Оценка движимого не движимого имущества

          Принцип вклада применительно  к машинам и оборудованию состоит  в том, что оснащение объекта  дополнительными устройствами, расширяющими  функциональные возможности объекта,  не приводит к росту стоимости  объекта на величину затрат  по приобретению и установке  этих устройств. Вклад дополнительных  устройств, в прирост стоимости  объекта определяется тем, насколько  повышается доходность функционирования  объекта от применения этих  устройств. Например, если технологическую  машину оснастить роботом для  автоматизации вспомогательных  операций, то стоимость полученного  технологического комплекса будет  определяться производительностью,  надежностью, экономичностью и  другими показателями, влияющими  на доходность его функционирования. Таким образом, любые добавочные  элементы к машине оправданы  тогда, когда получаемый прирост  стоимости машины превышает затраты  на приобретение этих элементов. 

           Принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования требует  того, чтобы оценка стоимости  объекта, который может быть  использован по-разному, производилась  при условии его наилучшего  и наиболее эффективного использования. 

            В третью группу входят принципы, непосредственно связанные с  рыночной средой.

          Принцип соответствия объекта  требованиям рынка. Один и тот  же объект разными категориями  покупателей (инвесторов) оценивается  по-разному. Например, если в некотором  регионе имеется много промышленных  предприятий, то на местном  региональном рынке будет повышенный  спрос на станки, пресса и другие  технологические машины, соответственно  и цены на это оборудование  будут не низкими. В силу  данного принципа обязательным  элементом процедуры оценки должен  быть анализ рынка, установление  соответствия оцениваемого объекта  запросам рынка. 

           Принцип ориентации на равновесные  цены требует того, чтобы при  оценке использовались равновесные  цены аналогов, при которых существует  соответствие между спросом и  предложением. Равновесные цены можно назвать также согласованными, справедливыми ценами, одинаково выгодными и продавцам, и покупателям.

Принцип учета характера  конкуренции состоит в том, что  товарные рынки могут существенно  различаться по характеру и состоянию  конкуренции и соответственно степени  их монополизации. Характер конкуренции  отражается на процессе ценообразования. Благодаря конкуренции экономическая  структура цен становится стабильной и прозрачной, это открывает возможности  использования затратного подхода  при оценке стоимости.

           Принцип изменения (подвижности)  стоимости требует учета фактора  непостоянства стоимости одного  и того же объекта во времени.  Общеэкономическая инфляция в  стране, а также сдвиги в структуре  отдельных товарных рынков вызывают  динамику цен и соответственно  стоимости. Отсюда следует требование  о том, что каждая оценка  стоимости должна содержать указание  о дате оценки, т.е. о том  моменте календарного времени,  на которое определена стоимость. 

                При проведении оценки рыночной  стоимости этих объектов применяют  не только перечисленные выше  общеэкономические принципы, но  и другие общепринятые в научных  исследованиях принципы и подходы,  среди которых такие, как системный  анализ, функциональный подход, статистическое  моделирование и принцип жизненного  цикла. 

           Системный анализ предполагает  рассмотрение оцениваемого объекта  как сложной технической системы,  состоящей из взаимосвязанных  разнородных элементов и имеющей  входы и выходы связей с  другими системами (внешней средой). Системный анализ включает такие  операции, как структуризация системы,  исследование связей между элементами  и с внешней средой, определение  параметров элементов и системы  в целом.              Системный подход может быть  применен также при анализе  технико-экономических показателей  объекта. При этом комплексный  показатель рассматривается как  система частных показателей  разного уровня.

       Функциональный подход заключается  в том, что любой материальный  объект рассматривается как носитель  определенных функций – полезных  и бесполезных. Наличие бесполезных  функций приводит к неоправданному  удорожанию объекта. При этом  стоимость объекта исследуется  как совокупная стоимость его  функций. Принцип функционального  подхода лежит в основе теории  стоимостного анализа и стоимостного  инжиниринга. 

Статистическое моделирование  опирается на положения теории математической статистики и дает оценщику инструмент для построения экономико-математических корреляционных моделей. В оценке получили широкое распространение методы корреляционно-регрессионного и дисперсионного анализа для моделирования зависимости  цены от технических параметров машин, а также для построения ценовых  трендов. Статистическое моделирование  позволяет также произвести анализ ошибок результатов оценки, разработать  и обосновать экономические нормативы  затрат и рентабельности, которые  затем используются в расчетах стоимости.

         Принцип жизненного цикла предполагает  исследование параметров всех  этапов жизни объекта: проектирование, изготовление, продажа, эксплуатация  и утилизация. На каждом этапе  жизненного цикла оценивают и  анализируют доходы и расходы,  т.е. денежные потоки. Положения  теории жизненного цикла помогают  решать такие практические задачи, как оценка эффективности функционирования  объекта, прогнозирование срока  полезного использования, оценка  степени износа объекта и другие. 

     1.2 Понятие  и виды оценочной стоимости 

         Оценка стоимости - определение  ценности объекта в конкретный  момент времени в соответствии  с выбранным стандартом стоимости. 

Стоимость - это затраты  факторов производства, овеществленные в данном объекте.[9 стр.30]

           Определяемая стоимость имущества  может быть различной. Вид определяемой  стоимости обуславливает цель  оценки, а метод оценки - реализацию  цели оценки.

При использовании  понятия стоимости при осуществлении  оценочной деятельности указывается  конкретный вид стоимости, который  определяется предполагаемым использованием результатов оценки. При определении  рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке  в условиях конкуренции, когда стороны  сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а  на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Так как многие объекты машин, оборудования и транспортных средств  не обладают достаточной рыночностью, то на практике часто оценивают для них не рыночную стоимость, отвечающую в полной мере тем условиям, которые были сформулированы выше в определении этой стоимости, а частично или условно рыночную стоимость.

         Стоимость объекта оценки с  ограниченным рынком – стоимость  такого объекта, продажа которого  на открытом рынке невозможна  и требует дополнительных затрат  по сравнению с затратами, необходимыми  для продажи свободно обращающихся  на рынке товаров. Данный вид  стоимости характерен, например, для  специального оборудования, машин  и транспортных средств, которые  могут быть изготовлены только  на основе индивидуально заключенных  договоров с изготовителем. 

           Стоимость замещения – сумма  затрат на создание объекта,  аналогичного объекту оценки, в  рыночных ценах, существующих  на дату проведения оценки, с  учетом износа объекта оценки. Из определения видно, что стоимость  замещения объекта получается  тогда, когда ее оценка делается  сравнением с аналогичными объектами,  для которых цены известны. Обычно  стоимость замещения рассчитывается  сначала как полная, т.е. без  учета обесценения, вызванного  износом, сравнением с новыми  аналогичными объектами, а затем  как остаточная, т.е. вычетом из  полученной полной стоимости  обесценения, вызванного износом. 

           Стоимость воспроизводства –  сумма затрат в рыночных ценах,  существующих на дату проведения  оценки, на создание объекта, идентичного  объекту оценки, с применением  идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Полная стоимость воспроизводства  может быть определена по действующим  на момент оценки ценам на  идентичный объект. Для машин,  оборудования и транспортных  средств идентичным считается  объект той же модели, модификации  и исполнения, что и оцениваемый  объект. Либо эта стоимость определяется  одним из методов затратного  подхода. Затем из рассчитанной  полной стоимости вычитается  обесценение, вызванное износом. 

            Стоимость объекта при существующем  использовании – стоимость объекта  оценки, определяемая исходя из  существующих условий и целей  его использования. Оценка этого  вида стоимости имеет смысл  для такого оборудования, на стоимость  которого сильно влияют место  его применения, наличие коммуникаций, фундамента и ограждений, приспособленность  помещения, укомплектованность вспомогательными  устройствами (например, оборудование  энергосистем, котельные установки,  средства связи и т.д.).

        Инвестиционная стоимость – это  стоимость объекта оценки, определяемая  исходя из его доходности для  конкретного лица при заданных  инвестиционных целях. Инвестиционная  стоимость определяется применительно  к определенному инвестиционному  проекту. Один и тот же объект  может иметь разную инвестиционную  стоимость для разных проектов. Это будет зависеть от эффективности  проектов, их степени риска и  требуемой доходности со стороны  инвестора. 

        Стоимость для целей налогообложения  – стоимость объекта оценки, определяемая  для исчисления налоговой базы  и рассчитываемая в соответствии  с положениями нормативных правовых  актов (в том числе инвентаризационная  стоимость). Наиболее характерным  случаем является определение  среднегодовой остаточной стоимости  для исчисления налога на имущество. 

         Ликвидационная стоимость – это  стоимость объекта оценки в  случае, если объект оценки должен  быть отчужден в срок меньше  обычного срока экспозиции аналогичных  объектов. Ликвидационная стоимость  соответствует цене при вынужденной  и срочной продаже. По ликвидационной  стоимости оцениваются машины, оборудование  и транспортные средства при  распродаже на открытом аукционе  имущества обанкротившегося предприятия,  при обращении права залогодержателя  на имущество залогодателя, при  аресте имущества в результате  судебно го исполнения, при аресте  имущества на таможне и т.д. 

         Утилизационная стоимость – это  стоимость объекта оценки, равная  рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию  объекта оценки. Обычно утилизационную  стоимость оценивают для сильно  изношенных объектов, когда мала  вероятность их продажи на  вторичном рынке. Утилизационную  стоимость могут оценивать также  для объектов, оказавшихся по  тем или иным причинам (безопасность  эксплуатации, экологический фактор, появление конкурирующих технологий  и т.д.) ненужными и не подлежащими  продаже другим лицам для дальнейшего  применения по своему назначению.

          Специальная стоимость – это  стоимость, для определения которой  в договоре об оценке или  нормативном правовом акте оговариваются  условия, не включенные в понятия  рыночной или иной стоимости,  указанные в стандартах оценки. К специальному виду стоимости  относится, например, таможенная  стоимость, расчет которой выполняется  по специальной методике Государственного  таможенного комитета РК. Министерства, ведомства и местные органы  управления могут устанавливать  порядок расчета стоимости под  аренду и лизинг имущества  своих подведомственных (казенных, унитарных, муниципальных и др.) предприятий. 

При определении  стоимости машин и оборудования в оценочной практике принято  выделять два типа стоимости:

– Стоимость в  пользовании, когда предполагается дальнейшее использование объекта  оценки на том же месте и в тех  же целях, даже в случае его продажи  на свободном, открытом и конкурентном рынке.

– Стоимость в  обмене (стоимость при перемещении), когда предполагается возможная  продажа объекта оценки на свободном, от крытом и конкурентном рынке и  при этом как минимум предусматривается  либо изменение места расположения объекта, либо альтернативное существующему  использование.