Анализ деятельности риелторской фирмы

 

 

 

Рис. 4 Деятельность фирмы  при оказании услуг

 

Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлтеров: отдел аренды недвижимости, отдел коммерческой недвижимости, отдел продажи жилых помещений, отдел нового жилья, информационно-аналитический отдел. Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок; при положительном решение о сделке сторон участниц - готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории N-ской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

Функции юриста заключается  в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы - функции бухгалтера.

Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов  внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по Интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

2.5.3. Анализ доходов  и расходов АН «Лея»

В данном разделе речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.

Продукт риэлтерской  деятельности - оказанная клиенту  услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.

 

Рис. 5 Денежные потоки от предоставления услуг

 

Доходную часть формируют  денежные потоки, поступающие в агентство  недвижимости от предоставления услуг:

- при оформлении сделок  купли-продажи жилой недвижимости;

- при оформлении сделок  купли-продажи коммерческой недвижимости;

- по юридическому консалтингу.

На долю сделок купли-продажи  жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.

Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.

Расходную часть фирмы  формируют следующие затраты:

- арендная плата;

- оплата телефонов;

- заработная плата  сотрудников;

- затраты на рекламу  и изготовление рекламной продукции;

- затраты на информационное  обслуживание и содержание оргтехники;

- представительские (коммерческие  расходы);

- налоговые отчисления;

- прочие расходы (договоры  с регистрирующими органами, оплата  услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.)

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит  от величины фирмы, хотя прямой зависимости  здесь нет. Например, расходы у  крупной фирмы несомненно выше, чем  у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

Относительно АН «Лея»  можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер: затраты при оформлении документов 15%, выплата заработной платы сотрудникам - 30%, налоги - 15%. Следовательно доходы фирмы в среднем составляют около 30% от сделки.

Рис. 6 Структура расходов доходов АН.

 

По данному агентству:

Офис, находящийся в  центре города, площадь 20 кв.м, (что имеет  большое преимущество), составляет 800 руб. за кв.м., без учёта коммунальных платежей.

Уровень затраты на рекламу  составляет - 5000 руб.

Оплата труда штатных  сотрудников 23000 руб.

телефонных линий 2000 руб.

прочие текущие расходы 7000 руб.

Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 43000 руб.

Если же учесть, и необходимые  расходы на:

- приобретение и обслуживание  техники

- информационное обслуживание

- безопасность

- налоги

то уровень расходов можно оценить - 60 000 руб.

Поэтому, для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 5-6 сделок в месяц.

Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:

-    ликвидировать  отдел аренды ввиду его не  рентабельности;

-   оптимизировать   расходы   на   рекламу   и   разработать   рекламную  стратегию фирмы;

-    создание новых  отделов и освоение новых видов  деятельности.

Я считаю, что перспектива  роста для любой риэлтерской  фирмы кроется в освоении новых  видов деятельности, повышении конкурентоспособности  за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности.

В целом предприятие  работает стабильно, при этом можно  отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

 

Глава 3. Совершенствование  деятельности риэлтерской фирмы

3.1. Нововведения  для усовершенствования работы  АН «Лея»

 

Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в первой половине 90-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что если для 1995 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2007 году она стала высокой и сохранится таковой.

Стабилизация числа  сделок и цен на вторичном рынке  жилья является следствием, прежде всего, макроэкономических факторов, основной из них - сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появление в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился. И сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация - выделение слоя со сверхвысокими доходами. За счёт этой дифференциации возрос спрос на элитное жильё. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма ограничен. Серьёзное же расширение спроса возможно либо за счёт повышения уровня доходов и формирования широкого среднего слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счёт активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости. В то же время некоторое повышение спроса в перспективе вполне возможно под воздействием неизбежного в ближайшие месяцы выброса денег в экономику для расшивки кризиса неплатежей и в связи с погашением долгов по заработной плате и задолженности по государственным заказам. Часть этих денег придёт и на рынок недвижимости, но они, очевидно, кардинально ситуацию не изменят, хотя число заявок на покупку под влиянием этого фактора на несколько пунктов поднимется.

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и  существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном  рынке жилья.

При этом если всплеск  предложения на вторичном рынке  в 1991-1993 г.г. был вызван стремительным  ростом цен, то теперь продавцы будут  происходить не столько из возможности  весьма существенного увеличения доходов  за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда - соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлтерских фирм.

В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы - рынок  жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: операции с землей, инвестиционная деятельность, банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса и решение правовых вопросов, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования - создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

Таким образом, основными  направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая  непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Компаниям критически важно научиться в комплексе решать проблему разработки стратегии бизнес-развития вместе со стратегией развития информатизации, обеспечивающей собственно развитие бизнеса.

Стратегическое видение  бизнеса включает понимание миссии компании, рыночных и отраслевых тенденций, осознание собственных сильных  сторон и слабостей и, в конечном счете, определение финансовых целей.

К технологическим тенденциям относятся совершенствование коммуникаций, интеллектуализация продукции и необходимость упрощения ее использования.

Ответственность за стратегию  информатизации лежит на высшем руководстве. Более того, стратегия информатизации должна развиваться, анализироваться и контролироваться высшим руководством. Только ее планирование и реализация относятся к компетенции руководителей департаментов информатизации.

Сам процесс разработки стратегии информатизации, в который  вовлечены высшее руководство и специалисты, должен быть нацелен на поиск ясных ответов на следующие вопросы:

- Как определена стратегия  бизнеса?

- Каково текущее состояние  информационных технологии?

- Поддерживают ли они  стратегию бизнеса?

- Адекватны ли использующиеся  продукты?

- Адекватна ли технологическая  архитектура?

- Достаточна ли квалификация  персонала?

- Насколько корректны  имеющиеся инициативы?

К этой последовательности вопросов необходимо периодически возвращаться по мере реализации выбранной стратегии, которую следует воспринимать как динамически развивающуюся концепцию.

В настоящее время  агентство недвижимости «Лея» находится  в Кировском районе г. N по адресу: ул. Свердлова, 28 и открывшийся в этом году филиал по ул. Мухиной, 1, который находится около магистральной дороги, в одном из крупных районов г. N - Свердловском, т.к. в него входит много микрорайонов от «Юбилейного» до «Синюшиной горы» с высокой плотностью населения. Для удобства людей, и в связи с тем, что агентств в данном районе не так много.

В данном районе сильно развита  дорожная инфраструктура, в том плане, что количество проходящих маршрутов очень велико и много схем их движения: в центр, по кольцевой, по самому Свердловскому району, и в другие районы города.

Исходя из изложенного  при открытии дополнительного офиса  фирмы потенциальные клиенты - жители Свердловского района смогут экономить время и пользоваться всеми видами услуг, которые предоставляет главный офис фирмы.

Так же в сети Интернет фирма имеет сайт - http://leyar.narod.ru/.

Соответственно затраты, сделанные фирмой, минимальны, а  эффект от них - максимален, т.к. услуги внештатного программиста оплачиваются единоразово, а прибавка к зарплате сотрудников может быть минимальна, так как анализ имеющихся данных по рынку жилья так или иначе входит в их обязанности.