Управляющая компания: назначение, функции, целевая структура, конкурсный отбор

снизить себестоимость услуг;

определить и разграничить баланс интересов всех субъектов жилищно-коммунального комплекса;

улучшить техническое состояние объектов управления и качество обслуживания всех категорий потребителей;

обеспечить прозрачность использования финансовых и других видов ресурсов для всех субъектов;

придать системе управления адаптивный характер;

обеспечить занятость работников муниципальных и государственных предприятий жилищно-коммунального профиля, использовать их кадровый потенциал;

сформировать благоприятные условия для вовлечения малого бизнеса в ЖКХ с упрощенной формой налогообложения и малой долей управленческих расходов в структуре себестоимости выполняемых ими работ). Внедрение приведенной системы управления жилищным фондом способно создать полноценный рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса территории и обеспечить почти стопроцентный приход частного предпринимательства на рынок ЖКХ, а также конкуренцию управляющих организаций за получение заказа на выполнение работ; управдомов - за подряд по управлению и обслуживанию конкретного жилого комплекса; подрядчиков за право получения заказа от управляющей организации или управдомов на выполнение технического обслуживания, ремонта конструктивных элементов здания или внутридомового оборудования, объектов благоустройства, вывоз твердых бытовых отходов.

Для осуществления ухода за многоэтажными домами их жильцы могут обращаться  в управляющие компании ЖКХ.

Жильцам предоставляется возможность выбора управляющей компании. Такой выбор производится на общем собрании жильцов, каждый из которых имеет право голоса в решаемом вопросе.

Определившись с выбором, жильцы дома заключают договор с управляющей компанией, и с этого момента все тяготы по его обслуживанию (ремонт, эксплуатация инженерных сетей, уход за придомовой территорией) ложатся на компанию.

Если возникает ситуация, что предоставление какой-то услуги становится невозможным, управляющая компания обязана проинформировать об этом жильцов дома не позднее, чем за сутки. Если возникновение такого рода неудобств, связано с проведение ремонта, объявление должно появиться на доступных для обозрения жильцов за 10 дней.

После заключения договора, на управляющую компанию ложится обязанность круглосуточно отвечать за снабжение горячей и холодной воды, подачу электричества, исправность работы системы водоотведения.  
Поэтому подписание договоров с ресурсоснабжающими организациями – прямая обязанность управляющей компании. Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая будет принимать заявки от жителей дома на срочный выезд, в результате поломки одной из систем снабжения дома.

Таким образом, обязательство управляющей организации по договору управления многоквартирным домом связано с осуществлением ею предпринимательской деятельности. Её ответственность строится на началах риска и наступает независимо от наличия вины. Единственным обстоятельством, которое может служить основанием освобождения управляющей организации от ответственности за нарушение своих обязательств, по общему правилу является невозможность их исполнения, наступившая вследствие непреодолимой силы.

Немаловажным будет при заключении договора управления жильцам обратить внимание не только на указание перечня (объема) работ, выполняемых со стороны управляющей компании, но и на процедуру отчетности о деятельности компании перед жильцами. Ведь в том случае, если порядок предоставления отчета не указан в договоре, управляющая компания может представлять отчет только по мере выполнения обязательств либо по окончанию действия договора. При этом обязанность отчета управляющих компаний перед собственниками многоквартирного дома закреплена в статье 162 Жилищного кодекса РФ, где указаны и сроки подачи подобного отчета – ежегодно на протяжении первого квартала подается отчет по итогам прошлого года. 

Мотивация для регулярного и грамотного отчета управляющей компании перед жильцами многоквартирного дома должна присутствовать и со стороны самой компании, и со стороны собственников помещений в доме. Это служит основой для осознания собственниками стоимости содержания дома, втягивания их в процесс принятия решений, доверия к организации управления и удовлетворенности ее профессионализмом в интересах заказчиков. Именно поэтому очень важно, чтобы организации не пренебрегали своими прямыми обязанностями отчета, а жильцы приходили на собрание с целью заслушать, обсудить и утвердить отчет. 

Отчет должен быть представлен управляющей компанией на общем собрании собственников жилых помещений, при этом все они должны быть оповещены о проведении данного мероприятия заблаговременно.

Со временем эксплуатации жилого дома возникает необходимость проведения соответствующих ремонтных работ. Согласно части 2 статьи 158 Жилищного кодекса РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений управляющей организации, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Процедура проведения общего собрания среди собственников помещений, в том числе по проведение тех или иных ремонтных работ,  в  многоквартирном доме регламентирована ст.ст. 44 - 48 Жилищного кодекса РФ. 

Стоит отметить, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ч.6 ст.46 Жилищного кодекса РФ).

Для каждого собственника должна быть доступной и открытой любая информация, которая может касаться деятельности управляющей компании

Согласно п. 10 ст.161 Жилищного кодекса РФ управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ, а также о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.

Во исполнение названных положений 9 октября 2010 года вступило в силу  Постановление  Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731  «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность   в сфере управления многоквартирными домами». 

Любой собственник жилого помещения вправе требовать у управляющей компании отчет об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, а управляющая компания  обязана его предоставить.

Функции управляющей компании могут выполняться субъектом любой организационно-правовой формы.

В процессе разделения функций по управлению недвижимостью и предоставлению жилищно-коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде во многих городах России создаются муниципальные управляющие компании в форме муниципальных унитарных предприятий или муниципальных учреждений, которые по одной из своих основных функций - выступать заказчиками на предоставление жилищно-коммунальных услуг- получили название «служба заказчика».

Товарищества собственников жилья также выходят на рынок услуг по управлению жилищным фондом и могут выбирать компанию, которая будет управлять их недвижимостью, на конкурсной основе.

Управление недвижимостью, в том числе и жилищным фондом, является потенциально высококонкурентной сферой деятельности. Повышение привлекательности этого сектора экономики, в том числе и для частного капитала, будет происходить со становлением в нем реальных рыночных, договорных взаимоотношений.

На первом этапе при только формирующихся экономических взаимоотношениях в сфере обслуживания муниципального жилья возможной организационной формой управляющей компании является муниципальное унитарное предприятие. Для обеспечения эффективности своей деятельности это предприятие должно быть заинтересовано:

- в расширении объема муниципального  жилищного фонда, переданного ему  в управление;

- в получении заказов на управление  другими объектами муниципальной  недвижимости (школами, детскими садами);

- в заключении договоров с  товариществами собственников жилья  на управление кондоминиумами;

- в минимизации задолженности  населения по оплате жилищно-коммунальных  услуг;

- в выборе, где это возможно, самого эффективного подрядчика  для предоставления услуг;

- в системе эффективного контроля  за деятельностью подрядных организаций.

Для решения каждой из указанных задач необходимы соответствующие механизмы экономического стимулирования данной деятельности. В частности, важно, чтобы уровень оплаты труда руководителей таких муниципальных унитарных предприятий зависел не от численности работников предприятия, а от объема недвижимости, находящейся в управлении.

2. Основные положения нормативно-правовых документов РФ об учёте энергоресурсов и энергосбережении

В современных условиях энергоресурсы составляют основу жизнедеятельности человека в любой сфере производства и потребления. Энергосбережение позволяет существенно снизить затраты и обеспечить эффективность и конкурентоспособность производства товаров и услуг, в том числе в жилищно-коммунальном хозяйстве.

В связи с повышением потребности в энергоресурсах и заметном росте цен на энергетические ресурсы (в РФ – на 8-15% в год в течение последних 8 лет) возникает необходимость проведения активной политики в области энергосбережения. Кроме того, актуальность проведения активной политики энергосбережения в России связана с тем, что энергоемкость валового внутреннего продукта страны в 2,5 раза выше среднемирового уровня и в 2,5 - 3,5 раза выше, чем в развитых странах. Более 90% мощностей действующих электростанций, 83% жилых зданий, 70% котельных, 70% технологического оборудования электрических сетей и 66% тепловых сетей было построено еще до 1990 года. Около четверти используемых в настоящее время бытовых холодильников было приобретено более 20 лет назад. В промышленности эксплуатируется 15 процентов полностью изношенных основных фондов.

Сохранение высокой энергоемкости российской экономики приведет к снижению энергетической безопасности России и сдерживанию экономического роста. Выход России на стандарты благосостояния развитых стран на фоне усиления глобальной конкуренции и исчерпания источников экспортно-сырьевого типа развития требует кардинального повышения эффективности использования всех видов энергетических ресурсов.

Энергосбережение и повышение энергетической эффективности следует рассматривать как один из основных источников будущего экономического роста. Однако до настоящего времени этот источник был задействован лишь в малой степени. Существенное повышение уровня энергетической эффективности может быть обеспечено только при комплексном подходе к вопросу энергосбережения.

Поэтому в последние годы, когда на федеральном уровне были приняты целый ряд нормативных документов:

• ФЗ от 23 ноября 2009 г. № 261‐ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергоэффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»
• Энергетическая стратегия России до 2030 г., утвержденная Распоряжением Правительства России от 13 ноября 2009 года N 1715-р
• Госпрограмма РФ «Энергосбережение и повышение э/э на период до 2020 года», утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 27 декабря 2010 г. № 2446-р с измен. и дополн. от 18.08.11 и  16.02.13 г.
• Госпрограмма РФ «Энергоэффективность и развитие энергетики», включающая 7 подпрограмм, в т.ч. «Энергосбережение и повышение энергетической эффективности» (Госпрограмма утверждена распоряжением Правительства РФ от 3.04.2013 г. № 512-р).

На региональном уровне, за последние 5 лет каждый регион РФ принял собственную целевую программу энергосбережения и повышения энергоэффективности, оформленную постановлениями правительств региона. Почти все крупные муниципалитеты приняли собственные программы.  Всего по настоящий момент в РФ действует более 300 государственных программ энергосбережения различного уровня.

Стратегической целью государственной политики в сфере повышения энергетической эффективности является рациональное использование энергетических ресурсов на основе обеспечения заинтересованности их потребителей в энергосбережении, повышении собственной энергетической эффективности и инвестировании в эту сферу.

В соответствии с энергетической стратегией России намечается  существенное снижение энергоемкости экономики страны. Это выразится в сокращении к 2030 г. удельной энергоемкости ВВП  - более чем в 2 раза.

Целью принятия закона № 261‐ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергоэффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» является создание правовых, экономических и организационных основ стимулирования энергосбережения и повышения энергетической эффективности.