Воспроизводство жилищного фонда

     Страховые компании: обеспечивают страхование  предпринимательского риска и имущества.

     Тендерные комитеты: организуют на конкурсной основе торги на получение контрактов на строительство, а также проведение аукционов по продаже незавершенных  объектов государственной собственности.

     Товарные  биржи: осуществляют оптовую продажу строительных и других материалов и оборудования.

     Валютные  биржи обеспечивают свободную продажу  конвертируемой валюты на основе соотношения  спроса и предложения.

     Фондовые (акционерные) биржи: создают рынок  ценных бумаг акционерных и других компаний.

     Консультационные  фирмы: предоставляют объективную  информацию (оценку, консультацию) о  состоятельности производителей (подрядных  организаций), например, при заключении договора, подряда.

     В современных условиях предпринимательство  в строительстве в основном базируется на акционировании капитала, формировании крупных акционерных предприятий, концернов, холдингов. Именно такие организации в строительном бизнесе являются наиболее рентабельными и конкурентоспособными на рынке объектов недвижимости.

     Вместе  с тем, не стоит умалять роль и значение малого бизнеса в строительстве. Практика многих зарубежных стран (Германия, Финляндия, Чехия, Польша и др.) показывает, что малые строительные предприятия выполняют от 40 до 60% объемов строительно-монтажных работ, причем значительную часть этих работ в качестве субподряда у крупных инвестиционно-строительных корпораций, холдингов и т.д. Иначе говоря, малые строительные предприятия группируются вокруг строительных концернов и холдингов, выполняя работы, которые более целесообразны и экономически эффективны для малого бизнеса в строительстве.

     В России малый строительный бизнес находится  еще в стадии становления после  развала строительного комплекса  страны. Многие крупные строительно-монтажные  тресты "рассыпались" на множество мелких приватизированных предприятий, не имеющих материально-технической базы и кадрового потенциала, достаточных для эффективного и качественного выполнения работ.

Поскольку строительные предприятия в современных  условиях функционируют как самостоятельные субъекты рынка объектов недвижимости, в их деятельности появилась заинтересованность в коммерческих успехах, приобретении имиджа, необходимых качественных возможностей в строительном бизнесе, в поддержании конкурентоспособности своей продукции и фирмы в целом. 
 
 
 
 
 
 

     Реконструкция и модернизация жилищного  фонда.

     Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое  строительство, но и реконструкция  и модернизация существующего жилищного  фонда и в первую очередь жилых  домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление. 

     Как показывают зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться  без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом  воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 % реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по экономическим факторам, требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда. 

     Реализация  мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический  эффект. При реконструкции не требуется  нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов, желающих улучшить свое жилье, имеющееся в реконструируемых домах.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Капитальный и текущий ремонт жилищного фонда

     Обслуживание  жилищного фонда включает в себя текущий и капитальный ремонт. Текущий ремонт зданий и сооружений - ремонт, который производится с целью предотвращения дальнейшего интенсивного износа, восстановления исправности и устранения повреждений конструкций и инженерного оборудования зданий и сооружений. Выполнение работ по текущему ремонту производится на основании годовых планов текущего ремонта жилищного фонда. Годовые планы текущего ремонта жилищного фонда формируются жилищными организациями по результатам плановых (общих и частичных) и внеплановых (внеочередных) технических осмотров жилищного фонда, проводимых в соответствии с требованиями СНБ 1.04.01-04 Здания и сооружения. Основные требования к техническому состоянию и обслуживанию строительных конструкций и инженерных систем, оценке их пригодности к эксплуатации, а также по результатам обращений граждан.

       Исходными данными для проведения  текущего ремонта жилищного фонда  являются:

       техническое состояние конструктивных  элементов и инженерного оборудования;

       срок службы конструктивных элементов;

       периодичность проведения текущего  ремонта;

       нормы продолжительности ремонта жилищного фонда;

       наличие финансовых средств.

       Текущий ремонт жилищного фонда  может выполняться силами жилищно-эксплуатационных  организаций или подрядным способом. 

       Годовой план представляет пообъектный  список жилых домов с указанием состава ремонтных работ и сроков их проведения, стоимости текущего ремонта.

       Годовые планы текущего ремонта  корректируются по результатам  весеннего осмотра жилищного  фонда, в случае появления дополнительных  работ при ликвидации последствий  чрезвычайных ситуаций и с учетом поступления обращений граждан по вопросам текущего ремонта жилищного фонда.

     Капитальный ремонт сегодня – это не только комплекс мероприятий, направленных на устранение физического износа конструкций  и возвращение жилому фонду первоначальных свойств, утраченных в процессе эксплуатации. 

       Это и придание жилому фонду  соответствующего времени внешнего  облика, комплексное благоустройство  дворовых территорий с расширением  проезжей части и обязательным  устройством детских площадок, оснащение  инженерного оборудования жилых домов приборами учета и регулирования тепловой энергии, установка в квартирах счетчиков учета расхода газа, холодной и горячей воды.

     К видам работ по капитальному ремонту  многоквартирных домов в соответствии с  этим Федеральным законом относятся:

     1) ремонт внутридомовых инженерных  систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,  водоотведения, в том числе  с установкой приборов учета  потребления ресурсов и узлов  управления (тепловой энергии, горячей  и холодной воды, электрической  энергии, газа);

     2) ремонт или замена лифтового  оборудования, признанного непригодным  для эксплуатации, при необходимости  ремонт лифтовых шахт;

     3) ремонт крыш;

     4) ремонт подвальных помещений,  относящихся к общему имуществу  в многоквартирных домах;

     5) утепление и ремонт фасадов.

     Для того, чтобы дом вошел в региональную (муниципальную) программу  и получил  средства на капитальный ремонт собственникам  необходимо:

     1.      Выбрать способ управления многоквартирным  домом;

     2.      На общем собрании принять  решение о проведении капитального ремонта с указанием элементов общего имущества многоквартирного дома, подлежащего ремонту;

     3.      На общем собрании принять  решение о сборе средств на  капитальный ремонт в размере  не менее 5% от сметной стоимости  работ. 

     Собственникам многоквартирного дома следует учитывать, что Фонд содействия реформированию ЖКХ действует до 1 января 2012 года, затем он подлежит ликвидации.

                 В дальнейшем предполагается, что  собственники жилых помещений в соответствии с Жилищным Кодексом будут нести бремя содержания общего имущества многоквартирного жилого дома, в том числе, проведение капитального ремонта за счет собственных средств.

     В большинстве городов страны потребность  в капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов растёт год от года. Поэтому, наряду с новым строительством и реконструкцией, всё большую значимость приобретает капитальный ремонт жилищного фонда, который позволяет улучшить техническое состояние и, наряду с модернизацией, потребительские качества жилых домов.

     Однако  существующая система управления ремонтным  процессом в городах нашей  страны ориентирована, в основном, на проведение аварийно-восстановительных  ремонтных работ, при которых, как  правило, устраняются отдельные дефекты, но не решается задача планомерного сохранения и улучшения технических и потребительских качеств жилых зданий.

     Данное  положение во многом обусловлено  недостаточным уровнем теоретической  и методологической проработки вопросов формирования экономически обоснованной системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда городов, ориентированной на постепенный переход от практики устранения уже возникших дефектов к проведению профилактических ремонтов, что требует глубоких научных исследований по формированию эффективной системы управления капитальным ремонтом и разработки соответствующих методологических положений.

     Несмотря  на значительный вклад данных учёных, теоретические и методологические проблемы управления капитальным ремонтом как важнейшей составляющей воспроизводственного цикла жилищного фонда, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в нашей стране, а также государственной, региональной и местной политики в данной сфере.

     Проведённый анализ показал, что многие теоретические и практические проблемы управления капитальным ремонтом пока ещё остаются нерешенными. Недостаточно исследованы процессы воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта, проблемы консолидации интересов его участников, не в полной мере определены факторы, влияющие на организацию проведения ремонтных работ. Не разработан механизм принятия и реализации управленческих решений в данной области, отсутствует научно-обоснованная политика проведения капитального ремонта многоквартирных домов в городах. Нерешённость данных и сопутствующих проблем приводит к дублированию управленческих решений и нерациональному использованию ресурсов, затрудняет объединение усилий и средств участников данного процесса, что год от года усугубляет ситуацию с состоянием имеющего фонда страны. Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в стране ежегодно увеличивается, и за 2007 год возросла более, чем на 3 млн.м2. 
 
 
 
 
 
 

     Зарубежный  опыт воспроизводства  жилищного фонда  и возможности его использования в России.

     Важной  особенностью стран с развитой рыночной экономикой в сфере воспроизводства  жилищного фонда является наличие  развитого кредитно-финансового  механизма, позволяющего людям с  невысокими доходами строить или  приобретать комфортабельное жилье. Можно выделить несколько моментов: Во-первых, размеры государственного субсидирования населения на приобретение или строительство жилья увязаны с такими социальными аспектами, как жилищные условия отдельных групп граждан, количество и возраст членов семьи, их доходы. Во-вторых, почти во всех странах сегодня растет доля заемных средств при строительстве или покупке жилья. Решающее значение в механизмах кредитования имеют срок предоставления кредита и величины процентной ставки платы за него. Обычно этот срок составляет 20-30 лет, а плата за кредит в европейских странах 5-6%, в США - 8-10%. Очень важно изучение опыта ипотечного кредитования жилищного строительства с целью трансформации его механизмов в сферу воспроизводства жилищного фонда в России.