Сегментирование рынка недвижимости

Динамика цен на садовые участки  в разбивке по ценовым сегментам

 

 

 

  

 

 

Оценка и интерпретация результатов

В результате статистической обработки собранных данных были определены:

• требования отдельных групп потребителей к услугам агентства не 
  движимости;
• степень схожести требований потребителей, относящихся к одному 
  сегменту;
• наличие внутри предварительно намеченного сегмента потребителей, предъявляющих особые требования;
• степень различия требований потенциальных потребителей, относящихся к разным сегментам.

В результате обработки  анкет была получена следующая информация:

1. 70% респондентов высказали потребность в улучшении жилищных условий, но лишь 30% предъявляют платежеспособный спрос на жилье.

2. При принятии решения о покупке решающим фактором оказалась 
   «цена» и «удаленность от центра города».
3. В зависимости от способа улучшения жилищных условий удалось 
   выявить три основные группы респондентов (рис. 13).

• тех, кто планирует участвовать в долевом строительстве (20%),

• тех, кто собирается купить квартиру (40%),
• тех, кто надеется обменять уже имеющуюся (10%),
• тех, кто хочет приобрести загородную недвижимость (30%)

 

4. Если анализировать  распределение ответов в зависимости  от пола респондентов, то мужчины в большей степени, чем женщины, ориентированы на покупку жилья.

При оценке выбора района места жительства мнения разделились следующим образом (рис. 14).

40% опрошенных изъявили желание поселиться в центре;

10% – в Ботаническом;

10% – на ВИЗе;

по 10% – на Уралмаше, ЖБИ и в Юго-Западном;

и 30% – за городом.

5. Наиболее распространенным  предложением, содержащимся в ответах на открытые вопросы, явилось обеспечение возможности покупки жилья с различными способами оплаты.

По результатам  обработки проведена сегментация рынка исходя из трех наиболее важных критериев:

• уровня доходов потребителей;
• способа улучшения жилищных условий;
• района места жительства.

Рис. 14. Распределение ответов  респондентов в зависимости  
от выбора районов места жительства

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Выбор целевых сегментов рынка

Поскольку ресурсы  агентства ограничены, в данном случае ему следует сосредоточить усилия на разработке нового вида услуг нескольким сегментам рынка. Это даст компании возможность удержать свои позиции на рынке и увеличить уровень дохода компании.

При этом следует  выбрать такое направление деятельности, которое еще недостаточно развито в нашем городе это разработка и продвижение различных инвестиционных проектов которые будут интересны инвесторам(потенциальным покупателям). Например, это может быть вложение денег в новостройки с целью их дальнейшей перепродажи, или просто выгодное вложение инвестиций т.к квартиры в новых домах пользуются спросом и в перспективе спрос на недвижимость не упадет, т.к в город идет постоянный поток людей которые приезжают из области и других регионов. Так же нужно уделить внимание на загородную недвижимость т.к в последнее время замечена тенденция в увеличении спроса на загородную недвижимость (дома, дачи, коттеджи) дома и коттеджи рассматривают люди с более высоким доходом, а дачи та часть населения которая приезжает в город из области, это связано с тем что на данный момент стоимость недвижимости в саду порядком дешевле чем земля. Пример: Стоимость дачи в хорошем состоянии в черте города, почти со всеми коммуникациями и возможностью прописки варьируется от 1200000 до 1600000 рублей площадью от 35м² …, тогда как стоимость однокомнатной квартиры варьируется от 1500000 до 3000000 в зависимости от состояния, площади и района. Таким образом, агентство должно сосредоточить свое внимание на двух сегментах рынка

жилой недвижимости: для лиц с высокими доходами, предпочитающих участвовать в долевом строительстве, или же покупающих квартиру, или тех кто хочет инвестировать деньги, а так же на садовых участках, т.к в последнее время их стали использовать как жилой фонд.

 

 

Конкурентный анализ рынка недвижимости

Формирование  и развитие рынка недвижимости невозможны без наличия структур и услуг, обеспечивающих его функционирование.

Для нормальной деятельности рынка наибольшее значение имеют те структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Большое значение для становления рыночных отношений в сфере недвижимости имеет наличие информации самого различного характера – профессиональной, рекламной, справочной, экономической, правовой и деловой.

Среди профессиональных участников рынка недвижимости наибольший удельный вес занимают посреднические организации – риэлтерские фирмы. Эти фирмы действуют в основном на вторичном рынке, однако постепенно они начинают принимать все более активное участие и в операциях на первичном рынке недвижимости.

Риэлтерские фирмы подразделяются на три группы:

1. Крупные фирмы отличаются, прежде всего, значительным штатом сотрудников, обширной базой данных, сформировавшейся структурой управления и большим количеством регулярно осуществляемых сделок с недвижимостью (30-50 сделок в месяц). Эти фирмы уделяют большое внимание созданию положительного имиджа в обществе, для чего проводят активную рекламную политику. Они стремятся развивать деловые контакты с муниципальными структурами и принимают деятельное участие в работе профессиональных объединений участников рынка. По мере развития фирмы этой группы диверсифицируют свою деятельность и начинают инвестировать средства в новое строительство, в создание средств массовой информации (газет, журналов, информационных агентств и т.д.), выпускать жилищные сертификаты и другие ценные бумаги, занимаются строительством, реконструкцией и ремонтом объектов.

2. Средние фирмы заключают 10-20 сделок в месяц, они так же, как и 
   фирмы первой группы, гарантируют клиентам юридическую чистоту подготовленных ими сделок, обеспечивают сжатые сроки оформления сделок, 
   проводят дилерские операции. Их рекламная тактика направлена на конкретные объекты и на получение эффекта среди определенных групп населения.
3. Группа мелких фирм постоянно уменьшается, так как многие из них 
   оказываются не  в  состоянии  соответствовать тем  требованиям,  которые 
   предъявляют к ним муниципальные власти при лицензировании. Деятельность мелких фирм – это по существу организованная и зарегистрированная 
   форма деятельности частных маклеров. Они имеют небольшой оборот, работают в большинстве случае по конкретным заказам и ограничиваются функциями посредников.

Большинство риэлтерских фирм действует на рынке жилья, который представляет собой наиболее развитый сегмент рынка недвижимости. Количество фирм, реально работающих на рынке нежилых помещений, невелико, еще меньше фирм занято операциями с земельными участками.

Рынок, на котором  действуют риэлтерские фирмы, можно отнести к его организованным формам. Вместе с тем продолжает существовать стихийный рынок недвижимости, на котором действуют маклеры-индивидуалы.

Эту часть рынка  отличает существенный разброс цен, в отличие от среднерыночных, и правила, которые устанавливают для себя участники сделки. По мере становления цивилизованного рынка недвижимости, на котором будут действовать профессионалы, имеющие лицензию и прошедшие сертификацию, доля стихийного рынка будет уменьшаться, так как гарантия риэлтерских фирм намного ценнее.

В данной главе  при оценке конкурентоспособности  агентства недвижимости я, прежде всего, буду принимать во внимание крупные риэлтерские компании, так как именно они составляют конкуренцию агентству  
«Служба недвижимости города»

Исходные  данные: агентство недвижимости «Служба недвижимости города» занимается выполнением всех видов операций на рынке недвижимости. Приоритетным видом деятельности агентства являются:

• Продажа квартир в Екатеринбурге  
• Продажа коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге 
• Продажа загородной недвижимости 
• Покупка квартир в Екатеринбурге и Свердловской области 
• Аренда квартир, офисов, нежилых помещений в Екатеринбурге 
• Ипотечное кредитование  
• Юридические услуги

• Инвестиционные проекты.

 операции  на рынке жилой недвижимости. Именно этот срез ее деятельности я и исследую.

Ниже, в табл. 23 приводятся значения основных показателей  конкурентоспособности фирмы «Служба недвижимости города».

 

Таблица 23

Основные показатели конкурентоспособности  фирмы «Служба недвижимости города»

Конкурентный фактор	«Служба недвижимости города»
Средняя цена 1 м2.	40000-50000 рублей
Срок поиска вариантов	7 дней
Спектр услуг	5 баллов по пятибалльной шкале
Качество выполненных услуг	5 баллов по пятибалльной шкале
Отношение к клиенту	5 баллов по пятибалльной шкале

Задача: Выяснить конкурентные преимущества и недостатки исследуемой фирмы.

Используемая  информация: справочник «Дубльгис - Екатеринбург».

Мною были выбраны  агентства недвижимости и квартирные бюро, покрывающие (предположительно покрывающие) тот же сегмент рынка, что и наша фирма, а именно рынок квартир г. Екатеринбурга. Таковых оказалось 50, в мою выборку попали лишь 14 адресов, что связано как с несоответствием номеров (агентство переехало), так и с тем, что номер вообще не отвечал.

Моей целью  было узнать те же самые параметры, которые приведены выше по «Службе недвижимости города». В результате была получена таблица данных, которые означают следующее (табл. 24).

Стоимость 1 м².

Сроки поиска вариантов - максимальная цифра из названных.

Спектр  услуг по 5-балльной шкале: 0 – нет сопутствующих услуг;  
1 – только оформление юридической документации; 2, 3 – небольшой выбор;  
4 – приличный выбор; 5 – разнообразие услуг (вплоть до ремонта приобретенного помещения).

Качество  выполнения заказа по 5-балльной шкале: 0 – волокита и несоответствие требованиям; 1 – небрежное выполнение; 2, 3 – удовлетворительное качество; 4 – хорошее качество (но не соблюдены сроки); 5 – выполнение качественных услуг в оговоренные сроки.

Отношение к клиенту оценивалось по 5-балльной шкале:

5 – приветливость, ответы четкие и быстрые;

4 – приветливость, но ответы нужно долго ждать из-за некомпетентности диспетчера;

3 – то же при отсутствии доброжелательности;

2 – ответы неточные, их долго ждать, незаинтересованность;

1 – по всем параметрам неприятное общение;

0 – крайняя степень, просто хамство.

Таблица 24

Данные по фирмам-конкурентам  на рынке недвижимости г. Екатеринбурга

Агентство   недвижимости	Стоимость 1м2  площади, $	Срок поиска вариантов, недели	Спектр   услуг	Качество выполнения услуг	Отношения к клиенту
УПН	300	1,5	4	5	5
НАХОДКА	250	2	3	4	4
ДИАЛ	400	1	5	5	5
Малахит	550	1,5	3	4	4
НОВОСЕЛ	270	1,5	4	4	4
Северная казна	230	2	4	5	4
Купе	300	1	5	4	5
Ярмарка	310	1,5	3	3	2
Апартамент	350	3	3	1	3
Диалог плюс	400	3	2	4	3
Ваш дом	400	3	3	3	1
Аэлита	450	3	3	1	3
БТИ	550	2	3	3	4
Вест	470	2	4	3	2
«СНГ»	580	1	5	5	5