Бизнес план элитной гостиницы

Все эти виды отдыха и прямо, и косвенно влияют на тип гостиницы, который проявляется:

– в составе помещений, который отражает интересы клиентуры определенного вида туризма (например, для семейного отдыха с детьми нужны игровые комнаты, детское кафе со специальной мебелью и меню и площадки с детскими аттракционами);

– в режиме работы предприятий  питания, развлечений;

– в интерьерах номеров  и общественной зоны;

– в количестве спортивных объектов;

– в наборе основных и  дополнительных услуг.

Набор перечисленных  услуг четко определяет тип гостиницы  как «мини- гостиницы» по международному стандарту.

Особенность мини-гостиницы - большая продолжительность проживания: 120 дней. Это обстоятельство диктует необходимость многообразного предложения услуг, как для взрослых, так и для детей. Мини-гостиница должна иметь системы само обеспечения, включая службу безопасности, противопожарную и медицинскую службу, складское и транспортное хозяйство.

Средняя загрузка для мини-гостиниц - 67% (годовой коэффициент). Многие мировые курорты обращают внимание на конгрессный и деловой туризм (2-й и 3-й по значению сегмент рынка), что вызвано потребностью выравнивания загрузки в межсезонье. Совмещение с бизнес - и конгресс -туризмом увеличивает время пребывания и стимулирует повторные приезды - с целью отдыха.

Одной из важнейших характеристик мини-гостиницы является то, что на подобных территориях обычно создается так называемый "клубный комплекс". Отличительными чертами "клубного комплекса" являются:

1) своя специфика, ориентация  на определенную клиентуру (семья с детьми, молодежь, пожилые люди); в зависимости от этого строится система обслуживания.

В нашем случае акцент делается на семейный отдых с детьми, спорт и развлечения; конгрессный и лечебный туризм для корпоративных клиентов, при этом возникает возможность оптимизации прибыли у предприятий, поставляющих клиентуру для подобного вида отдыха. Начиная с 2003 года предприятия, заключив договор со страховой компанией и перечислив ей, соответствующий договор на оздоровительное лечение имеют право относить вышеуказанные суммы на затраты. При этом размер налогооблагаемой прибыли соответственно уменьшается. Необходимым условиям реализации этой модели является либо наличие медицинской лицензии у сомой гостиницы, либо совместная с медицинско-оздоровительным учреждением эмиссия путёвок установленного образца..

2) предоставление услуг  по принципу "все включено" (all-inclusive):

– приобретая тур в "клубный  комплекс", клиент оплачивает проживание, трехразовое питание, участие в спортивных мероприятиях, бассейны, прокат инвентаря (спортивного и пляжного), услуги инструкторов, дневные и вечерние развлекательные мероприятия и клубы для детей;

– при этом не включены в стоимость и оплачиваются дополнительно: экскурсии, услуги фитнес-центра, услуги по присмотру за детьми, определенные виды спорта (водные лыжи, дайвинг, парусный спорт, серфинг, верховая езда);

3) территория представляет  собой автономный "городок":

– номерной фонд размещается в одном главном корпусе;

– все остальные объекты "разбросаны" по территории, при  этом строго, соблюдается единый архитектурный  стиль (соответствует индивидуальности гостиницы, национальным особенностям).

Рекомендации  по комплексу основных и дополнительных услуг, предоставляемых в гостиницах

Сегодня уже тривиальным  звучит вопрос о предоставлении просто хорошего сервиса. Актуальный акцент - удержать постоянного клиента, предложить ему новые услуги гостиницы, и получить новый срез потенциального рынка. Известно, что цена привлечения новых клиентов обходится в 4-5 раз выше, чем полное удовлетворение потребностей -постоянных.

Надо отчетливо понимать, что главными особенностями высококлассных отелей, резко отличающими их от других гостиниц являются:

А – обеспечение полной и абсолютной безопасности клиентов (причем нужна современная система, которой нет пока в гостиницах Дмититровграда);

Б – водоснабжение  гостиницы - только на уровне мировых  стандартов (вода берется из городской  сети, но проходит полную адаптацию);

В – гостиница имеет  автономную систему энергоснабжения, которая позволяет (если в городе неполадки с подачей электроэнергии) 2-3 дня обеспечивать все потребности.

Отмечается, что именно благодаря особенностям (А) и (Б) в  Москве происходит "бум" элитных  отелей - они пользуются постоянным повышенным спросом. Есть уверенность, что и в Димитровграде существует в них острая потребность. И надо занимать эту нишу рынка как можно быстрее.

Основные требования к элитным гостиницам приведены  в Приложении 2.

Некоторые рекомендации по ценовой стратегии менеджмента и маркетинга

Ценовая стратегия менеджмента  и маркетинга строится с учетом:

– специфики курортных  приморских гостиниц: максимизация доходов  в сезон; минимизация - в не сезон;

– глубокой дифференциации цен по сезонам;

– гибких систем скидок;

– разной системы продаж;

– цены тура, которую  формирует сам клиент, выбирая  из широкой гаммы предложения, состоящую  из примерно 50-ти видов услуг.

 

6. Финансовый план и расчет эффективности реализации проекта

 

Расчет  эффективности инвестиционных проектов в международной практике осуществляется на основе таблицы (формы) "Поток реальных денег" (Кэш-Фло, Cash Flow).

В качестве основных интегральных показателей эффективности  анализируемого инвестиционного проекта  будем использовать:

• срок окупаемости проекта (PBP) (payback period);
• индекс прибыльности (PI) (profitability index);
• чистый приведенный доход (NPV) (net present value);
• внутренняя норма рентабельности (IRR) internal rate of return).

Срок  окупаемости проекта PBP (то же самое - период окупаемости) - время, за которое поступления от производственной деятельности предприятия покроют все затраты, связанные с реализацией проекта, включая затраты на инвестиции, согласования, налоги и рекламу. Срок окупаемости будем измерять в месяцах.

Индекс  прибыльности PI (то же самое - индекс доходности (ИД) или коэффициент чистого дисконтированного дохода (КЧДД)).

Чистый  приведенный доход NPV (то же самое  чистый дисконтированный доход (ЧДД)) - приведенная стоимость будущих  прибылей или денежных потоков, дисконтированных с помощью соответствующей процентной ставки за вычетом приведенной стоимости инвестиционных затрат.

Внутренняя  норма рентабельности IRR (то же самое - внутренняя норма доходности (ВНД), предельная эффективность капиталовложений, процентная норма прибыли, дисконтированный поток реальных денег или финансовая норма прибыли) - норма дисконта, для которой дисконтированная стоимость чистых поступлений от проекта равна дисконтированной стоимости инвестиций, то есть NPV равен нулю. В этом проявляется экономический смысл IRR как дисконтированной "точки безубыточности".

Дисконтирование - приведение разновременных экономических показателей к настоящему (текущему) моменту времени, в связи с тем, что ценность денежной единицы в настоящее время выше, чем в будущем.

-Прямые производственные издержки строительного этапа осуществляются равномерно в течение всего нормативного срока строительства;

• Для расчета основных показателей проекта срок его жизни условно равен 10 годам, из которых 9 месяцев составляют период строительства, согласования и оформления документов, остальные 9 лет и 3 месяца - период получения дохода.
• Налоги на ФОТ и НДС, уплачиваемые в период строительства, включены при расчете сметной стоимости строительства, кроме этого, предполагается возврат НДС после ввода в эксплуатацию объектов и начала получения дохода;
• Налог на имущество и арендная плата на землю посчитаны в соответствии с законодательством РФ и Краснодарского края (ставка налога на имущество - 2,2%, ставка арендной платы по состоянию на текущий момент – 32,97 руб/м².);
• Предполагается применение упрощенной системы налогообложения по ставке 15% от доходов, уменьшенных на величину расходов. Поэтому в расчете нет налогов, заменяемых упрощенной системой;
• Себестоимость одного койко-места принимается равной 280 руб. (по аналогии с уже функционирующими подобными отелями). При этом в стоимость проживания включен завтрак;
• Норму дисконта принимаем 0%, так как реализация проекта предполагается за счет собственных средств;
• В период действия бизнес-проекта предполагаются следующие виды доходов (при этом коэффициент загрузки и стоимость услуг рассчитаны с учетом рыночной стратегии и корпоративных программ, планируемых заказчиком):

- выручка от продажи  основных койко-мест;

- выручка от продажи дополнительных койко-мест;

- выручка от дополнительных  услуг: кафе и сауны.

В таблице 2 представлены прогнозируемые финансовые результаты реализации бизнес-проекта за весь период его действия.

Согласно таблице 2 общий  финансовый результат по бизнес-проекту после компенсации затрат на подготовительном этапе и на строительство, а также текущих расходов по эксплуатации и налогов является положительным и составляет 77783,5 тыс.руб.

 

Таблица 2.

Прогноз финансовых результатов  по бизнес-проекту, срок 10 лет, тыс. руб.

	итого ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД
эксплуатация гостиниц, включая дополнительные места	164 466
дополнительные услуги (кафе и сауна)	39 770
Валовой доход	204 236
Собственный капитал	71 851
Итого доходы	276 087
Расходы (I + II + III)	96 473
Инвестиции	71 823
приобретение, отвод  земельного участка, проектные  работы	14 875
долевое участие  в развитии инфраструктуры города	800
строительство мини-бассейна	626
прямые материальные  затраты	27 938
расходы на оплату  труда рабочих-строителей, включая налоги на ФОТ	4 153
расходы на эксплуатацию  и содержание строительных машин  и механизмов, а также оснастка  объекта спец. оборудованием и  инвентарем	5 663
накладные и прочие  расходы по смете	6 663
расходы на оснастку	11 104
Текущие расходы по эксплуатации гостиницы	9 441
Налоги и сборы	15 209
Налог на имущество	14 616
Налог на землю	593
ПРИБЫЛЬ	179 614
Налог по УСН	24 046
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ	155 567

 

Анализ проведенных  расчетов дисконтированных (приведенных) денежных потоков (см. Приложение № 1) после компенсации всех инвестиционных и текущих затрат говорит о следующем:

• Индекс прибыльности по бизнес-проекту больше единицы и равен 1,71;
• Чистый приведенный доход является положительным и составляет 85 706,89 тыс. руб.;
• Внутренняя ставка рентабельности составляет 67,72%, что значительно превышает существующие среднерыночные условия по долгосрочным кредитам;
• Срок окупаемости при описанных выше нормативных сроках строительства, а также условий загрузки номеров и стратегии продаж составил 57 месяцев или 4 года и 9 месяцев.

 

9. Анализ  рисков

 

Главными факторами, порождающими, основные риски реализации проекта  и создающими реальную угрозу существованию  гостиницы являются:

1. Изменчивость цены на строительные материалы и оборудование.
2. Изменчивость спроса на услуги;
3. Быстрые темпы инфляции, что может привести к увеличению стоимости на оборотные средства;
4. Освоенный рынок услуг, множество конкурентов.

Меры по снижению риска

• Заблаговременное приобретение строительных материалов;
• разработка маркетинговой стратегии;
• разработка системной рекламной компании;
• проведение углубленной проблемной диагностики проекта;
• формирование имиджа гостиницы.

 

 

Заключение

 

При выполнении условий, отраженных в настоящем бизнес-плане, данный проект можно признать эффективным как для всего проекта в целом, так и для отдельных его программ, так как индекс прибыльности больше 1, IRR выше нормы процентной ставки по долгосрочным кредитам, сроки окупаемости приемлемы, величина чистого приведенного дохода положительна.

 

 

Приложение

 

Поток реальных денег (тыс. руб.)

Годовая ставка дисконтирования  в % 0

	Первона-			1-й год
Наименование	чальное					1 квартал												2 квартал											3 квартал
	состояние			1 мес.		2 мес.				3 мес.				4 мес.				5 мес.			6 мес.				7 мес.				8 мес.				9 мес.
1. Поступления от сбыта продукции				0	0				0				0				0			0				0				0				759
2. Прямые производственные  издержки				0	3097				3097				3097				3097			3097				3097				1548,5				0
3. Затраты на сдельную  зарплату				0	319,5				319,5				319,5				319,5			319,5				319,5				159,5				0
4. Поступления от других  видов деятельности
5. Выплаты на другие  виды деятельности
6. Общие (постоянные) издержки				0	0				0				0				0			0				0				0				32
7. Налоги				0	0				7,5				0				0			7,5				0				0				7,5
8. Оперативная деятельность (8=1-2-3+4-5-6-7)				0	-3416,7115				-3424,1298				-3416,7115				-3416,7115			-3424,1298				-3416,7115385				-3416,7115				719,76675
9. Затраты на приобретение  активов				0	0				0				0				0			0				2776				2776				0
10.Другие издержки  подготовительного периода				78375	0				0				0				0			0				626				0				0
11.Поступления от продажи  активов
12.Инвестиционная деятельность (12=11-9-10)				-78375	0				0				0				0			0				-3089,158125				-2776,0781				0
13.Собственный капитал				78375	34165				3424				3424				3424			3424				6506				4484,5				0
14.Займы
15.Погашение задолженности  по кредитам
16.Выплаты дивидендов
17.Выплаты процентов  по займам
18.Банковские вклады
19.Доходы по банковским  вкладам
20.Финансовая деятельность (20=13+14-15-16-17+18+19)				15675	6833				6848				6833				6833			6848				13012				8969				0
21.Баланс наличности  на начало периода (21=22(предыдущего))					0				-0,4230769				-0,6826538				-1,1057308			-1,5288077				-1,788384615				-1,5277115				-1,3955
22.Баланс наличности  на конец периода (22=8+12+20+21)				0	-0,4230769				-0,6826538				-1,1057308				-1,5288077			-1,7883846				-1,527711538				-1,3955				1438,138
Наименование		2 год																	3 год
		1					2				3				4				1				2				3				4
		квартал					квартал				квартал				квартал				квартал				квартал				квартал				квартал
1. Поступления от сбыта  продукции		4 527					5 190				7 143				5 098				4 527				5 190				7 143				5 098
2. Прямые производственные издержки		0					0				0				0				0				0				0				0
3. Затраты на сдельную  зарплату		0					0				0				0				0				0				0				0
4. Поступления от других  видов деятельности
5. Выплаты на другие  виды деятельности
6. Общие (постоянные) издержки		227					239				301				247				227				239				301				247
7. Налоги		1 292					410				410				410				3 305				410				410				410
8. Оперативная деятельность (8=1-2-3+4-5-6-7)		3008,29247					4540,40103				6431,93733				4441,26903				994,631891				4540,401				6431,9373				4441,269
9. Затраты на приобретение  активов		0					0				0				0				0				0				0				0
10.Другие издержки подготовительного периода		0					0				0				0				0				0				0				0
11.Поступления от продажи  активов
12.Инвестиционная деятельность (12=11-9-10)		0					0				0				0				0				0				0				0
13.Собственный капитал		0					0				0				0				0				0				0				0
14.Займы
15.Погашение задолженности  по кредитам
16.Выплаты дивидендов
17.Выплаты процентов  по займам
18.Банковские вклады
19.Доходы по банковским  вкладам
20.Финансовая деятельность (20=13+14-15-16-17+18+19)		0					0				0				0				0				0				0				0
21.Баланс наличности  на начало периода (21=22(предыдущего))		5879,40703					8887,6995				13428,1005				19860,0379				24301,3069				25295,939				29836,34				36268,277
22.Баланс наличности  на конец периода (22=8+12+20+21)		8887,6995					13428,1005				19860,0379				24301,3069				25295,9388				29836,34				36268,277				40709,546
Наименование			4 год					5 год				6 год				7 год						8 год				9 год				10 год
1. Поступления от сбыта  продукции			21 958					21 958				21 958				21 958						21 958				21 958				21 958
2. Прямые производственные  издержки			0					0				0				0						0				0				0
3. Затраты на сдельную  зарплату			0					0				0				0						0				0				0
4. Поступления от других  видов деятельности
5. Выплаты на другие  виды деятельности
6. Общие (постоянные) издержки			1 014					1 014				1 014				1 014						1 014				1 014				1 014
7. Налоги			4 535					4 535				4 535				4 535						4 535				4 535				4 535
8. Оперативная деятельность (8=1-2-3+4-5-6-7)			16408,239					16408,239				16408,239				16408,239						16408,2393				16408,239				16408,23927
9. Затраты на приобретение  активов			0					0				0				0						0				0				0
10.Другие издержки  подготовительного периода			0					0				0				0						0				0				0
11.Поступления от продажи активов
12.Инвестиционная деятельность (12=11-9-10)			0					0				0				0						0				0				0
13.Собственный капитал			0					0				0				0						0				0				0
14.Займы
15.Погашение задолженности  по кредитам
16.Выплаты дивидендов
17.Выплаты процентов по займам
18.Банковские вклады
19.Доходы по банковским  вкладам
20.Финансовая деятельность (20=13+14-15-16-17+18+19)			0					0				0				0						0				0				0
21.Баланс наличности  на начало периода (21=22(предыдущего))			40709,546					57117,785				73526,025				89934,264						106342,503				122750,74				139158,9818
22.Баланс наличности  на конец периода (22=8+12+20+21)			57117,785					73526,025				89934,264				106342,5						122750,742				139158,98				155567,221