имуществом, даже если срок договора истек, а арендодатель не имеет претензий, в этом случае считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

Собственник - физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую  инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, ил заявить о получении такого дохода в декларации.

Арендные отношения о существу являются практическим применением  принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два  вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении договора аренды) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течении срока аренды.