Сегментирование рынка недвижимости

Введение.

Сегментирование рынка недвижимости

Последовательное  развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований. Иначе говоря, словом, наиболее весомым и значимым показателем состоятельности инвестиционного проекта на рынке недвижимости является состоятельность рыночного исследования, на основе которого данное решение принимается.

Сформулированная  выше постановка вопроса должна кардинальным образом изменить существующую в России практику выполнения анализа рынка.

В настоящее время  существует широкое разнообразие услуг  на рынке недвижимости, рассчитанное на различные уровни требований потребителей, их возможностей и дохода.

Объектом данного  исследования стало одно из агентств недвижимости города Екатеринбурга (Малышева 116)– «Служба недвижимости города», основным видом деятельности которого является: 
• Продажа квартир в Екатеринбурге  
• Продажа коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге 
• Продажа загородной недвижимости 
• Покупка квартир в Екатеринбурге и Свердловской области 
• Аренда квартир, офисов, нежилых помещений в Екатеринбурге 
• Ипотечное кредитование  
• Юридические услуги

• Инвестиционные проекты.

Целью исследования стали разработка концепции деятельности агентства на основе выявления целевых сегментов потенциальных потребителей, определение их требований и системы предпочтений. Процесс исследования проводился в несколько этапов.

Этапы исследования:

1. Предварительное выделение рыночных сегментов.
2. Разработка опросного листа (анкеты).
3. Проведение опроса. Сбор информации с других источников.
4. Оценка и интерпретация результатов.
5. Выбор целевых сегментов рынка.

 

1.Предварительное выделение рыночных сегментов

Для первоначальной оценки целесообразности выхода на новый  рынок следует провести его сегментирование. Процесс разбивки на группы производится по демографическому принципу (сегментирование по уровню дохода зачастую позволяет определить тип приобретаемого жилья и характер сделки).

Были намечены следующие основные группы потенциальных  потребителей:

• лица с низким доходом (покупка или аренда 1-комнатных квартир и 
  комнат, дач);
• лица со средним доходом ( в основном покупка квартир, домов);
• лица с высоким доходом (покупка элитарного жилья и коттеджей).

Разработка опросного листа

После выделения  основных факторов и их группировки  был разработан следующий макет  опросного листа:

1. Обращение к респонденту.
2. Объяснение цели опроса.
3. Рабочее поле.
4. Ряд вопросов персонального характера.

При формулировке вопросов был использован «смешанный»  тип вопросов, т.е. перечислены возможные варианты ответов, которые дают респонденту возможность высказать свое оригинальное мнение (анкета – вопросы 5 и 6). Для самых актуальных вопросов предпочтительна «открытая форма», так как при разработке «закрытых» вопросов невозможно предугадать все варианты ответов (анкета, вопрос 10).

Наиболее важные и сложные вопросы были размещены  в центре рабочего поля. При их формулировке по «закрытому» типу был использован метод ранжирования (8-й вопрос анкеты), т. е. респондент ранжировал приоритетность той или иной характеристики, обсуждаемой в вопросе. В некоторых вопросах была использована шкала Лайкерта, которая дает несколько вариантов ответа, от самого негативного через несколько промежуточных степеней (вопрос 2 прилагаемой анкеты).

Заканчивается опросный лист несколькими вопросами персонального  характера.

Анкета

Господа!

Агентство недвижимости «Служба недвижимости города» свидетельствует вам свое уважение и сообщает, что проводит опрос на рынке недвижимости с целью выяснения потребностей покупателя в сфере жилой, загородной и коммерческой недвижимости .

Сегодня мы обращаемся к вам с просьбой принять участие в опросе покупателей, проводимом службой маркетинга организации.

Ваши  оценки, наблюдения и предложения  окажут существенную помощь в нашей деятельности.

С учетом вышеизложенного убедительно просим вас ответить на вопросы анкеты.

Заранее Вам признательны!

1. Как вас зовут…………………………………………………………………………..
2. Номер телефона………………………………………………………………………
3. Какую квартиру Вы имеете (укажите, пожалуйста, тип и количество 
   комнат)? 
4. Удовлетворены ли Вы качеством своего жилья?

1. полностью устраивает;

Б) не совсем;

2. совсем не устраивает.

3. Планируете ли Вы в скором времени улучшить свои жилищные 
условия?

А) нет (далее вопрос 9);

Б) да;

4.  Каким способом Вы планируете сделать это?

1. обмен; 
              Б) покупка;
2. строительство; 
              Г) аренда;

Д) получение по наследству;

Е) Ипотека

Ж) другое 

5.  Какой тип жилья Вы предпочли бы приобрести:

А) хрущевку;

Б) брежневку;

В) сталинку;

Г) улучшенной планировки;

Д) элитарную  квартиру;

Е) коттедж.

Ж) Дачу для постоянного  проживания.

6. Какой  район города Вы выбрали бы  для места жительства:

А) центр;

Б) ВИЗ;

В) Ботанический;

Г) Химмаш;

Д) Юго-Западный; 

Е) Уралмаш, Эльмаш;

Ж) ЖБИ;

3) Заречный;

И) Академический

К) УНЦ

Л) Химмаш

М) Птицефабрика

Н) другой район……………………………

О) вне города (укажите где) 

 

7. Как Вы предпочитаете купить квартиру:

A) через агентство;

Б) по объявлению в газете;

В) воспользуюсь услугами маклера;

Г) через интернет

8. Что для Вас особенно важно при принятии решения о покупке 
жилья (проставьте баллы от 1 до 5, где 1 - не важно, 5 - очень важно): 

А) цена;

Б) состояние  объекта;

B) размеры и планировка;

Г) наличие телефона;

Д) удаленность  от центра города;

Е) транспортные связи;

Ж) престижность;

3) экологическая  чистота района;

И) наличие и  тип охранной сигнализации;

К) год постройки  дома.

Л) Наличие коммуникаций

9. Оставьте, пожалуйста, следующую информацию о себе:

А) возраст 

Б) пол 

В) род занятий ____________

Г) состав семьи (количество человек);

Д) ежемесячный  доход (в рублях) на одного члена  Вашей семьи:

• до 2000 руб.
• 2000-5000 руб.
• 5000-10000 руб.
• свыше 10000 руб.

10. Укажите, пожалуйста, что еще является для Вас важным в вопросах покупки жилья?

11. Рассматривали  ли вы недвижимость, как инвестиции  или инвестиционные проекты.

А). Да

Б). Нет

12. Хотели  бы вы, чтобы мы сообщали об  интересных, выгодных инвестиционных  проектах?

А). Да

Б). Нет

 

Благодарим  за помощь!

 

 

 

 

 

 

 

 

Проведение опроса

Опрос был проведен на основе очного заполнения анкет  представителями целевых групп.

В опросе приняли участие 20 респондентов. Репрезентативность выборки обеспечивалась процедурами случайного отбора респондентов и соответствием социально-демографической структуры выборки и структуры генеральной совокупности исследуемого контингента потребителей. А так же использовалась информация из Уральской Палаты Недвижимости с аналитикой на 2013 год и статистическими данными за 2012 год. Данные из администрации города, а так же аналитика других агентств недвижимости г. Екатеринбурга.

Расширенный анализ рынка  жилья Екатеринбурга. Итоги 2012 г. и  прогноз на 2013 г.

Одной из основных тенденций  последних полутора лет стал рост объемов строительства. В прошлом  году рынок вышел по этому параметру  на докризисный уровень. Остается он на нем и сегодня, не смотря на то, что уже два года подряд объемы ввода оказываются рекордными, то есть превышают 1 млн. кв. м. Так с января по декабрь 2012 года, по данным администрации Екатеринбурга, в городе было сдано в эксплуатацию 1 050 600 кв. м, в том числе 899 200 кв. м – жильё в многоквартирных домах.

 
Причинами того, почему объемы строительства остаются высокими не смотря на большие объемы ввода стали активизация застройщиков, выводящих на рынок всё новые проекты, и увеличение темпов строительства. Если во время кризиса скорость, с которой велись работы в районе Академический, являлась уникальной для местного рынка и недостижимой для большинства его участников, то сегодня многие компании демонстрируют аналогичные показатели организации строительного процесса, пусть и на меньших объёмах. Высокие темпы строительства стали главным инструментом удержания на «нужном» уровне объёмов строительства и ввода. Кроме того, это, безусловно, благоприятный фактор для сегмента строящегося жилья, который повышает общее доверие покупателей ко всем участникам рынка.

 
Что еще характерно для нынешнего  этапа – низкая доля замороженных проектов. Сегодня она не превышает 5 % от объемов строительства. Если говорить точнее – работы приостановлены, и  не ведутся уже давно, лишь на нескольких проблеммных площадках. Сейчас это лишь 105 тыс. кв. м из почти двух миллионов находящихся на той или иной стадии строительства. 
В результате описанных выше процессов на первичном рынке жилья за последний год заметно вырос объем предложения. Причем одной из главных тенденций стала ориентация на массового покупателя, то есть увеличение числа проектов класса «эконом». На рынке стало больше компактных квартир и функциональных планировок. Отдельные новостройки всё чаще начинают конкурировать за покупателя с локальным вторичным рынком жилья. Территориальное расширение застройки также способствует развитию эконом-класса. В этот процесс все активнее вовлекаются на только пригородные территории, но и города-спутники. 
Если говорить подробнее о территориальном распределении объемов строительства, то надо отметить его неравномерность. Основная доля возводящегося жилья (около 70%) сосредосточена в южных районах города и здесь можно говорить как о территориальной, так и качественной конкуренции. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в этом направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы. В то же время во многих других районах города конкуренция по-прежнему слабая – там возводится один-два дома. Такой дисбаланс, безусловно, не идет на пользу развитию северных территорий города.

 
Что касается спроса, то он сегодня  остается на очень высоком уровне. В качестве иллюстрации можно  привести данные Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии  по Свердловской области. Из них следует, что за 12 месяцев прошедшего года на вторичном рынке в городе было зарегистрировано сделок купли-продажи  с квартирами даже чуть больше, чем  в 2011 году. Правда рекорд был превышен только на 1 %. 
Говоря о ценовой ситуации, надо отметить, что, не смотря на высокий спрос и обновление исторических рекордов, она сегодня оказывается даже более «спокойной», чем в 2011 году. За весь 2012 год на первичном рынке рост стоимости жилья в среднем по городу составил только +7% (тогда как в предыдущем году +10 %), а на вторичном не превысил +10% (в 2011 году – более +15 %). В абсолютных показателях средняя цена предложения на вторичном рынке сегодня составляет около 70 800 руб./кв. м, а на первичном – 57900 руб./кв. м.

 
Умеренный рост цен на фоне стабильно  высокого числа сделок объясняется  в первую очередь ростом числа предложений на вторичном рынке и повышением конкуренции в сегменте новостроек. За 2012 год объем предложения на вторичном рынке вырос на 27%, а на первичном рынке число квартир на продажу увеличилось не менее чем на 20%. Все это дает широкие возможности выбора для покупателей и не позволяет продавцам неоправданно завышать цены. Кроме этого, применительно к рынку новостроек следует учитывать и изменение структуры предложения - на рынке стало больше квартир на начальном этапе строительства, с более низкой ценой.