Анализ деятельности риелторской фирмы

«Ноу-хау» - знания и опыт технического и управленческого характера (административного, коммерческого и финансового), применяемые в деятельности компании, фирмы и приносящие доход или иную пользу.

Обмен - процесс передачи своего недвижимого имущества и получение вместо него другого, обычно равноценного, со всеми соответствующими правами и обязанностями.

Обязательство - оформленное документально или вытекающее из гражданского законодательства отношение, требующее выполнения определенных действий одного физического или юридического лица в пользу другого, выполнение работ, оплата долга и т.д.

Опека - форма охраны личных и имущественных прав и интересов недееспособных граждан-детей до 14 лет, лишившимся родительского попечения, или лиц, признанных судом недееспособными вследствие Душевного недуга или слабоумия.

Попечительство - правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств.

Реклама - информация о потребительских свойствах и ценах недвижимости для формирования спроса на нее, продвижения на рынок с последующей реализацией.

Риэлтер - юридические и физические лица, прошедшие государственную регистрацию, и занимающиеся предпринимательской деятельностью в соответствии с действующим законодательством на рынке недвижимости с целью извлечения прибыли.

Риэлтерская деятельность - осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения (договора) с заинтересованными лицами деятельность по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Сегодня риэлтерские  фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением платных и бесплатных консультаций в этой сфера, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой документов на недвижимость, подтверждающих то или ионе право. Кроме этого, риэлтерские компании могут оказывать услуги по организации денежных расчетов при совершении сделок с недвижимостью, производить оценку недвижимости. Но необходимо помнить, что на последний вид деятельности должна быть получена отдельная лицензия.

По сути, агентство  недвижимости или частный маклер оказывают своим клиентам следующие  виды услуг:

• посреднические;
• юридические (а иногда и судебные);
• нотариальные;
• кредитные;
• строительные;
• социальные;
• транспортные;
• консультационные;
• банковские;
• оценочные;
• рекламно-информационные;
• страховые;
• охранные;
• проектно-изыскательские (инвестиционные);
• дизайнерско-оформительские.

Благодаря осуществлению развития и становления риэлтерской деятельности происходит развитие и становление самого рынка недвижимости.

1.2. Понятие и особенности  недвижимости

Каждый объект, находящийся  во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную, и, во-вторых, на движимую и недвижимую собственность¹.

В России термин «недвижимое  имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В частности, в своде гражданских законов (т. 10 ч. 1 ст. 384) было записано: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

В 1920-е гг. деление имущества  на движимое и недвижимое было упразднено в связи с отменой частной собственности на землю. Статья 22 Гражданского кодекса РСФСР, введенного в действие в 1923 г., гласила, что национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми их частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов».

В настоящее время  деление имущества на движимое и  недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

Рынок недвижимости в  новейшей истории России начал развиваться 15-17 лет назад, поэтому терминология и понятия в этой области еще  не устоялись. Успешно привлекается опыт стран с развитой рыночной экономикой.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право  распоряжаться   таким   объемом   воздушного пространства над землей,  который  он может разумно  использовать  с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны.

Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. В Российской Федерации не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка. Это пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства СССР и республик от 31.05.1991 г. (ст.4) в связи с установлением частной собственности на землю. Затем этот термин утвержден в Указе Президента РФ от 27.10.1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст. 1) (в настоящий момент утратил силу) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ (ст. 130) 30.11.1994 г.

В повседневной жизни  термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

В России, как и других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (см. табл. 1).

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все  то, что прочно   связано с  землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их    назначению невозможно. В то же время российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (например, воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым   признакам, а по целеустремленности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Выделение недвижимости   из  всего  имущества  обусловлено  рядом весьма серьезных обстоятельств.

1. Объекты недвижимости обладают большой значимостью общественной, социальной ценностью, а потому подлежат усиленной защите государства, закона.
2. Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения.
3. Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.
4. Купля-продажа  недвижимости   значительно отличается от сделок с другими товарами.

Таблица 1

Объекты недвижимости

В теории и практике целесообразно  различать понятие недвижимого  имущества  как  материального  (физического)  объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав².

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего свойства в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая  концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал, размеры и т.д. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и техногенных процессов. В результате подобного воздействия изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых обязательно учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный источник дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых и контролируемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В Российской Федерации законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам, ' предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Когда частная собственность входит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Социальная  роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других особенностей людей. Ведь все, что нужно человеку для достойной жизни, люди получают от земли. Владение объектами недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего слоя³. Каждый   объект   недвижимости   и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимого имущества, и видовые, характеризующие    особенности объектов по однородным признакам.