Страхование жилища

2) социалистический (1930—1990 гг.);

3) современный.

Дореволюционную застройку определяют бывшие небольшие частные особняки (реконструированные в малоквартирные дома или нежилые здания) и многоквартирные дома. Этажность частных особняков — два — четыре, многоквартирных домов — до шести — восьми. Страхованию этих домов уделяется недостаточно внимания, так как у них высокая степень износа. Все они пережили, как правило, несколько капитальных ремонтов и реконструкций, первые из которых проводились еще до революции.

Жилье социалистической застройки подразделяется следующим образом: 1930—1960 гг. («сталинское домостроение»); 1961—1970 гг. (первый период индустриального домостроя — «хрущевские пятиэтажки»); 1970—1990 гг. (второй период индустриального домостроя — кирпичные дома улучшенной планировки).

Остается насущной проблема реконструкции крупногабаритных «сталинских» домов и высоток, особенно внутренних инженерных коммуникаций, из-за их морального устаревания и физического износа.

Сборно-железобетонные технологии разделились на панельные и блочные. С развитием сборно-железобетонного домостроения и повышением этажности сначала до 9—12, затем до 17 этажей блочная технология постепенно морально устаревала из-за жесткой заданное™ пространственных габаритов, а панельная продолжала развиваться.

Несмотря на достаточное многообразие типов зданий, в жилищном фонде (исключая индивидуальные дома) можно выделить три основных типа строении в зависимости от технологии постройки и внутри типа произвести сегментацию на классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств:

1) сборно-панельные строения;

2) кирпичные строения;

3) монолитно-каркасные строения.

В соответствии с законодательством капитальный ремонт и реконструкция районов, застроенных домами первых массовых серий в 1956—1965 гг., включая приватизированные жилые помещения, должны осуществляться за счет соответствующих бюджетных средств. Основной прирост жилищного фонда происходил именно в эти годы. Так, в Москве в этот период было введено 13 309 жилых строений.

В последние годы снижаются темпы роста жилищного фонда. Изменяется структура вводимого в строй жилья по формам собственности. Снижается доля государственной, муниципальной и общественной собственности в новом жилье, тогда как объем строительства жилья, находящегося в частной собственности, неизменно растет.

Кроме того, процесс приватизации жилья обусловливает изменение соотношения в пользу частной формы собственности за счет сокращения в общем объеме жилищного фонда форм государственной и муниципальной собственности. Стремительно уменьшается также доля смешанной и общественной формы собственности в жилищном фонде.

Основная доля жилья приходится на городской жилищный фонд, который составляет 72,5 % всего жилищного фонда. Она достигла к 2003 г. 2069 млн м2.

На двух- и трехкомнатные квартиры приходится 69,7 % общего числа квартир. Коммунальные квартиры занимают менее 1,5 % общего количества квартир.

Хотя жилищный фонд Москвы имеет некоторые особенности, на его примере можно рассмотреть характерные черты городского жилищного фонда.

Основные показатели по жилым строениям Москвы по состоянию на 1 января 2001 г. выглядят следующим образом: количество жилых строений — 39 167; общая площадь — 188 421,5 тыс. м2; жилая площадь — 115 881,7 тыс. м2; количество квартир — 3 502 430; количество комнат — 7 563 035.

Основную часть жилищного фонда столицы составляет муниципальный жилищный фонд.

Существующее и строящееся в Москве жилье существенно различается по своему качеству. Так, жилье низкого качества составляет 39 % (старый жилищный фонд, значительная часть «хрущевок», а также часть домов постройки до 1945 г.); жилье типовое — 46 % (типовое многоэтажное панельное жилье, а также «сталинские» дома); жилье повышенного качества — 13 % (многоэтажные кирпичные дома и дома из монолитного бетона); элитное жилье — 2 % (реконструируемые дома и новые многоквартирные дома и коттеджи).

В неудовлетворительном и ветхом состоянии находится 21,5%, или более 8 млн м3 жилищного фонда.

Если рассматривать техническое состояние жилищного фонда города, то в целом он находится в удовлетворительном состоянии.

В связи с многообразием форм собственности и качественными характеристиками жилищного фонда каждый страховой полис при страховании жилья имеет множество индивидуальных особенностей. На тарифы влияет не только географическое расположение дома, но и множество других условий.

Одни компании рассматривают наличие железных дверей, решеток на окнах, охранной и пожарной сигнализации как факторы, понижающие базовые тарифы. Другие же, напротив, считают, что сигнализация должна быть в каждой квартире, и повышают базовые тарифы при отсутствии подобных систем безопасности.

В итоге может сложиться так, что в конкретном случае за счет скидок и надбавок страховой полис в компании, имеющей высокие базовые тарифы, окажется дешевле, чем в компании с низкими базовыми тарифами.

Обычно увеличивают стоимость страхования такие факторы, как проживание на первом или последнем этаже, продолжительное отсутствие в квартире ее владельцев, сдача недвижимости в аренду, использование в помещении для бытовых нужд газа или открытого огня, рассрочка платежей.

Наибольшая дифференциация тарифов при страховании жилья связана именно с материалом, из которого построен дом.

Как правило, страхование деревянного дома обходится на 20— 50 % дороже, чем кирпичного. В регионах разница в стоимости страхования деревянных и кирпичных домов еще выше — в 2—3 раза.

Страхование домов принципиально ничем не отличается от страхования квартир. В настоящее время применяются единые правила страхования имущества граждан, по которым осуществляется страхование жилых помещений, — те же риски, сходные тарифы, похожие системы скидок и надбавок. Однако при формировании тарифов есть и специфические факторы. Так, стоимость страхования дома будет увеличена, если к дому пристроена баня, если в доме есть открытый источник огня (печь или камин), если дом находится вдали от населенных пунктов, в низинах или в пойме реки, на торфяниках, а также в том случае, если страхуется недостроенный объект.

Страховые компании при страховании и строений, и квартир практикуют различные виды договоров. Один из них устанавливает небольшие страховые суммы и вводит стандартные лимиты ответственности по каждому конструктивному элементу квартиры или дома. Большинство компаний даже не требуют осмотра объекта страхования. При наступлении страхового случая учитывается не столько реальный ущерб, сколько установленные в договоре или правилах условия.

Например, отделка квартиры застрахована на 1000 долл. США и в правилах страхования указаны следующие лимиты ответственности страховой компании по каждому конструктивному элементу (в %): стены— 27, потолок— 10, полы— 30, двери— 10, окна— 8, инженерное оборудование — 15. В данном случае при повреждении всего потолка в результате залива независимо от реальной стоимости отделки можно будет получить лишь 100 долл. (10 % страховой суммы).

Если элемент объекта поврежден частично, то и выплачивать за него будут пропорционально отношению размера полученного повреждения к доле данного элемента отделки в страховой сумме.

Так, при повреждении пятой части потолка выплата страховщика составит 20 долл. (1/5 от 100 долл.).

Аналогичная ситуация и со страхованием строений.

Допустим, установлены следующие удельные веса элементов строения (в %): фундамент — 14 несущие стены — 25, полы и перекрытия — 19, крыша и кровля — 6, окна и двери — П, отделка — 11, прочее — 14. При таких условиях, даже если дом сгорит, а фундамент поврежден не будет, страхователь получит лишь 86 % страховой суммы (за вычетом стоимости фундамента). Если ураганом снесет крышу, то выплата будет покрывать не реальные убытки, а составит 6 % страховой суммы.

В настоящее время при страховании жилищного фонда наиболее распространены полисы «от всех рисков». По каждому из рисков при этом устанавливается свой тариф.

Тариф для конструктивных элементов в среднем по Москве составляет 0,5—0,6 % устанавливаемой страховой стоимости квартиры.

Но даже в одной компании по одним и тем же рискам страховые тарифы могут различаться в зависимости от региональных особенностей. В стандартный набор рисков при страховании жилищного фонда входят пожары, заливы, взрывы, стихийные бедствия, умышленные противоправные действия третьих лиц, падения летательных аппаратов и их частей, а также наезд транспортных средств.

Наибольший вклад в стоимость полиса вносит риск пожара, который, при желании, можно застраховать отдельно за 0,3—0,4 % страховой суммы.

При страховании отделки на стоимость договора существенно влияет вероятность ее повреждения в результате аварий водопроводных, канализационных и отопительных систем. При страховании домов и находящегося в них имущества пожары и противоправные действия третьих лиц считаются наиболее вероятными рисками.

Возрастает вероятность наступления страховых событий по этим рискам в домах с большей степенью износа. Проблемы, связанные с техническим состоянием жилья, усугубляются увеличением количества чрезвычайных ситуаций. В частности, такой фактор чрезвычайных происшествий, как «внезапное обрушение зданий», имеет постоянную тенденцию роста. Это происходит на фоне общего роста числа чрезвычайных ситуаций. Динамика чрезвычайных ситуаций показывает, что общее число возросло с 1181 случая в 1999 г. до 1230 в 2001 г., а ущерб за три года составил около 11 млрд руб.

Основное влияние на рост ущерба за последние годы оказывает такое чрезвычайное событие, как «высокие уровни воды» (наводнения, половодье, дождевые паводки, заторы, ветровые нагоны). Его размер составляет около 50 % совокупного ущерба от чрезвычайных ситуаций. Это один из наиболее значительных факторов и по количеству пострадавших граждан.

Пожары являются одним из главных рисков в жилищном страховании. Именно жилой сектор составляет основную часть и в общем числе пожаров, и в доле материального ущерба от пожаров. Так, за 2000 г. прямой материальный ущерб от пожаров в жилом секторе составил 60,6 % общего объема ущерба.

Основными причинами пожаров являются неосторожное обращение с огнем, неполадки электрооборудования и т.д. В городах происходит больше пожаров, чем в сельской местности.

Несмотря на снижение количества пожаров в зданиях жилого сектора, за последние годы наблюдается рост прямого материального ущерба. Это связано с тем, что происходит постоянное увеличение показателей в перерасчете ущерба на один пожар. В этих условиях роль страхования жилого сектора более чем очевидна, причем число пожаров с каждым годом повышается в домах, находящихся в частной собственности.

Наибольшее количество пожаров в жилом секторе произошло в 2000 г. в Приморском крае, Кемеровской, Иркутской, Нижегородской, Свердловской областях. В основном пожары случаются на первом, третьем — пятом, шестом — девятом этажах. Чем выше этаж, тем меньше количество пожаров.

Итак, необходимость жилищного страхования обусловлена рядом факторов: ростом затрат, связанных с эксплуатацией жилищного фонда и его техническим состоянием, значительными убытками от аварий, стихийных бедствий, катастроф. Страхование имущественных интересов и жилищных прав собственников и нанимателей жилья во всех регионах России может стать важнейшим механизмом, позволяющим сформировать дополнительные финансовые ресурсы, направленные на восстановление утраченного или поврежденного жилья и на развитие инженерной инфраструктуры.

Региональные особенности жилищного страхования

Страхование как система защиты имущественных интересов граждан имеет большое значение для развития экономической и социальной сферы субъектов Федерации. Страхование, предоставляя гарантии восстановления нарушенных имущественных интересов в случае непредвиденных природных, техногенных и иных явлений, позитивно влияет на укрепление финансов государства. Оно не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев, но и является одним из наиболее стабильных источников долгосрочных инвестиций в рыночной экономике.

Россия характеризуется большим разнообразием региональных особенностей, связанных с административными, нормативно-правовыми, климатическими, технологическими отличиями и размерами территорий муниципальных образований. Климатические особенности в регионах приводят к различию в сезонности предоставления коммунальных услуг, в частности отопления, к использованию различных технологий их предоставления и в конечном счете к объективно разной стоимости жилищно-коммунальных услуг.

Существуют также технологические особенности предоставления жилищно-коммунальных услуг. К ним можно отнести вид топлива, используемый в теплоснабжении, и способ его поставки, поверхностный или подземный водозабор, технологии водоподготовки и т.д. Технологические и климатические особенности могут оказывать существенное влияние на подходы к развитию страхования жилья.

Страхование жилья является одной из составляющих жилищно-коммунальной реформы. В Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства РФ, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425, предусмотрено поэтапное введение механизма обязательного страхования жилья. В Концепции реализация программы страхования жилья увязана по срокам с завершением перехода на полную оплату населением затрат по обслуживанию и ремонту жилья, а также затрат на коммунальные услуги. Под поэтапным введением механизма страхования жилья понимается постепенный переход от частичной оплаты собственниками и нанимателями жилья затрат на его страхование к полной оплате ими всей стоимости страхования.

На развитии жилищного страхования отрицательно сказывается отсутствие достаточных мер государственного регулирования как по поддержке страхования, так и по стимулированию населения и предприятий к более широкому использованию его возможностей для защиты своих имущественных интересов, Промышленный спад, проблема неплатежей хозяйствующих субъектов, неустойчивое финансовое положение страховых компаний, инфляция, низкий уровень платежеспособности населения, неустойчивое законодательство, банкротство банков и других финансовых организаций существенно подорвали доверие населения к финансовым институтам.