Воспроизводство жилищного фонда

      Анализ  зарубежного опыта показывает, что  процессы, происходящие в жилищном секторе экономики в нашей  стране в 90-х годах прошлого столетия, происходили и в западных странах, но несколько иначе и в другие периоды времени. В Великобритании, например, по схожему принципу с нашей приватизацией, в период с 1979 по 1996 годы в соответствии с Законом «О праве на выкуп» свыше 1,6 млн. муниципальных домов было продано их жильцам по цене ниже рыночной. Правительство также поддержало (с согласия жильцов) и добровольную передачу жилых микрорайонов из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций. Благодаря передаче жилья новым домовладельцам возросли инвестиции и изменились методы управления жилищным хозяйством. На наш взгляд, важно в данном случае отметить, что передача домов некоммерческим организациям в Великобритании проводилась в рамках целых микрорайонов, а не отдельно взятых объектов. Существенным фактором также является то, что местные органы власти ответственны за мониторинг состояния всего местного жилого фонда, включая частные владения, и имеют право заставить домовладельцев произвести ремонт здания.

      В Шотландии особенностью программы  обновления является то, что ремонту  подлежит не отдельно взятый дом, а  целый участок жилой застройки, который характеризуется высокой концентрацией жилья низкого качества. В отличие от Шотландии, принятая в России программа капитального ремонта предполагает как раз восстановление отдельно взятых домов. Следует отметить, что на практике в Шотландии сложилось несколько подходов реализации программы «Обновление районов жилой застройки». Два основных, наиболее часто применяемых – это частный и социальный подходы. Частный подход заключается в поощрении местными властями собственников жилых домов в виде различных субсидий и дотаций. Местные власти более лояльны в требованиях, предъявляемых к отремонтированному жилью. Основная идея социального подхода, наоборот, заключается в том, что местные власти активно поощряют создание местных жилищных ассоциаций, которые приобретают и полностью ремонтируют целый дом или несколько домов на участке. Закрепление правового статуса жилищных ассоциаций сыграло значительную роль в программе обновления территорий жилой застройки Шотландии и к 1993 году жилищные ассоциации стали собственниками 48% всех отремонтированных зданий на обновляемых территориях. В некоторых районах применялся комбинированный подход, при котором жилищные ассоциации приобретают часть дома или несколько домов в микрорайоне, а оставшаяся часть ремонтируется собственниками. С 1988 г. ведущее место в жилищном хозяйстве Шотландии заняли «Шотландские Дома», образовавшиеся в результате слияния Шотландской жилищной ассоциации и Жилищной корпорации (рис. 3). Это вневедомственный общественный орган, назначаемый и подотчетный Государственному секретарю по делам Шотландии. «Шотландские Дома» в своей политике делают упор на разнообразные формы владения жильем, что создает рыночную ситуацию в арендуемом жилищном хозяйстве Шотландии. Сегодня роль «Шотландских Домов» меняется, они будут осуществлять роль консультанта по выбору стратегии и вопросам финансирования совместно с органами местной власти и жилищными ассоциациями.

      «Шотландские  Дома» стали основным получателем  средств государственных фондов, предназначенных на содержание общественного жилищного хозяйства. Местные органы власти заключают с ними стратегические соглашения, чтобы привлечь капитальные инвестиции для улучшения жилищного фонда, что обычно связано с передачей фонда.

      Нечто подобное по масштабности и отдаленно напоминающее выше указанную шотландскую программу обновления предполагалось внедрить в России путем реализации федерального закона «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». В настоящее время, на наш взгляд, можно существенно улучшить состояние жилищно-коммунальных объектов в России, беря за основу имеющийся опыт реализации выше указанного закона на практике, учитывая его недостатки и явные преимущества шотландской программы, предусматривающей восстановление всего жилищного фонда, требующего ремонта и реконструкции, а не только финансирование таких работ в отдельных регионах страны по итогам разработки и внедрения местных программ.

      Рис.2. Основной круг обязанностей вневедомственного общественного органа «Шотландские Дома»

      В Германии была разработана общегосударственная концепция комплексной санации жилых зданий, включающая способы и методы реабилитации крупнопанельных строений. При этом уже в самом начале привлекаются к сотрудничеству социологи для разъяснительной работы с каждым квартиросъемщиком, и осуществляется тщательное проектирование и согласование проектов санации со всеми заинтересованными сторонами.  Проведение информационно-разъяснительной работы – принципиально важный этап на пути решения социально значимых задач в жилищно-коммунальном хозяйстве.

      Ввиду того, что ремонт зданий старой индивидуальной застройки, в свое время переданных городом в жилищные предприятия, остается не рентабельным, такие дома продаются частным лицам по невысокой цене. Покупатель, согласно договору купли-продажи (аналогично практикуемой системе в Шотландии), гарантирует их быстрый ремонт, освобождаясь при этом от налогов при покупке такого жилья.

      Рынок управленческих услуг в Германии также функционирует по иным принципам. Для получения разрешения на работу управляющим, претендент получает справку о благонадёжности в органах юстиции и после этого обращается в соответствующее подразделение мэрии, ведающее ремеслами, где при подтверждении профильного образования и справки о благонадежности получает разрешение на работу управляющим – маклером по недвижимости. Задачи и компетенции управляющего исчерпывающе регулируются законом «О праве собственности на жильё». Отношения между собственниками и поставщиками коммунальных услуг, жилищными предприятиями строятся на основании детально проработанной и утвержденной законодательной и нормативно-методической базы в жилищной сфере. В России этот вопрос пока не достаточно проработан, что позволяет брать на вооружение данный немецкий опыт.

      Для Германии характерна холдинговая структура жилищно-коммунальных предприятий, распределенная по видам деятельности, которая позволяет финансировать менее развивающиеся или социально значимые направления за счет более успешных. Это, по мнению авторов, является принципиально значимым, так как в жилищно-коммунальном хозяйстве есть также и такие области, которые с трудом могут быть рентабельными. Если они не подкрепляются нерыночными средствами, то в целом экономика может понести ущерб, многократно превышающий экономию.

      Таким образом, исследовав механизмы воспроизводства  и способы поддержания в хорошем  состоянии объектов недвижимости в  ряде зарубежных стран, предлагается адаптировать отдельные элементы зарубежных систем управления жилищным фондом к российским условиям. Так, например, опираясь на положительный опыт Великобритании, мы считаем целесообразным передавать некоммерческим организациям, созданным жителями для управления их жилищным фондом, не отдельно взятые дома, а группы рядом расположенных домов, то есть микрорайоны. Это не только удобно с позиции взаимодействия местных властей с населением, но и экономически более выгодно, так как такой подход позволяет снижать затраты на управление. По опыту Шотландии мы предлагаем внедрять в процесс реализации программ по реконструкции информационно-разъяснительный этап работы с населением, что позволит снизить социальную напряженность и будет способствовать повышению качества взаимодействия власти и населения. По примеру Германии мы считаем целесообразным использовать холдинговую структуру жилищно-коммунальных предприятий, распределенную по видам деятельности, для финансирования менее развивающихся или социально значимых направлений за счет более успешных.

      Изучение  зарубежного опыта показало, что объем государственных вложений в жилищное строительство в зарубежных преуспевающих странах гораздо выше, чем в России, что еще раз указывает на необходимость снижения рисков и на проработку вопросов функционирования системы организационно-экономического управления в ЖКХ. Главной отличительной от Российской практики особенностью за рубежом является передача жилищного фонда из собственности местных органов власти в собственность некоммерческих ассоциаций целыми микрорайонами, а не отдельно взятыми квартирами или домами. Программы обновления жилой застройки также ориентированы на ремонт целых участков жилой застройки, которые характеризуются высокой концентрацией жилья низкого качества. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение

Проводимые реформы  жилищной сферы тесно связаны с преобразованиями во всей национальной экономике, так как жилищная сфера представляет собой важнейший ее сектор и включает в себя огромный социально-экономический потенциал страны. Особая значимость жилищной сферы как составной части экономики городов предопределена их ключевой ролью в системе расселения граждан страны и в ее социально-экономическом развитии.

 С материально-вещественной  точки зрения жилищная сфера  представляет совокупность природных  и созданных человеком материальных  жилищных благ. С социально-экономической точки зрения жилищная сфера - совокупность отношений, складывающихся в городском сообществе по поводу приобретения, владения и пользования жильем. Значимость жилищной сферы многогранна.

Для обеспечения  бесперебойной эксплуатации основных фондов жилищной сферы необходимо их непрерывное возобновление, то есть воспроизводство. Воспроизводство жилищного фонда является одной из важнейших задач жилищной политики, имеющей долгосрочные социальные и экономические последствия. В общем смысле воспроизводство представляет собой единый системный процесс производства материальных продуктов и услуг, их распределения, обмена и потребления, протекающий в постоянном повторении и возобновлении. Процесс воспроизводства жилищного фонда может быть реализован посредством нового жилищного строительства, проведения капитального ремонта, модернизации и реконструкции существующих объектов.

Жилищный фонд, принадлежащий государству, юридическим  лицам негосударственной формы  собственности и физическим лицам, производит поток жилищных услуг. Количественно он оценивается суммой квартирной платы от сдачи жилья в наем и затратами, связанными с эксплуатацией и амортизацией жилья, используемого собственниками квартир и домов для личного потребления. Ежегодно поток жилищных услуг прирастает за счет ввода в эксплуатацию новых домов. Его величина определяется не только количеством общей площади, но и качественным состоянием жилищного фонда.

Проведение  эффективной жилищной политики невозможно без определения и оптимального сочетания объемов расширенного и простого воспроизводства жилищного фонда, обеспечения их соответствия экономическим возможностям и потребностям общества. Рост объемов строительства жилья не должен приводить к ухудшению экономической ситуации в обществе и снижению благосостояния населения. Необходимо обеспечить, чтобы улучшение жилищных условий семей, имеющих относительно высокие доходы, сопровождалось адекватной жилищной фильтрацией. Накопление капитала гражданами путем приобретения второго и третьего жилища не должно осуществляться за счет государственной поддержки.

На протяжении последнего десятилетия улучшение  жилищных условий граждан в основном осуществляется за счет нового строительства  и, как правило, на свободных территориях. Однако это не единственный и не самый эффективный путь, особенно в условиях перехода к рыночной экономике. Опыт стран дальнего и ближнего зарубежья свидетельствует о том, что достаточно успешно можно решать жилищную проблему посредством повышения качества существующего жилищного фонда, его реконструкции и модернизации. Эффективность этих форм воспроизводства жилья значительно возрастает, если они включают мероприятия по утеплению зданий и сокращению потребления топливно-энергетических ресурсов и воды, обеспечивающих снижение эксплуатационных затрат.

Основной функцией государства является создание условий  для эффективного (воспроизводства  жилищного фонда. Стимулирование притока  в жилищную сферу внебюджетных ресурсов и прежде всего средств граждан. Введение порядка, обеспечивающего равные и благоприятные условия доступа к земельным участкам, а также объектам незавершенного жилищного строительства, гражданам-застройщикам и субъектам хозяйствования всех форм собственности. Также на себя государство должно взять защиту прав потребителей жилищной услуги и жилища как предмета собственности. При этом необходимо обеспечивать не только контроль за качеством проектирования, строительства и эксплуатации жилых домов, но и регламентирование деятельности профессиональных застройщиков (дивелоперов), направленное на недопущение в ней недобросовестных действий. Государство должно гарантировать гражданам проживание в жилье, которое соответствует требованиям безопасности и нормативному уровню благоустройства. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 (в ред. Федеральных законов от 12.01.96 №9-ФЗ, от 21.04.97 № 68-ФЗ, от 10.02.99 № 29-ФЗ, от 17.06.99 № 113-ФЗ, от 08.07.99 № 152-ФЗ) //
2. Закон РФ “Об основах федеральной жилищной политики” от 24.12.92 № 4218-1( с изм и доп. От 06.05.03 № 52-ФЗ)
3. Герчикова И. Н. Менеджмент ЖКХ: Учебник, 2-е изд. – М.: Банки и биржи. ЮНИТИ, 2003.
4. Дурович А.П. - Маркетинг в жилищно-коммунальной деятельности. - Минск, 2001.
5. Менеджмент. Учебник. Издание 2-е, переработанное и дополненное. Под редакцией к.э.н., А.С. Булатова. – М.: Экономика, 1999.
6. Экономика жилищно-коммунального хозяйства города: Учебное пособие. – М.: Издательство ВЛАДОС-ПРЕСС, 2005.
7. Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Учебное пособие. Под редакцией Ю.Ф. Симионова. – М.: ИКЦ «МарТ», 2004.
8. Экономика предприятий ЖКХ/ Под ред. Волкова П.Н., Акуленко Н.В., Елизарова С.Н. и др. – М.: Инфра-М, 1998.
9. Евдокимов Н.С. Реформы ЖКХ в Хабаровском крае // Проблемы теории и практики управления. – 2001. - №1 – С. 62-70.
10. Евдокимов Н.С. Проблемы ЖКХ Хабаровского края // Проблемы теории и практики управления. – 2001. - №3 – С. 30-42.